鲁达 本月初，位于昌平区未来科学城的限竞房项目——金茂府·悦公馆，对外展示了样板间。一时间，这个不是“金茂悦”的“悦系”产品成为了京城北部置业朋友们的众目所嘱。
为啥“悦公馆“这么值得关注呢？这个项目适合哪类人群购买呢？不妨看看本文～
本文导读：
1、金茂府·悦公馆优势明显：低总价、价格包含装修，金茂品牌效应。
2、未来科学城是国家级别规划项目，未来可期
3、金茂府·悦公馆与望京区域、顺义新城同价格产品的对比，优势明显。
1、金茂府·悦公馆的“前世今生”
2018年11月底，金茂、城建和未来科学城联合体，以41亿的价格一举竞拍下未来科学城南区的三个限竞房地块，分别是：CP07-0600-0052、CP07-0600-0063、和C-18地块，楼面价21109元/㎡。
上文提到的前两个地块，其规划在未来科学城南站，为地铁上盖，受到70/90限制，限定销售均价为51478元/㎡，且最高销售价格不超过54052元/㎡，这就是悦公馆的“前世”。
从此，京城最便宜的金茂“悦系”产品，诞生了！
相对比未来科学城与北七家区域的其他几个限竞房，悦公馆有着低成本，即：拿地价格低的优势。
请看下图，这两个区域内土拍竞争最激烈的是和悦华玺，溢价率竟然达到了48.75%，同时还有自持比例15%，楼面价达到35021元/㎡，但销售限价却仅仅为49877元/㎡，利润如此之小，其未来入市的产品不禁让人产生疑虑。
相比其他几家疯狂拿地、不惜牺牲资金成本疯狂，金茂府·悦公馆的拿地价格合理，溢价率只有0.98%，没有自持比例，楼面价21109元/㎡，销售限价51478元/㎡（已经包含装修费用），利润空间合理。
有着相对宽松利润空间的悦公馆，有理由值得我们期待其未来的产品。
2、未来科学城——“凤姐变冰冰”
说到悦公馆的地段——未来科学城，真的要大书特书一下了。国球，这里在老北京人眼中是“郊区中的郊区”，人们不知道未来科学城是啥，只知道那里统称为“北七家”。
（图片来自新华网）
2009年，随着“三城一区”规划的提出，未来科学城一下子成为了昌平乃至京城北部地区的香饽饽。截至2019年，在未来科学城启动一期建设的10年间，国家电网、国家电投、国家能源集团、中国华能、中国电子、中国商飞等14家央企下属的数十家技术研发中心已经入驻，近万名科研人才进驻办公。
曾经的小汤山镇和北七家镇交界处的10㎡公里，摇身变为了国家产业基地园区中重要的代表，同时面积也扩容至170.6㎡公里。
｜堪称“凤姐变冰冰”！
3、悦公馆的“蝴蝶效应”——爱上你，望京
相信有着购房需求的朋友们，肯定会关心所置业项目的轨道交通，尤其是地铁的规划。能够享受一条连接办公地点与家庭之间的地铁，几乎是刚需朋友们的“刚得掉渣”的需求了。
悦公馆的地理位置，紧邻地铁17号线未来科学城南站，项目距地铁仅仅200米，可谓名副其实的“地铁房”。地铁17号线是“大站快车”，站与站之间用时间隔短，平均车站间距2.4公里，最小发车间隔仅为2分钟。
2020年底通车之后，从悦公馆乘坐17号线去望京，仅需要4站地10分钟的行程。这对在望京工作的刚需置业人群来说，是一个不小的诱惑与利好。要知道，望京的房价均价为7万/㎡，是一个几乎已经把刚需拒之门外的数字了。
望京，作为京城产业基地中具有代表意义区域，拥有者“1.0外企时代”的国际名企——奔驰、卡特彼勒等。同时，还拥有着“2.0互联网时代”的巨头阿里巴巴以及新贵美团等知名企业。有着众多工作机会的这里，也存在着很多居住需求的外溢。
现在工作在望京的朋友们，很多将首套置业的区域选择在了顺义。原因很简单：
｜便宜+地铁。
我们不妨看一下未来科学城、顺义新城和望京这三个区域同总价的房源之间的区别：
总价400万左右，可以买到悦公馆的最小户型77㎡的两居室。优点很明显：南向面宽达到了10.96米，满足了双卧室+客厅朝南、采光充足的理念。缺点是牺牲了进深空间，户型也不通透。
（悦公馆77㎡两居室）
同样的总价，在顺义新城可以买到的基本上都是次新小区，比如：2005年建成的万科四季花城的两居室。对比可得，该小区房源的缺点比较明显：95㎡的空间仅仅作成了两居室，面积浪费严重。同时，次卧朝北的设计是那个时代的产物，如今看来，已经过时。
（万科四季花城95㎡两居室）
而望京的总价400万的房子，只能看看那“没有存在感”的花家地区域了。老公房性质的房子，没有物业、停车困难，户型就更不值得一提了。
｜当下，北京限竞房的小户型设计（90㎡以下），堪称完美。
综上，悦公馆在交通便利型和户型设计上明显占据上风，可以说是在未来科学城工作或是望京打拼的朋友们值得考虑置业的项目。
同理可得，总价480万左右的三个区域房源对比，可以发现，悦公馆的户型设计更加合理：双卧+客厅朝阳，南北双通透。
而望京区域花家地西里的“手枪户型”，也可算是“经典”了！
悦公馆 PK 花家地西里
4、悦公馆的置业建议
金茂府·悦公馆，是工作在未来科学城或望京区域的人群首套置业的不错选择。其具有户型设计合理、交通便利和低总价易上车等优势。
但是，由于“一分钱一分货”，各位刚需置业的朋友们，也不要将其与金茂府等高端系列做比较，均价5万的金茂“悦系”产品，已经是“金茂粉儿”们的性价比较高的选择了。
同时，由于限竞房拿到房本后五年内限售的制度，在此要给您提个醒，如果您在近8年内有着“卖房换房”的需求，购买悦公馆前还请您多多考虑。
由于悦公馆的最大户型也只有97㎡，所以建议您购买该项目时，尽量选择较大面积的三居室，这样可以满足一家三口的生活品质。据了解，悦公馆的物业费为4.48元/㎡，车位配比为1:1.2。
（悦公馆户型图大全）
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