鲁达 2021年1月1日，《民法典》正式生效，一时间引起广泛讨论，我们还没来得及开始研读原文，各种解读就接踵而来，于是网间传言：房子可以不用还清贷款就能卖了！！！
拜各路标题党所赐，这样的说法越传越广，而这种说法的来源便是著名的406条，让我们先来看一下原文怎么说：
「第四百零六条」抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
本人看到它的第一反应是：法律不止是给从业人员看的，尤其是民法，老百姓也有读懂读通的必要。所以我们今天试图抛开那些字字严谨的条文，拆掉阅读门槛，用通俗的语言向大家解释。
今天要说的主要是房屋贷款的问题，所以在这个大前提下，我们先来做一下“亲民”的名词解释：
【抵押权人】银行
【抵押人】找银行借钱（贷款）的人，咱们暂且带入一个角色：我
【抵押财产】我为了找银行借钱（贷款），而抵押给银行东西，咱们也带入一个实物：房屋
【抵押权】当我还不上贷款的时候，银行处置我的抵押房屋并从中获得偿还的权力
【买受人】要从我手中将抵押财产买走的人
抵押财产分为动产和不动产，动产又分为“登记”和“未登记”，但我们今天只说最常见的房屋抵押，也就是不动产，而不动产是必须做登记的。
在搞清楚这五个名词之后，我们才能读懂这一条法律，进而研究未还清贷款的房子到底能不能卖，为了方便解释，我们做一个情景带入，用最通俗的话把它逐句重写一遍：
在还贷期间，我作为找银行借钱的那个人，有权力卖掉我抵押的东西（通常是我正在还贷的房子）。如果我和银行曾经就贷款事宜另有约定（以写进合同为准），那就按照我们的约定走。而我卖掉抵押物的这个行为，不会影响到银行和抵押物之间的关系，银行依然拥有它的抵押权，它们之间是独立的关系。
我在卖掉抵押物的同时，有通知银行的义务（毕竟抵押权在银行）。如果银行认为，并且可以证明我卖掉抵押物的这个行为可能会损害到银行的抵押权，就可以请求我把卖掉抵押物得来的钱提前还给银行，或者将抵押物交给提存机关，然后我和银行之间的合同就此终止。如果我成功卖掉了抵押物，那卖多了的钱我自己留下，如果卖的钱不够还掉欠银行的钱，那不够的部分我是要补齐的。
这样看会不会清晰很多？它解释的其实是，在抵押权人、抵押人和买受人之间，抵押财产和抵押权的关系和动向。
所以，未还清贷款的房屋可以随意卖吗？我们来看一看先后区别：
根据曾经的规定，抵押人（我）要卖房屋，必须先还清贷款，解押登记，解绑银行对房屋的抵押权，这时候房屋处于未抵押状态，才可以卖。
而根据新《民法典》406条来看，在房屋未还清贷款，房屋的抵押权仍在银行的情况下，抵押人（我）一样可以卖房。
看起来，房屋是可以卖了，但谈“随意”二字还为时尚早。
新《民法典》无疑对抵押人（我）赋予了更多的权力，但为了配平这个“交易天平”，新《民法典》也同时交给抵押权人（银行）两个有力的“守土武器”。
1、抵押人（我）虽然有对抵押财产的处置权，但在交易之前，抵押人（我）有义务通知抵押权人（银行），一旦抵押权人（银行）觉得这个交易对银行的抵押权有损，还拿出了证据证明，那就可以请求抵押人（我）提前还债，或者把抵押财产（房屋）交给提存机关。
2、在贷款关系终结之前，无论抵押财产如何转手，抵押权都不会易手，抵押权人（银行）一直都是抵押权人，保有追及效力。如果有一天还不上钱了，银行可以对抵押财产进行拍卖变卖，从而得到应有的偿还。
3、抵押人（我）和抵押权人（银行）之间如另有约定，那还要按照约定执行。有了这个出口，在未来的日子里，抵押权人（银行）会不会为了保护自己的利益调整合同？值得关注。
所以新《民法典》406条可以看做是一次松绑，它的本意是在保护好各方利益的前提下，简化交易流程，让市场交易更加自由，绝不是赋予抵押人（我）单方面“随意”的权力。
各方？我们差点忘记了交易的第三方：买受人。可以说，新《民法典》对买受人同样充满善意。
如前文所说，曾经我们想要将未解押的房屋卖给别人，必须是以先还清贷款再过户的顺序操作，而现实中在这个情况下要卖房的人通常没有足够的现金还清贷款，所以想交易成功的话，通常会出现买受人你先出资还贷解押，再过户房屋的情况，合同是从过户那一刻起开始的，买受人通常会觉得不公平，有一定风险的。而新《民法典》的施行，其实是把买受人直接拉进了合同里，与抵押人（我）和抵押权人（银行）实时、共同的参与着一场交易，公平合理。
综上所述，虽然房屋不是你想卖，想卖就能卖，但新《民法典》406条扩大了交易自由的边界，同时保护了抵押权人的利益，也让买受人的地位更加合理，是一举三得的举措。
但实施起来会不会发生其他的问题，我们有待观察。