鲁达 1
前海是深圳目前最热门的投资地区，没有之一。
前海的热度与前海自由贸易区和宏伟的前海计划相比，前海今后将与金融中心、商业中心、科学研究中心、总部中心、纽约的曼哈顿进行比较。
如此高标的定位，房价自然怎么想象都不为过，前海附近的楼盘目前八到九万，低的只有七万加，很多地产自媒体宣称，前海的规划一旦落地，房价冲高到12万是分分钟的事情，15万也不是没有可能。
那么，现在该抄底买入前海吗?
没有调查就没有发言权，不要去看去年5月份在网上流传的那份前海规划，太炫，太高大上，连政府后来都出来辟谣了。
关于真正的前海，首先我要讲第一个问题：割裂的前海。
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先看地图上的前海：
以月亮湾大道为界，前海其实是分为东西两个世界的。
每天货柜车络绎不绝的月亮湾大道以东，是传统的老前海生活片区，那里是人们印象中的深圳模样；而月亮湾大道以西，则是一个全新的世界，是一个填海填出来的新世界。
深圳是一个靠海吃海的城市，自建市以来，一直到2013年，通过填海得到的土地为69平方公里，超过6个蛇口半岛的面积。
宝中、盐田、蛇口等大部分港区，均由填海而来，而前海湾片区，更是填海的大户。其中的妈湾、前湾、桂湾片区，包括大铲岛，都是填海得来的宝贵土地资源。
2012年，深圳出台了《深圳海洋经济十二五规划》，对深圳过去的海洋开发战略进行了反省。
“在海洋资源利用方面，长期以来过于注重当期经济价值，海洋开发利用密度过大，护海意识相对淡薄。”
目前深圳254公里的海岸线，已开发200多公里，只剩下40多公里自然岸线未开发。大量沙滩资源被毁坏，变成人工海岸线，深圳湾片区的红树林面积减少了50%，海水质量持续恶化。
仅2006-2010年五年的填海工程：
机场二跑道填海工程一期：10平方公里宝安新中心填海工程：0.5平方公里大铲湾集装箱码头填海工程一二期：1.1平方公里前海填海工程：13.78平方公里后海填海工程：6.5平方公里盐田港填海工程：1.4平方公里
当年的前海填海
2012年以后，由于对海洋资源的破坏，中央开始严控填海，深圳继续向海洋要地的计划被截断，只能在已填出来的宝贵土地上做文章。
前海自贸区的规划，正是在妈湾、前湾、桂湾这片全新的土地上展开的。
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跨过月亮湾大道，一步就从传统的深圳居住片区进入了前海自贸区的新世界。
必须承认，深圳政府在精心规划这片来之不易的土地。
前海自贸区已初具雏形，规划良好，道路宽阔，环境优美，生活气息浓郁。
目前，已建设五年的自贸区集中开发的是桂湾片区，桂湾金融先导区已进入建设后期，这一商务区重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。
桂湾片区还设立了多家银行结算中心，配备了购物商超，公园绿地。在妈湾和前湾片区，多个项目正在开工建设，还有大片土地尚未开发，一座无限想象空间的新城正在冉冉升起，一切看上去都很完美。
这样一座高端大气上档次的新城，住宅应该值多少钱?13万，还是15万?
可惜，前海自贸区并无住宅规划。
第一，前海自贸区，是深圳极其珍贵的湾区土地资源，政府决意要利用它做强国际金融和国际商贸，发展离岸自由贸易，做产业创新引擎，如果只是拿来高价卖地炒房，就失去了辛苦填海的初衷。
第二，填海地块，并不适合大规模建设居民住宅生活区，尤其是临近海岸线的新填海片区。
目前，整个前海自贸区只有一个住宅项目，前海时代。位于自贸区内主干道梦海大道的东侧片区，远离海岸线，目前两期已经售罄，二手价格一期九万多，二期十一万左右。
图中右侧五栋红色高层为前海时代一期，左侧白色小高层为前海时代二期，后面的楼栋为人才公寓房，只租不售，为后期的自贸区工作人员配置。
除了前海时代，目前自贸区没有其他住宅项目的批建计划，可以看出，前海自贸区是要去住宅化的。
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建设多年的前海自贸区，目前又是怎样的一个发展现状?
