鲁达 10月天津新房板块成交排名公布了。
对，还是那么眼熟，没看到新的“黑马”，也没看到老面孔“堕落”。
但其实每个板块内部都有不大不小的变化，不看透就很容易被“蒙蔽”了。
比如谁的房价“危险”了？谁迎来了新利好？
第一名：生态城 这一局赢得不光彩
虽然生态城10月还是第一名，但赢得并不光彩。
生态城20个盘才成交616套，人家武清商务区7个盘就成交了469套。
数量是人家的三倍，可是成交量才多了30%。
生态城今年明显属于“有前劲没后劲”。
年初房企都疯了似的扎堆，现在就光看生态城投资公司“自己表演”了。
没后劲就是因为量走不动了，说到底，还是没有那么大的购房需求，有需求的也在观望。
据了解，中部片区有盘开始降价了。
10月成交量第一名是贻成学府世家，成交了77套，签约均价约17500元/平米。
融创观澜壹号成交75套，第二名，签约均价约17000元/平米。
雅居乐滨河雅郡成交66套，签约均价13500元/平米。
这一阶段还是中部片区卖的比较好。
天气转冷，临海新城、中心渔港等主打海景房的都差一些。
像力高阳光海岸，10月才成交了22套。
生态城走上了曾经海教园的路子，供应量起来后，价格可刚不起来了。
第二名：武清商务区 全靠一个盘撑着
武清商务区10月还是前三名，全靠中建壹方九里撑场，10月签约243套，签约均价17000元/平米。
第二、三名为雍鑫金科集美雍阳、新城悦隽央著，分别成交69、67套，与中建壹方九里还真不是一个量级的。
中建壹方九里9月就签约了152套，量还是挺凶猛的。
怎么说呢，武清商务区之前一直被老牌房企雍鑫、城投垄断，买房人认知也被固化了，外来房企带着新产品一去，确实能让当地人眼前一亮。
到目前为止，商务区还没有挂新地，11月只有北面欧陆风情小镇有一块要出让。
中建壹方九里的热度还能再持续一阵。
第三名：精武镇 热度轮动到宾水西
美的旭辉翰悦府10月签约了70套，西青区第一名。
万科紫台一直扛的比较硬，10月又签约了62套，洋房签约均价约26000元/平米。
年底差不多就清盘了，这个盘不用等降价。
这也说明华苑西就是一个改善板块，只有产品对路才行。
万科西庐、爱情缤纷里、万科翡翠大道签约量差不多，都是50来套。
精武镇目前的热度都集中在了宾水西，只有它还有大量房源，一共7000多套。
其它组团只有大南河卖了一块地，供应不多。
第四名：南湖 多年的媳妇熬成婆
武清南湖很像“多年的媳妇熬成婆”，终于凭借通武廊逆袭了。
10月，板块成交第一名又是梧桐大道，签约151套，真是“铁打的汉子”。
主要还是靠低价取胜，经常会出现100万以下的房源。
梧桐大道一共3000多套房子，得玩命卖。
第三、三名还是碧桂园云湖和新城湖畔风华，签约70多套，只是梧桐大道的一半。
南湖今年也没有新出让的地块，暂时能保持动态平衡。
第五名：海教园 误会它了
海教园10月排名第五，“气数”仍在。
大家都以为海教园就靠学区、学区、学区，其实误会它了。
今年1-10月，海教园90平米以下的新房成交1069套，但100-130平米的却成交了1212套。
大户型比小户型卖的还好。
原因是咸水沽二手房成交量很高，卖一买一的人都选择去海教园改善。
所以，即便海教园的学籍政策有变数，它也不至于瘫痪，还有另一套腿。
10月签约量第一的是阳光城未来悦，签约82套，签约均价17697元/平米，算是洋房里的底价了。
它旁边的龙湖天璞就只签约了31套。
你看，在天津，龙湖真的是没做出来溢价，或者说，买房人在价格和品质之间，还是选择了价格。
路劲赞成也签约了80套，签约均价18115元/平米，价格降了一些。
