鲁达 
在湾区豪宅成交普遍向好的情形下，有个小区却是例外。
如果按热度10分来划分的话，这个盘热度应该只有5分左右，但其也有过耀眼时刻，近两年房价涨得也猛，不过内部涨势分化明显，这和其户型有很大关系，价差起于此，也限于此。
这个盘就是君汇新天，下面就带大家详细了解一下这个盘，曾经的高光时刻为何到现在热度大降？部分户型房价跑输同龄小区？旁边地块到底如何安排，也是业主们比较头疼的事。
01 了不起的过去：湾区豪宅尺度标杆，人居舒适度第一
君汇新天占地4.5万㎡，建筑面积10万㎡，容积率低至2.0。楼栋呈南北排分布（北排都带观光电梯），7栋共744户，实际合并后377户，地下车位1680+地面424，总车位超达2104个，车位比在深圳湾首屈一指，带深圳湾中小学学位。
深圳湾豪宅区北部端头位，紧挨中心河，地段是不错的，虽然北临东滨路，但中间隔了一大块绿地，降尘、降噪效果显著，号称“揽深圳湾湖、海、城三重景观”，不过随着后海总部基地的成型，湖、海不再，只剩看城了。
2009年开盘，时处08年谷底后的楼市上升期，开发商信心很高，项目定位滨海纯大户豪宅，改善大平层，低容积率，层高3.4米湾区豪宅首席尺度第一，外加1:3的车位比，号称“深圳湾豪宅尺度标杆”，开盘均价就达3W/平。相比08年多数豪宅跌破万元大关还卖不出去的惨痛场面，足以看出其产品在当时市场，还是受到了高度认可的。只是今时不同往日，此一时彼一时了。
在当时来说，君汇新天作为深圳湾首席尺度大宅，创造了五个唯一：唯一的低密度纯高层大宅、唯一的3.4米层高、唯一的180度观光电梯直接入户、唯一的光影宜居大宅、唯一的区域规划大师倾力打造的大宅。其实还有一个“唯一”漏掉了，超过2000多个车位，车位比在5.5:1左右，湾区没有任何一个盘能与之匹敌，整个深圳估计都难找到。
多年过去，光影大宅不再（看城），唯一大师打造也不再（设计团队后期还参与了深圳湾1号的设计）。
02 尴尬的户型：双拼扎堆、多数客厅不出阳台
景观不再，唯有靠自身产品说话了，但是产品也很尬，全是大户型，面积稍微小点的也都是150平以上的双拼，双拼占比达78%，仅剩的单证户型都在200平以上，既占名额、总价也高，真不是一般人能买的。
小区共7栋，均有赠送（不同户型赠送面积在30-60平左右），其中1A、2A/B单元均是2梯2户板楼设计，大面积单证，2A/B是楼王栋；1C/D/E、3A/B则是双证，1C/D/E是2梯3户，3A/B是2梯2户板楼设计；1B为开发商自留。详见下图：
当客厅、餐厅双阳台通透成为豪宅基本标配时，君汇新天在户型设计上被老外带偏了。
国内楼盘开发和产品设计都是跟着政府规划走的，君汇新天明显在老外操刀、不了解国内行情的情况下，户型设计一味追求对景观和视野的需要（定位都市精英人群奢享生活），而忽视中国人对房子情结始终是有住家宜居的需要，客餐厅几乎都是采用全景落地窗和飘窗，仅有的部分客厅出阳台户型估计都是开发商冒着得罪老外设计团队风险争取而来的。
开盘初期凭借那几个“唯一”着实吸引了一部分人群置业，当时国人对老外的设计风格还是有一定偏好的，片区景观资源也得以支撑此类产品设计，只是后期周边建筑群逐渐成熟，景观大打折扣，限购出台后双拼投资性价比一般，都是住家的居多，后期住家舒适度受到一定影响。
因为小区户型并不复杂，根据上面小区楼栋分布图可知，总共也就4个面积段，所有户型均方正，北排客厅不出阳台的，客厅带飘窗、餐厅带落地窗；南排客餐厅都是落地窗。
1A单元面积在230-233平左右，2A/B单元面积在201-203平左右，3A/B以及1C/D/E的01和02户型面积在173-176平左右，1C/D/E的03户型面积为156平左右。下面我们就依次介绍下这4个面积。
楼王栋单证：2A/B单元
