您的位置 首页 > 装修房产

【花家地西里二手房】房价下降之后,这些藏在朝阳区的优质小区性价比提高了

本文分为两部分。

1.给你几个最有效的房间报告方法。

2.在住房需求最大的朝阳区,选出13个总价在500-800万韩元之间的改善型小区,告诉大家值得重点关注的地方!

小七和很多买房没有买房的人谈论了住房市场,结果发现,没有买房的人有一个共同的借口——“没钱”,但买房的人各有各的数量。(莎士比亚)。

比如小七的一位朋友最近买了房。我说:你不担心房价还会降么,为什么不再攒一段钱看看市场反应?

她回答我:第一,你不要老想攒够了钱再买房,用杠杆比攒钱合算,特别是银行的钱,在10年后看是最便宜的;第二,我已经连续看了两个月的房子,二手房成交周期多长,什么类型的房子值得买,我一清二楚。

另一位朋友去年让我带他去看房,到朝青板块,他说“太贵了”。我就带他去大兴,西红门、旧宫一路看下去,他还说“太贵了”,到现在还没买。

这样的人见得多了,就不觉得意外。我一直认为,过去10年间买了房的人都是运气好,押对了。直到前天和一位销售大咖聊天,我才醒悟过来,买房买对的人并不完全靠的是运气。

这位大咖是销售界的精英,新带的团队几个人一年就能开拓几千万的业务。他谈的是销售逻辑,但我听下来,思考之后觉得,买房也是一样的道理。

01

看小区第一眼,其实就能知道这是不是你想买的

客户做决定,并不一定会等到看完方案。见第一面,聊天的第一个5分钟,就会下判断有没有跟你合作的可能。本质上客户要找的是能帮他解决问题的人,所以他会从感觉、形象、谈吐上判断你是不是跟他对位,后面的合作过程会不会愉快,你有没有帮他解决问题的可能。

看房子也是同样的道理,看到小区/楼盘名字的第一时间,你就会设想这个楼盘是不是你喜欢的风格,比如,叫花家地西里,它一定是一个老小区;叫都市心海岸,它应该不会很土。

再到进小区/售楼处的一刻,就会对物业、绿化、配套打分,尽管这很主观,但对氛围很重要。售楼处从10年前的“大棚”发展到现在的“会所服务”,开发商并不是在烧钱显示他们的档次,而是在努力为项目的第一印象加分。

再到进房间门的那一刻,一大半人已经会决定这个房子能不能买,是不是适合他。储物空间、装修细节都是小的加分/减分项,基本不影响大局。

02

买房前要多看,但不能漫无目的地看

大咖允许手下的销售丢单,但是丢单必须丢得“有道理”,要知道单子为什么会丢。把丢的单子和成的单子放在一起总结,能不能发现一个方法论。如果没有,你就不是一个好销售。

因为,这一单丢是为了下一单不丢,丢单也是一个试错的过程,拿你的想法去市场上试,最终要为市场画像,知道什么行得通,什么行不通。

同理,看房子是为了买房子,“看”只是一个接触到房子的手段。看完几套,要知道房子的好坏在哪里,哪些是你能接受的,哪些是下次根本不用去看的;看完几个区域的房子,要知道哪个区域的房价是你能买得起的,哪些配套是你在房子之外首要考虑的。

能接受、买得起,就挑一挑下手,不要在没有可能性的地方多浪费时间。

03

没有买到好房子,你缺的不仅是钱

普通销售眼里的世界是平面的,好销售眼里的世界是立体的。

如何理解这句话?客户需求的背后是他面临的问题,问题也是可以拆解的。产品卖得不好,是产品设计问题,还是渠道问题,还是传播的问题。如果是传播问题,是传播创意不够,还是没有找到卖点,还是没有找对媒体,或者根本就没有宣传经费。如果拿不下整个单子,能不能从中间分出一部分,把这部分做成最出彩的。事情不是只有成和不成两种结果,有时候曲线救国反而是捷径。

“买房子”是“住”的表象,首付不够是“问题”,需要更多的钱就是“需求”,找亲戚朋友借钱、使用杠杆贷款,甚至使用信用卡实现现金流错期分配,或者说服对方延缓首付就是解决问题的方案。

有人解决问题的方式是线性的:房子看上了但钱不够,就直接放弃了。你是觉得小区不错,还是就看上了房子的户型?如果对小区很中意,小区内面积小一点的能不能接受?如果你就是看中了户型,那同类户型有没有便宜一点的,以后挂出新房源,要不要销售在第一时间通知你?