阳光城未来悦、龙湖天璞没出来时，海教园销冠一直都是锦绣大家。
当时洋房价格最低，现在也不行了，10月才签约了26套，签约均价19400元/平米，价格没优势。
而且之前价格低的房源很多是不能直达地库的，现在能直达地库的还是那个价，涨不上去。
第六名：咸水沽 刚需板块就看价格
富力又一城还是第一名，10月签约133套。
估计板块里其它楼盘都要恨死它了，“怎么还没卖完”。
它为什么卖得好不用说了，便宜、佣金高。
第二名是恒大悦府，10月签约97套，它确实位置不错，地铁上盖，还有2个商业中心。
比较意外的是，新城和兴府竟然签约了59套。户型太差，也就胜在位置不错、比富力又一城还便宜，签约均价11167元/平米。
相比之下，海玥名邸品质好一些，价格也贵一些，销量很一般，10月签约了47套。
只能说，咸水沽是个刚需板块，在各种买房维度中，价格排第一。
即便是地缘改善，也有很大一部分外溢到了海教园。
第七名：团泊东 地都没法卖了
团泊东现在的新房佣金已经给到了10个点，当地的渠道相当凶猛。
10月签约量高的还是富力新城，184套。它一个项目的成交量，就占整个板块的一半。
大家明知道质量不好，还都去买，其实也就是为了落个户。
50多万，在天津买套房，距离主城区位置不太远。
鸿坤理想城跟富力新城房价“并驾齐驱”，都是6000多/平米，但10月只签约了53套。
也就是因为这两个盘的价格，现在团泊东没法再卖地，除了白送，房企几乎不会有利润。
所以当初3500元/平米拿地的北大资源颐和1898到现在都没开盘。
团泊东的其它项目，10月基本也就能签约10来套。
第八名：宝坻城南 有危险
宝坻城南10月够“惊天动地”的。
有的项目降价——封售楼处——停网签——退房、退订金。
签约量最高的是金辉城中央云著，111套；此外，金地新城大境、融创御河宸院都签约了40多套。
宝坻基本已进入全板块房价倒退的阶段，原因只有一个：供应量太大、需求跟不上。
2018、2019年土地出让的凶猛，现在开始露出獠牙。
第九名：团泊西 有好消息
团泊西终于等来了它的大硬核——地铁。
天津中心城区至团泊新城间轨道交通规划正式官宣。
也就是地铁5号线的延长线，设站3座，分别为团泊西站、团泊北站、精武镇站，均为高架站，京华路站为与5号线共用地下车站。
动作会很快，已经勘探了，预计明年2月动工，2024年2月开通运营。
团泊西有学校、医院等大公建，就一定会有地铁。
等到现在这批新房大规模入住了，人气也会培养起来，这是一个有后劲的板块。
接下来，团泊西和团泊东的差距会越来越大。
10月板块签约量第一的是中昂安纳西小镇，73套，签约均价 9891元/平米。
降了不少，之前洋房12500元/平米，估计这个项目不想再拖了，尽快结束战斗。
金科天湖10月签约了60套，项目已经交房了。
客观来说品质还不错，对的起1万多的价格，最起码外立面、园林、社区地面、电梯……比刚需盘要高档很多。
金科天湖实景图
第十名：京津新城 落户落户还是落户
宝坻京津新城10月进入了前十，其实它一直在前十名的外面徘徊。
锦绣香江签约量第一，106套，就是那个有38平米、总价33万的项目。
38平米的单价最高，大约8600元/平米，其余大一点的户型最低7800元/平米。
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10月成交前十名的板块，表面上看没什么新面孔。
但其实每个板块都有自己的“小变故”，有的有“机”，有的有“危”。
排名前七的板块，签约均价都下跌了，有结构的原因，也有个体降价导致全盘变动的情况。
不过说到底，它们还是天津的头部板块。