鲁达
“老城西浣花西新盘”
“成都首个现房销售的住宅”
“实景图比效果图看起来更高端”
“商业配套不行？”
“好是好，航线噪音忍不了”
踩盘前，封叔已经被这些信息包围。作为今年楼市最受关注的热盘，青云阙由龙湖、融信、卓越三家开发商携手打造，定位高端精装大平层，也是成都首个拿地时明确要求现房销售的项目。
项目日前全部房源取证，单价约3.4万元，总价630万元起，再次引发关注。
唯有一探，拭究竟。
楼盘档案
青云阙
物业类型：住宅
建筑面积：29亩
容积率：1.95
绿化率：30%
开盘栋数：1-7号楼（全部住宅房源）
房源套数：170套
面积区间：188-450㎡
开发商：成都辰发置业有限公司
物业公司：福建融信世欧物业管理集团有限公司成都分公司
物业费：暂未公布
楼梯户比：2梯2户
装修状况：精装
购房资格：成都11区、高新南区、天府新区（即：高新南区、天府新区、武侯区、锦江区、青羊区、成华区、金牛区、高新西区、双流区、新都区、龙泉驿区、郫都区、温江区）
项目地址：成都市青羊区玉宇路与东坡北一路交汇处
版块&配套
青云阙位于青羊区玉宇路与东坡北一路交汇处，西2.5环外侧，属于内光华板块，四周小区众多、学校集中，居住氛围成熟。
封叔在地铁4号线文化宫站下车，转乘公交309，3站的公交路程在封叔低头回复微信消息时，便一不小心过站了，下一站瑞联路西公交站下车后，地图信息显示，距离青云阙项目售楼部约750米，尚在合理的步行范围内。
在下车的瑞联路西站，向西能看到光华大道跨三环的高架桥，北侧是蓝光coco蜜城。步行途中，经由翠柳园，青羊区新闻传媒中心、青羊区教育局、中国信息安全测评中心等机构，青羊区中医医院等。项目北侧，还有一个掩映在树丛中的开放性社区篮球场，下午时分，好些人在这运动，闲适的老城西生活，一览无余。
交通方面：项目门口就有东坡北一路中站、琼楼路东站等多个公交站点，经由多条公交路线和社区巴士，出行便利。
轨交方面，距离运营中的7号线东坡路站约1公里，文化宫站约1.2公里。目前，项目西南侧300米有在建地铁13号线一期万寿桥站。该线呈西-东走向，起于青羊区，途经武侯、锦江、龙泉驿，远期为连接温江和天府国际机场的地铁线路，据悉一期工程将于2024年年底建成通车。
此外，项目周边有瑞联路、东坡路、中环路、三环路构成的立体路网，自驾出行比较方便。
商业方面：项目距离西村约500米，西侧800米有优品道广场，北向1公里为成都老牌商业综合体西单广场，再加上周边成熟的社区底商，项目并不缺商业配套。不过，现今看，周边商业设施整体偏旧，亟需新建的大型综合体补给。
“这里商业配套太老了，建议龙湖在这开发一座天街”，附近不少居民提到青云阙时，大多表现是对龙湖天街商业的期待。
教育方面：项目西侧为泡桐树小学西区及泡桐树幼儿园，东侧200米为成都市青羊实验中学(优品道校区)，此外西北侧300米还有青羊实验中学附属小学，周边学府众多，是青云阙的一大卖点。
据2020年成都青羊区小学入学划片表，青云阙大概率被划为泡桐树小学西区范围内。泡小西区于2008年秋季正式开学，系成都“五朵金花”泡桐树小学分校之一，学校师资及生源不及本部，但在众多分校中综合实力整体教好。
医疗方面：医疗资源本就是青羊区除教育之外的另一项王牌。聚焦青云阙项目，除北侧的青羊区中医医院外，1.5公里内有成都金沙医院、四川省妇女儿童医院、四川省人民医院苏坡医院等；再往内，则是省医院、中医大附属医院等重点三甲医院的集结地。
自然资源：城西公园众多，项目1公里范围内，有被清水河串联起的天鹅湖高尔夫俱乐部、清水河公园、海斯凯体育公园、东坡休闲广场等多个蓝绿空间，城市界面整洁。
项目&配套
先回顾一下土地情况。2019年7月31日，近10年未供地的内光华——青羊区瑞联路89号29亩住兼商用地出让，13000元/㎡起拍，最终由龙湖14300元/㎡竞得，溢价率10%。
根据出让方案，该块地明确要求成品住宅100%且现房销售，这在成都属首次。此外，地块还要求配建自行车租赁点/存放点、公厕、环卫休息站各1处，不小于1200㎡的社区养老服务设施、社区公交集中停靠站，不小于3000㎡的社区文化活动中心。
内光华+现房销售，这是地块与生俱来的两项关注点。
龙湖拿地后，融信、卓越加入联合开发，呈现为目前的青云阙项目。其中，龙湖负责操盘开发，融信提供物业服务。
青云阙（玉阶名邸）总占地约29亩，容积率1.95，除开北侧配建的公服中心，住宅用地容积率为1.71。项目打造为7栋纯板2T2小高层，其中2、3、6栋为12楼层高，其余为14楼层高，全部呈正南北排布，最大楼间距约47米，最小约27米。
从实地体验来看，楼间距舒适开阔，能保证每栋的通风采光。查证取证公布的房源明细可以发现，青云阙170套房源确均满足日照条件规范，没有因日照不足形成的住宅公寓。
目前，青云阙园区及建筑均已实景呈现，在室内装修阶段，预计明年6月前交付。探访后，封叔两个体会：
1
精致