截止到2018年1月份，前海注册企业共有145606家，开业企业59438家，港资背景企业7371家，税收344.9亿元，在全国遍地开花的自贸区中，前海自贸区是能排在首位的。
开发建设方面，前海新城目前在建项目88项，总面积810万平方米，总投资1500亿元。
在制度创新、金融创新和深港合作方面，前海自贸区都成绩亮眼。
发展前景值得期待、又决意去地产化的前海自贸区，官方规划的未来工作人口52万，居住人口23万，这23万人口的居住问题该如何解决?
对于职住一体的解决方案，目前政府的主要规划思路为高端公寓和公租房两类，中端的住宅产品几乎断档。
高端市场以卓越、华润、恒裕等开发的海景公寓为主，大面积的奢侈豪宅，类似深圳湾一号，只面向高净值人群，用公寓和高价两个杀手锏，隔绝掉了绝大部分的投资客。
同步大量开发公租房，只租不售，供应中低端市场，而中端住宅市场直接放弃，避免投机与炒作。
现在，前海自贸区的发展战略已经十分清晰，在这块宝贵的填海土地上，建一个湾区新城，主力发展金融、商贸和高新产业；在房地产市场上，只做高端和低端，掐掉中端，完美隔离了投机与投资。
不差钱又有远见的深圳政府，在前海自贸区这枚重要棋子上，拒绝了土地财政的诱惑。
规划是宏大的，美好的，可做为个体的投资客，对不起，俺们没有太高远的大局观，只能看到自己的小世界，只希望在这个棋局中去分一杯羹。
那么，这样一个前景美好，又去房地产化的前海自贸区，如果个人想做房产投资，该如何操作，周边的楼盘该如何选择，还有多少升值的空间?
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前文说过，前海自贸区是去房地产化的，主要以高端公寓和公租房为主，那么，前海的投资机会又在哪里?
我们只能放眼前海自贸区的外围。
人们熟知的前海片区位于月亮湾大道以东，前海路两侧，传统的前海居住片区，这里是距离前海自贸区最近的辐射区。
该片区的代表性楼盘有星海名城、前海花园、阳光棕榈园、鼎太风华、诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、前海港湾和太子山庄等。其他还有众多小盘，不再一一列举。
目前这一片区的二手房价格普遍在七万多到九万多，该片区分为前海北和前海南，前海北楼盘普遍楼龄偏长，如星海名城、前海花园、阳光棕榈园和鼎太风华一二三期，多为2000-2005年建造，楼盘已显老旧。
前海南的楼盘则多为2008年后建造，还有16、17年的新盘，以诺德假日、中海阳光玫瑰园、泛海拉菲、前海港湾为代表。
生活方面，前海北的便利程度要远超前海南片区，从楼盘建造时间上，也能看出前海北片区开发时间较早，已经成熟；前海南片区则位于南山半岛南侧，远离市中心，属于城市边缘地带，又有大南山、小南山阻隔，交通不便，属于后期开发片区。
凭心而论，前海这个片区，本应该是偏安一隅，自成一派不温不火，做一个安静的美男子，没想到天上掉下来一个大礼包，前海自贸区横空出世，这个片区立刻变得灸手可热。
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前海片区炒的最火热的楼盘当属诺德假日花园，目前放盘均价超过九万元，诺德假日为什么火?因为它具备了炒房客最青睐的几宗最。
第一是楼盘比较新，诺德假日是2009年的楼盘，在深圳属于次新盘，而且诺德的外观比较时尚，很得年轻人的眼缘。
第二是配套中小学不错，分别是南山实验集团荔林小学和南山实验集团的南海中学，在南山区属于中上水准，也是妥妥的加分项。
第三是户型紧凑实用，赠送高，诺德的户型以八十多平的四房和七十多平的三房为主，还有不少四十八平和六十多平的两房，刚需房，总价低，有概念，天然就是炒房客的最爱。
在高峰期，诺德的48平小两房曾摸高到10万的成交价。目前经过几次探底，报价普遍在9万以上。
