鲁达 我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐：富力城d区和金地国际；金地国际和阳光100怎么看？两居室还是三居室？谢谢
回答：富力城是屌丝豪宅盘，小毛病不少 金地国际地段和配套商业还不错 阳光100性价比高 推荐三居，注重自住品质选金地国际，注重投资属性选阳光100
提问：房姐您好，感谢您之前的点评。还想请您点评一下常营附近的苹果派，目前看中了一套顶层复式10-11楼142平，报660万，送一个40平露台。苹果派跟万象新天四期128平630万的比起来了哪个更合适？非常感谢！
回答：苹果派这个小区没有什么问题。 地铁口，次新没有乱七八糟政策房，环境还行； 容积率高，价格小贵，离长楹天街有点距离，小户型价格差不多快到6万。 万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资，常营有更便宜的选择。 适不适合自住，一看你们的资产和资金条件二看自住需求本身，三才看房子。 这套房信息不足。 自住买顶复
提问：房姐您好，我在武汉有2套按揭房，其中一套想今年9月之前卖掉。有150W的首付款，咨询过中介能帮我或者我媳妇办理北京工作居住证而且还能做城首套。我看了两个地方的房子一个是新房在南邵招商都荟湾 还有一个是昌平县城龙山华府二手2居房。想问您一下1.南邵招商都荟湾跟县城龙山华府的二手房，哪一个持有更有前景和空间？ 2.我在北京只有2年的社保，本人没有上过大学什么学位也没有， 中介跟我说买房按揭可以做成首套，工作居住证也可以操作需要1个月的时间，您觉得如果我要办理北京工作居住证需要注意什么？中介给我做成首套我也需要注意什么？
回答：位置上南邵更好点 有工作居住证就不需要社保，建议工作居住证下来以后在看房 做成首套要么jlh保证个人名下无房无贷，或者+首付贷，变向降低首付 风险防控上可以在 合同上加上若银行批贷不通过，三方免责
提问：房姐好！我和老公工作地点分别在金融街和马甸，现有一套自住房在天宫院地铁站附近（小区环境好），但通勤距离远（要一个半小时），下一步考虑换房，兼顾居住、通勤兼投资。目前手头现有资金200w，自住房如卖掉有250w。纠结一：是保留天宫院的房子、在市区买个400万左右的二套房，还是卖掉房子卖个600万左右的改善性住房？纠结二：地点的选择，我老公单位有政策，只要是西城的房子，可以推荐到不一定与房子匹配的好学校（目前在备孕中，计划两年内要小孩），那么，是否选西城的房子？还是更有投资潜力的天通苑或角门、草桥一带？纠结三，具体操作上，二套是全款买再抵押贷还是贷款（可以找到过桥资金）。期盼指点一二！
回答：1. 你的首付并不充裕，建议卖掉天宫院，选筹范围更大。 2. 即使有政保也不建议提前买西城，西城价格大多是学区支撑，若有变动对资产影响较大。 需要上学时再买不迟。置换选择潜力区更好 3. 二套贷款很鸡肋，一律全款抵押
提问：求问房姐两个问题： 长沙远郊买的润和紫郡45平小户型收房了，物业说可以委托他们收房（人不在当地），这个靠谱吗？还是找朋友收房靠谱呀？毛坯房，收房需要注意什么吗？ 另外想简单装一下租出去，45平毛坯多少预算合适呀？有当地合作的装修推荐吗？
回答：你好，收房建议自己方来进行。 物业和业主是对手方，没有不合适。 可以找有经验的朋友，没有经验的也不用了，否则容易起矛盾。 验收很琐碎，面积，墙面，管道，房屋结构，楼道，层高，窗户采光，缩进...... 非我专业 45平适合出租给年轻爱美女白领，用民宿水平的话，大约800-1000每平。
提问：房姐您好，想问下，您对于soho现代城南区和北区房子的看法？自住加投资需求，谢谢
回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型 为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。 这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的
提问：房姐你好，本人有清河老小区闲置，70平，市场价有给到450，想卖，孩子明年马甸附近上学，想在亚运村到德外附近置换，接送孩子方便，目前看了马甸附近的深房大厦、亚运村附近的亚奥观典、天创世缘、九台2000、附近三局，总价在800万左右的三居，目前手里子弹250。想看看目前看的这几个小区，是否能出手。也希望有别的合适的房源推荐，我们主要考虑一下几方面：（1）是房子日后好出手，（2）3居，老人和孩子分开（3、）离马甸桥近一些，方便接送孩子
回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资 可以看看惠新西街附近 例如 罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘
提问：慕名而来～房姐您好 我这边目前是首房首贷，刚打算结婚，现在木樨地上班，对象在朝阳门上班，都是金融行业，就算未来换工作大概率公司也都分布在一号线沿线偏东。大概300万预算的首付，目标500-600万的房子，希望能淘到临近地铁且00年后的次新小两居，现主要在看朝阳和海淀两个区，目的是方便通勤和保值增值，您看有没有推荐的地段和小区？感谢感谢～
回答：常营 例如 万象新天、柏林爱乐、苹果派 十里堡 例如 朝阳无限、爱这城、朝阳园 百子湾 例如 苹果社区、沿海赛洛城、后现代城
提问：房姐，接前抵押贷的问题，您说的“法人就是股东”不很明白，是指只要是公司法人就可视同股东，办理抵押经营贷吗？ 另外，除了私募基金公司，如果还担任另外科技公司法人，会不会好办一点？谢谢房姐。
回答：法人也是股东。 抵押贷对公司股东的对应要求不同，和法人本身无关。 私募基金公司身份本身影响贷款，和你另外的法人没有关系。 好比你是一个300斤的帅哥，医生还是会让你减肥，不会因为你是帅哥不让你减肥。
提问：房姐好！1 有sfsd资格，220万现金，怎样操作能尽量提高买标总价(460+)？2 还需在西城新街口附近陪读10年，您建议买个高租金回报的小两居只用于出租（如您推荐的东三四环老破小），以后再换房。还是一步到位买个北面的小三居(如天通苑)以后自住？3 夫妻先不离婚，一人做组合贷款，另一人做公积金提取还款，房本只写一人，这样能保住另一人的首套资格嚒(买二套时再离婚)？
回答：寻找gpgd的标的做高评估价 建议先看投资盘后期再置换 保不住首套，婚内贷款双方征信都会有记录 除非全款只写一人能保住另一人首套
提问：房姐好，新人提问，买朝阳公园西门老破小， 1塔楼\/矮楼；楼龄；户型；朝向，按重要程度怎么排序? 2.同等条件，90年和85年楼龄，有多大的价格差距合理? 3.次顶层，电梯最高到次顶，该不该选，要求折价合理吗?担心管路和电梯杂音问题。 谢谢
回答：价格最重要，这些因素除了楼龄，其它要看个人的喜好没有标准答案 楼龄差距体现在，85年的是无法抵押，80年就不好做按揭了，影响的是后面的出手，所以一般建议选90后最佳 可以谈，5%以内
提问：房姐，你怎么看慧忠里学区呢？
回答：亚运村这边外国语学区，房屋比较老，价格略贵。 在嘉铭桐城收掉几个弱学校后，慧忠里的价格因此变得更贵了。 同类的选择中，望京的学区风险更低，成长性更好。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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