比如建筑。建筑立面在项目外围已经能看到：讲究左右对称的建筑轮廓，现代典雅的石材铝板搭配，超大窗墙比的玻璃面使用，以及楼顶的“楼冠”设计，整个建筑给人气势不凡的感觉。走进园区，这种感觉会更加强烈，特别是打亮的楼栋间室内灯光，让整个建筑显得明快通透，这和园区内的镜面水景也保持了相当的连续性。总之封叔去看现场的感觉，估计就和此前大家看到青云阙这组对比图并惊呼“实景还更好看”差不多。
青云阙建筑效果图与实景图对比
（图源：豪宅品审局）
2
小
青云阙总占地29亩，地块方正。如果你对29亩没有什么概念，封叔可以给你换种说法，绕地块走一圈不超过800米。小地块没有给青云阙太多操作空间，尽管项目只有7栋房子且最大程度做到了大景观（据悉营造了8大主题景观区），但社区内部活动空间还是较小，地面几乎只能用作通行及造景，活动功能性较弱，好在项目有一个下沉式会所用于活动空间补充，复合书吧、会客厅等功能。此外据封叔目测，青云阙与东侧紧靠的水岸格林社区，最小楼栋间距不超过15米，好在两个社区楼栋均是南北排列不会过多影响私密性。
青云阙园林实景图
青云阙与东侧紧靠的水岸格林社区
产品&户型
青云阙定位高改，打造为188~450㎡大户型精装现房，层高3.15米，共170户。
共有三个户型
标准户型为188㎡的四室两厅三卫大平层，142套
顶层为253㎡四室两厅三卫两层顶跃，14套
1楼为450㎡四室两厅三卫三层底跃，14套
目前样板间只做了188标准户型，无软装样板间和加软装样板间各一户。
2T2，独立入户，电梯外门厅约4㎡。入户双开门加超大玄关，仪式感很强。玄关一侧为老人房套房，约20㎡；另一侧为约60㎡的竖厅客餐厅，开间5.8米，进深贯通阳台超12米，对流的双阳台设计，尺寸、通透性真的很哇塞。主卧套房约40㎡，步入式衣帽间，双儿童房设计，最小的卧室约10㎡。
最优秀的是，青云阙南北向的每个空间，包括次卫厨房等功能区，全部做到了通透采光，南北向窗墙比目测达80%~90%。而超大的玻璃窗外，正是对面气势非凡的楼栋立面和中庭景观，让人赏心悦目。此外，主卫还做到了双面采光，除淋浴侧有窗，浴缸侧也有一扇窗。
青云阙样板间实景图
样板间不同窗户外景观实景图
底跃和顶跃没有样板间。
户型图上，顶跃两层底层，在188平层基础上做了一点调整，将老人房位置与客餐厅贯通，形成约74㎡的L型三厅，强化了家庭会客功能及通透采光，同时观景阳台也得以贯通，长度近10米；顶跃上层，约50㎡的主卧套房，外接逾80㎡的超大露台，尺度、舒适感毋庸置疑。不过，需提醒露台的使用权。
底跃三层。一层没有变更平层的功能分区，多了南北两侧的花园/阳台。夹层和负一层可以根据个人喜好设计为多功能社交空间。
装修方面，青云阙设计为现代典雅风格，整体色调以乳白、米白、柚木为主，多使用石材、实木，配齐新风、地暖、中央空调三大件。
青云阙装修配置
11月15日，青云阙全部住宅房源取得预售证，单价统一为34138元/㎡，平层总价统一为643万/套，顶跃约864万/套，底跃总价在1533-1880万/套。
根据复核结果，最终全部参加摇号家庭数为329户，中签率51.67%；其中刚需登记户数74户，中签率100%；普通中签率37.65%。
截至11月28日21点，据成都龙湖工作人员介绍，青云阙170套房源，标准层及顶跃在开盘日全部售罄，只剩10套花园跃层。
目前项目周边多为超10年房龄的成熟社区。根据贝壳找房数据，周边2010年交付的商品房如优品道、中铁席子香荷等，目前二手房约28000元/㎡；2000年开发的社区如瑞联路49号、东坡小区等，二手房价约15000元/㎡。
周边二手房价（数据来源：贝壳找房）
置业建议
“一城仰止 浣花西”，青云阙这句耳熟能详的广告语，还有项目内缩小版的浣花溪红墙，让封叔差点忘记瑞联路，以为项目在一、二环间浣花溪。查路线才知道，不是浣花溪，是浣花溪以西，项目在西2.5环外，属于内光华。
当然，即便2.5环外，项目所在位置也是近十年未增供应的醇熟老城西，同时还有名校加持。不过，无法避免的航线影响和新商业综合体的缺乏，是项目区位上的劣势。
就产品而言，青云阙定位高端纯改置业，无论是项目规划、户型设计、精装，均具备了其定位应有的高水准。同时作为成都首个现房销售的住宅，这种水准“所见即所得”，是今年西门上最具代表性的高端项目之一。
不过项目也有劣势，受限于29亩的占地面积，社区的完整度及活动空间有一定的缺失。此外，项目的融信物业，目前在成都也未有交付案例，物业服务水准尚待时间检验。
价格上，项目面积段188㎡起步，总价门槛630万起，这是市场上绝大多数置业者难以触达的。但对于有经济实力的纯改人群而言，封叔还是推荐一看。对于在区域内本就有住宅的二改人群，如果有同等预算，封叔认为也可将置业范围放大到城南麓湖等其他具备成长力的高端板块，毕竟经济学上大家都知道——“鸡蛋不能放在同一个袋子里”。
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