前海的代表楼盘还有鼎太风华，如果说诺德假日是前海的神盘，那鼎太风华就是前海的定海神针。
做为前海的巨盘，鼎太一共分为七期，从2003年的第一期一直到2009年的第七期，体量巨大，户型多样，从一房到四房，从四十多平到一百五十平，从四百万到一千多万，应有尽有，丰俭由人。
学位方面，鼎太有南山实验集团专供的鼎太小学和南海中学，也算是双名校学位房。
再加上距离前海自贸区最近，鼎太风华的价格一直居高不下，二手房成交价多在8万5到9万之间，五期的价格接近10万。
除了诺德假日和鼎太风华两大神盘之外，前海还有其他众多楼盘，各有优点也各有不足。
比如星海名城，大社区，价格七万多相对亲民，但楼盘偏老，距离自贸区较远，属于前海的边缘地带；
比如阳光棕榈园，地铁盘，大社区，居住舒适，但楼盘老旧，学位一般；
比如中海阳光玫瑰园、泛海拉菲、前海港湾，楼盘新，品质加分，但配套不成熟，学位普通；
比如雷圳碧榕湾、新德家园，性价比高，但楼盘太小无人关注。
每个楼盘都会有这样那样的问题，房子和人一样，没有完美，按照个人的需求和钱包厚度选择即可。
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说完前海的楼盘，这一节重点说一说前海的投资价值到底有多大?
关于前海的房价，不少人是很敢想的，部分地产自媒体预测未来两年前海可轻松破12万，不排除翻倍，上不封顶。
可惜房价并不是一个人有多大胆地有多大产的事物，不是张嘴说说卫星就能上天的。
要相对靠谱的预测房价，既难也不难，教大家一个最简单的办法，用预测价对标目前同等价格的片区即可。
目前前海片区的二手房均价普遍在7.5-9.5万之间，未来两到三年，假定按多数人预测的，12-14万，50%的涨幅标准来判断。请注意，这个12-14万是未来两年深圳房价横盘前海独涨的标准，而不是在普涨基础上的价格。
12-14万在目前的深圳是什么概念?不客气的告诉大家，是深圳顶豪的概念，是深圳湾和香蜜湖的标准。
深圳湾非一线海景楼盘，如君汇新天、绿海湾花园、三湘海尚、阳光海滨花园二手成交价普遍在12-14万；香蜜湖片区，除水榭花都、中旅国际、香域中央仍坚挺在15万以上，其他品质稍逊的楼盘普遍在10-12万。
前海片区能比肩甚至超越深圳湾和香蜜湖吗，恐怕有点痴人说梦吧。
前海最大的利好在于自贸区和大湾区概念，然而，这个利好落实到房价上，却不是人们想象的一飞冲天那么简单，一个豪宅片区的诞生，需要多方的合力才能完成，天时、地利、人和缺一不可。
深圳湾片区之所以成为顶豪，原因是多方面的，楼龄新、高品质、大户型、湾区海景、环境优美、闹中取静、后海总部基地、名校、地铁等等，多重因素造就而成。关于深圳湾，可参看我之前的文章“深圳湾归来，扒一扒顶级豪宅的皮”。豪宅片区的诞生，决不是满足了两三项条件就可以达成，香蜜湖也是同理。
对照一下，前海片区离成为豪宅片区，还相差至少一个后海的距离。
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前海是一个优劣势都非常突出的片区。
优势：自贸区、大湾区的概念太火热，前景太美好，部分楼盘楼龄新，不拥堵不吵闹，居住氛围浓厚。
而劣势，我就要一个一个细说了。
第一， 我们要明白一点，前海片区是前海片区，前海自贸区是前海自贸区，它们不是一个整体，而是两个独立的小世界。
这是因为，前海片区是在前海自贸区外围的。
什么是外围?就是看似近在咫尺，实则有高高的围墙阻隔，往来并不便利。自贸区和前海片区，一个是高大上的新区，一个是老旧生活片区，它们是两套完全不同的生态体系，自贸区高大上的生活体验，是无法代入到前海生活片区的。
同时大家要明白一点，自贸区早已在全国各大中城市遍地开花，放眼看去，即使是自贸区内部的房价，也从来不是最高的，更何况外围。