先从小区最好的楼王栋2A/B单元讲起，201-203平左右4+1房2厅2卫，正南向看花园，赠送有50平左右，2梯2户，观光电梯看后海总部基地，通透性、采光均不错，主卧均是带书房和阳台的大套间设计，不过奇偶数层有很大区别，阳台错层设计，奇数层客厅出阳台看花园，偶数层则是客厅旁次卧出阳台，阳台都看花园，安静。北看后海总部基地，南看花园，视野和景观相对南排来说要好点，当然，北面是东滨路，虽有隔离带，多少还是会有噪音影响的。户型图示如下：
楼王栋、单证、赠送多，奇数层还客厅出阳台，可以说是小区最好户型了，以住家居多，一直以来都很少放卖，客厅出阳台和不出阳台的差价在150万左右。
去年年中我们发过该户型一套满两年、客厅出阳台、学位未用的，报价3100万，单价高至15.4万，现在这种户型有套低楼层客厅出阳台的报价3600万，学位是否使用未知，但半年左右时间，足以看出单证户型很吃香，最高剔除100万的虚高价外，涨了有500万左右。
我们有房友此前买过楼王栋投资，14年左右买来，经过15年那波大涨后，于16年上半年卖出，赚了大几百万。
大面积单证：1A单元
1A单元也是单证户型，230-233平5房2厅3卫，西南向看花园，赠送60平左右，也是2梯2户，观光电梯看后海总部基地。在东滨路和中心路交汇处，有部分噪音困扰，整体格局和楼王栋相似，在原先主卧的位置多出一个带独卫的次卧，也是奇数层客厅出阳台。位置和朝向没2A/B单元好，但因为面积大，总价要高，目前仅一套中间楼层客厅不出阳台的在卖，报价3580万，主要还是凭借面积大点，多出个房间，报价接近楼王栋客厅出阳台的。奇数层户型图示如下：
以上两种单证大户型，在本小区来说是比较稀缺的，特别是客厅出阳台的，但是好户型业主都惜卖，要么就是报高价卖。
175平双拼：1C/D/E和3A/B单元的01、02户型
分布在1C/D/E和3A/B单元的01、02户型，面积在173-176平左右的4房2厅2卫，双拼，均看花园且有赠送（赠送40平左右），户型方正、通透性很好，这点与同样是4房的156平相比是个优势。
其中1C/D/E01、02户型，客厅朝西北看花园，朝向一般，但通风、采光都不错；阳台都在卧室，成对角分布，奇偶数层阳台错层设计，其中奇数层阳台分布的位置会好点，因为有一个带阳台的卧室靠近客厅，很多业主都会把客厅和卧室阳台打通，实现客厅侧出阳台，阳台实用性大大提高，或者直接把阳台拓为房间面积，偶数层阳台利用率就一般了。除1E01户型靠后海滨路比较吵外，其他户型会安静点。偶数层户型图示如下：
3A/B单元的01、02户型，客厅基本都是南向看花园，通透性十分好。相对于南排这个面积的户型来说，最大优势是奇数层客厅正出阳台，厨房更宽敞；主卧带阳台在端头位置，特别宽敞，稍微改动一下也是可以做紧凑5房的。其中3A01户型临后海滨路，吵是不可避免的，其他三个户型安静度还可以。奇数层户型图示如下：
175平4房的户型中，北排和南排的差价在200万左右，最好的肯定是奇数层客厅出阳台的3A02户型和3B单元，再从后期实用性上来说，3A/B单元还能勉强改个5房；1C/D/E01、02户型败在朝向，梯户比也一般。
目前放卖的几套都是1C/D/E单元的，报价在2200万以上，本来这几个单元的户型在175平里就是次级选择，价格虚高，有些还不诚心卖。
回顾近两年该户型价格走势，涨势也是凶猛。17年一季度的时候，湾区整放卖量很少，双拼户型也不缺买家，当时1E单元客厅出阳台的单价卖到8W出头，现在该单元有套偶数层在卖，单价13W左右，实际成交单价应该在12.5W左右，客厅出阳台的单价估计要卖到13W以上，两年涨5W/平，果真是物以稀为贵下有钱人多，双证、客厅不出阳台又如何。但是，这个涨幅在湾区来说，真的很弱。
156平双拼：1C/D/E单元03户型