多数时候,我们应该在0和100%这两个数之间选择,先考虑60%、70%、80%,之后再逐步争取100%。

“你们总问我最近是不是换房好时机……”

上周,小七推了一篇文章《“你们总问我最近是不是换房好时机……”》,我和小伙伴们一起走访了6个区域试图来摸清市场处于哪个阶段。经过了几个月的“冰封”之后,有没有“火”在给市场加热,将来楼市这锅水还有没有沸腾的可能。

我们发现,品质好、户型好的房源成交周期变短了。不过,对于购房者来说,好的消息是挂牌价格高、品质差一些的房源成交还非常慢。这意味着现在的市场还是“买方市场”,虽然有跟你同类需求、同类心情的人也在看房、买房,但整体上还是一个可以挑房的好时候。

中原地产首席分析师张大伟认为,今年10月份,北京楼市中不仅仅新建住宅跌至谷底,二手房成交量也大幅度下调。2015年前10月北京二手房成交量为157268套,2016年前10月为234983套,2017年前10月成交套数仅有117509套,同比2016年跌幅高达50.4%。11月份的市场有可能活跃起来,因为11月土地供应、房源供应将大幅度增加。

根据诸葛找房近期发布的用户搜索行为报告中的数据,在上百万次房源搜索行为中,500万以下房源浏览量占比45.1%,刚需占据绝对主力。改善型占比超1/3,1500万以上高端住宅浏览量仅占 6.4%。

在北京的16个区中,朝阳区的房源浏览量占比约1/3。由于朝阳区多数板块的房源价格在6万元/平米之上,所以未来可栖联合链家网深扒了一下占据今年热搜榜首的朝阳区,盘点了一些优质小区。

朝阳区500~800万改善房小区,哪些值得重点看?望京

望京地区位于北京东北四环五环交界处,到机场和鸟巢都很近,望京的商业和办公最近几年发展非常快,整个板块的档次提升非常明显。望京的住宅物业开发成熟,居住氛围浓厚,生活服务设施齐全。居民中演艺界、企管者、外企职工、律师、医生、记者、外国人较多,中产阶层比重较大,年轻化趋势明显。望京小区的家庭私家车拥有率接近50%。

1、花家地西里,参考均价在64000-66000元/平米左右。

该项目开发商是金隅嘉业,在整个花家地一带应该是环境最为优雅、管理最为有秩序的小区。四个门均有公交站,交通方便。离北京中医药大学、中央美术学院都很近。小区车位比较多,停车方便,固定车位150元/月。此外,小区内还有幼儿园,方便接送孩子。

2、方舟苑,参考均价在64000-66000元/平米左右。

方舟苑配套完善,小区西门有家乐福超市,南门有宜家家居,东门有菜市场。望京医院、四大银行、南湖公园,都在700米内,生活方便。

3、银领国际,参考均价在64000元/平米左右。

小区名听上去像个写字楼,但其实它是拥有70年产权的正规住宅,不要被它的名字骗了。它在望京高档社区中颇具诱惑,层高2.8米,户型宽敞大气。购物、餐饮、娱乐、教育、金融、电信、医疗设施构成全方位完美的生活服务网络。这个小区距地铁15号线望京西站仅300米。

4、都市心海岸雅园,参考均价在63000元/平米左右。

都市心海岸雅园位于望京核心区,于2004年开盘,是为艺术家、画家、成功人士及白领阶层量身订做的高档公寓。该小区由留欧归来曾主持中华世纪坛项目的余立博士担纲总设计师,小区的环境设计是亚热带海岸风情。