该面阶段为3+1房2厅2卫，赠送约30平左右，户型方正，客厅均不带阳台，东北向，通透性还行，只有一个次卧带阳台，均临路（非主干道），且旁边是太古城北区，视野、安静度、私密性都一般。目前市场放卖的很少，就算卖估计也卖不了什么好价钱，加上现在湾区选择性那么多，同样是双证下，考虑居住舒适度的话，也很少有人会选择这个户型。目前没有放卖，市场行情单价是在13万以下。户型图示如下：
但与恒裕滨城一期相比，同样是双证、面积接近，恒一赢在户型上，房价涨幅也比君汇156平双证可观。
03 小区单价差最高可达5W/平
经过上面的分析，相信大家对君汇的这4种户型已经有一定了解，孰优孰劣也一目了然。好户型没得来卖，低楼层报价也不便宜，差的户型也不敢拿出来卖，目前的市场可能卖不了好价钱，也就是双证、相对北排来说总价低点的175平左右的户型有在卖，不过价格也不便宜。
如果仅仅是单双证区别的话，拿北排单双证对比，单价差在1W多左右；如果是单双证区别+客厅是否出阳台，北排最好户型与南排中等户型175平的对比，单价差至少3W左右，最明显的时候可能达到单价差6W，所以说，除了单双证，客厅是否出阳台、朝向（南向or西北向）影响更是大。
君汇初期卖点之一就是大面积全景落地窗、少阳台，经过十多年洗礼后，再次验证了中国人买房住家对客厅带阳台的偏爱，豪宅也不例外，价格是赤裸裸的说明，当然，和周边地段走向成熟也有关系。此外，君汇在外立面、户型设计上与湾区现有豪宅相比，比较欠缺豪宅该有的气质。
04 双拼又如何，住家完美
从价格上来说，这是一个必须犹豫的小区，目前虽然单双证价格都涨了（两者差价也越来越大），但近一年来报价虚高，很多放盘周期都有一年之久；双证居多、大户型，买入门槛高；小区住家居多，成交不活跃，价格变化周期不明显，没有成交，很难看出价格虚实度。
从居住价值上来看，这是一个入住后可能不想搬离的小区，3.4米层高的阔绰感湾区其他小区满足不了，容积率低、居住人群稳定、双证抑制了小区房源频繁交易，居住体验完美；虽然主打落地窗，但不是完全没有阳台，住习惯了也不会觉得客厅没有阳台是个缺憾。
05 价格虚高，暂不建议入手
目前君汇在卖的户型中，几乎没有值得入手的。
一方面是湾区房价目前存在虚高，前期利好差不多出尽了，房价可能要高位站岗一段时间，暂时看不到有什么因素可以刺激其价格进一步上升，当然有种例外情况——物以稀为贵，完全就是买卖双方脱离价值后的、价格上的愿打愿挨行为，比如前面介绍户型时，楼王栋有套低楼层客厅出阳台的报价3600万，单价逼近18W/平，在单证、客厅出阳台完全没有选择的情况下，搞不好也有人买单，已经有过先例。
另一方面，小区整的放卖量也少，选择有限，在卖的户型都一般，价格还虚高，这种买了就真的是成接盘侠了，投资就更不用说了。这个总价在湾区来说也还有其他选择。
如果是买来住家，遇到价格合适的，能选单证还是选单证，不过现在买房没几个不考虑升值的，那更得选单证，千万别逞一时的大气凛然。不担心名额问题，优选3A01和3B单元户型，再是1C/D/E01、02奇数层户型，因为奇数层客厅旁边卧室阳台可以打通连接客厅，然后是从安静度来选1C/D01、02户型和1E02户型。年轻人可能还是很喜欢这种全景落地窗风格的，后期家里有小孩、老人住家的话，客厅有个阳台就显得很有必要。
对了，旁边那块空地一直没开发，长期以来都是作为君汇与东滨路屏障的，但政府其实早有规划，最新的用地规划是建消防站和保障房。
一看到还要建保障房，业主们立马就不乐意了，“请愿”、拉横幅，口号都是很正当，然而说到底还不是因为可能影响小区房价和周边居住环境，不过地块也是有点小，再建房子，就大煞湾区豪宅风景了。现在考虑君汇新天，就不仅仅是考虑户型和双证问题了，旁边那块地后期到底是搁置还是建成其他什么，对小区房价来说都是一个牵绊。
但胳膊始终是拧不过大腿的，目前那块地已经围起来了。