大望路

第二个推荐的是大望路板块,它距国贸仅1-2站地铁,周围都是较为繁华的商圈。如果你想在东四环内安家,感受北京的都市气息,那么,花同样的钱,大望路应该排在望京前面。

1、后现代城,参考均价在69000元/平米左右。

后现代城小区分5期,交房时间分别是:第一、二期2004年交房,距今12年;三~五期分别是06、07、09年交的房。从小区出发,走路10分钟能到大望路地铁站,5分钟能到大郊亭地铁口,离国贸、万达广场、大成国际中心这样的写字楼比较近,所以,30岁左右的年轻白领比较多。不过,后现代城小区北门5号楼百子湾路路北边有一个加油站。

2、易构空间,参考均价在67000元/平米左右。

该项目位于现代城南800米,大望路以东200米,小区由中国风景园林规划设计中心主笔,采用现代主义设计风格和超现实的设计手法。附近购物娱乐休闲配套很好。

3、金港国际,参考均价在73000元/平米左右。

金港国际以9层板式小高层为主,一居53~71平米,二居110余平米,三、四居130~160平米,并有豪华跃层多种户型选择。

双桥

双桥是二手房成交的热点区域,在地铁1号线、八通线沿线上班的很多白领选择这里改善生活品质;同时较低的均价也吸引了很多首付预算比较有限的刚需客户。另外还有一部分没有通州购房资质的客户,为了方便工作,也会选择紧邻通州的双桥置业。

1、水郡长安,参考均价在45000元/平米左右。

京城高性价比的舒适型品质居住社区,由联排别墅、低层低密度板楼、板式塔楼三种产品构成,配备了双座观光电梯。虽然为大户型社区,但重点考虑业主居住的舒适性和实用性。主力户型纯南向三居室和南北通透三居室,不但格局方正,使用率高,采光性和通透性都很好。

2、远洋一方,参考均价在42000~59000元/平米左右。

项目位于通惠河南岸,管庄地铁站向南800米。小区是低密度花园洋房,主力户型为南北通透的90平经典三居,70平浪漫两居,更有稀缺四居和跃层户型。82%-87%的高得房率。

3、珠江绿洲,参考均价在46000~50000元/平米左右。

珠江绿洲小区在双桥周边属于高端楼盘,往东一站地,步行20分钟就是双桥地铁站。由于市政府搬迁通州方向,广渠路陆续开通,交通也更方便、出行顺畅。小区共分四期,以两居、三居为主力户型。想购买珠江绿洲小区房子时,可着重考虑一下114/118平米的两居半或者是154/164平米的全南三居室,户型方正,朝向好,出售速度快。

北苑

北苑南临北五环,是京北较为集中的大居住区之一,共有30多个小区。建筑年代从1999年到2014年都有,户型样式较多,板块内置换改善的客户也很多,可选性非常高。该板块交通便利,周边公园比较多。

1、天居园,参考均价在61000元/平米左右。

天居园是2008年奥运会的配套项目,居住群体以年轻人为主,小区和周边小区比较的话,优势很明显,在同一区域相比性价比很高。小区只有一栋板楼,剩下都是塔楼,容积率在 4.30,但是小区把绿化集中在中间,所以也不显得拥挤。到奥林匹克森林公园约900米。

2、天畅园,参考均价在58000元/平米左右。

天畅园是半封闭小区,有楼栋都是使用刷卡式电子门禁,非小区业主不让入内。和天居园比起来,天畅园的缺点就是非人车分流。小区年代新,周边交通便利,配套成熟,大型购物中心、三甲医院都在小区附近,南门往西走700米就是奥林匹克公园。

3、万科星园,参考均价在77000元/平米左右。

小区内多为蝶形板楼,其中有4栋是塔楼。小区住户对万科星园感觉最好的是物业管理,有24小时安保,只有在业主的带领下或通过物业对讲呼叫通知到业主才能进入。人车分流,地面任何车辆不得进入。周边配套基本满足:看电影、唱歌、散步、SPA、美容、带孩子。

责任编辑: 鲁达

1.内容基于多重复合算法人工智能语言模型创作,旨在以深度学习研究为目的传播信息知识,内容观点与本网站无关,反馈举报请
2.仅供读者参考,本网站未对该内容进行证实,对其原创性、真实性、完整性、及时性不作任何保证;
3.本站属于非营利性站点无毒无广告,请读者放心使用!

“花家地西里二手房”边界阅读