第二，前海片区的楼盘普遍偏老，尤其是前海北片区，居家属性有余，投资属性不足；前海南片区虽然楼龄较新，却交通不便，配套不足，距离最近的妈湾片区重点发展的是贸易和物流，而且是中长期开发规划。
第三，前海片区学校水平参差不齐，既有荔林小学、南海中学这样的中上水准学校，也有前海小学前海中学这样口碑一般的学校，学区方面并不给力。
第四，我要尤其重点指出的是，前海片区无地铁，交通是硬伤。
肯定有人会反驳我，谁说没有地铁?距离最近的一号线大新站，下车即到阳光棕榈园和星海名城。
没错，但是，但是请注意，阳光棕榈园和星海名城都属于前海边缘片区，而前海中心片区，距离自贸区最近的楼盘，以整个鼎太风华为代表，都是远离地铁口的，更不要说诺德假日、泛海拉菲这些前海南楼盘。
当下没有地铁没关系，有地铁规划也能补足短板。
让我们翻开深圳五年地铁规划图，会发现，涉及前海片区的地铁线路有两条。
一条是于今年开通的9号线西延线，其中有一座站点怡海站位于前海片区。
位置在哪里呢?就在前海自贸区大门口，距离最近的小区是鼎太风华七期，大约500米，除鼎太七期之外，鼎太其他六期距地铁口都在1000-2000米左右，更不要说其他小区了。
很显然，这个地铁站是为了前海自贸区，而不是为了前海片区而设。
第二条线，5号线南延线，2019年底具备通车条件。
这条地铁线是为谁服务的就更明显了，全程设有桂湾、前湾、前湾公园、妈湾、铁路公园、荔湾和赤湾七个站点，连接了桂、前、妈、荔、赤五大湾，是前海自贸区的专属地铁，只为自贸区服务。地铁开通之后，只有前海南的中海阳光玫瑰园、依山伴云、泛海拉菲能得到荔湾站的部分便利。
所以，可以负责任地说，前海片区的绝大部分楼盘，至少五年之内，是没有地铁通达的。没有地铁，在轨交发达的一线城市，意味着什么?意味着交通和升值的硬伤。
这样一路看下来，难免产生心理落差，前海还值得投资吗?
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当然值得，只是，升值空间不会像你想象的那么大。
投资请记住一点，任何利好和概念，必然会提前透支房价，前海自然也不例外，当前的前海房价，我可以不客气地说，是透支的，已经部分透支了未来的概念。
如果没有前海令人眼花缭乱的利好，以前海片区目前的配套和占有的资源，根本达不到8-10万的高位。
然而，前海未来高大上的规划一旦大部分落地，8-10万却又不是它的顶点。
前面我已经分析过，横向比较深圳湾和香蜜湖，再叠加该片区楼盘的各项劣势，前海楼盘是不可能达到12-15万高位的，但下一步的确还有升值的空间。
前海片区最有可能会走的路是，未来两到三年随着利好兑现，继续小幅补涨，根据楼盘不同，实现10-20%的升值，达到8.5-11万的均价。这个增长是在排除了大盘普涨的前提下实现的。
想指望买入前海实现暴击的人，可以醒一醒，天下没有免费的午餐。你所想象中的暴利并不存在，或者早已提前被各个利益环节所瓜分。
但是，买入前海，稳定、小幅获利、跑赢大盘的概率是非常大的，如果想投资深圳，前海仍然是一个优质的选项。
最后说一说投资前海的楼盘建议。大盘，热点盘，换手率高的楼盘都是投资的首选，诺德假日、鼎太风华、中海阳光玫瑰园都是不错的选择。
我尤其要重点推荐的是前海自贸区内部的唯一楼盘，2016年的新盘，前海时代，目前一期均价9万多，二期前海CEO公馆均价11万。
前海时代目前的周边配套并不便利，然鹅，和众多前海片区的成熟楼盘不同，这个盘才是真正跟随自贸区发展的成长盘，未来会尽享自贸区内部的所有配套与便利，有无限的想象空间。
更重要的是，上文我分析过了，自贸区内部未来的中端楼盘规划将会是：稀缺。
相比自贸区外围缺乏想象空间的众多老旧小区，如果想获得更高的投资回报，我更建议多看看前海时代，尤其是一期，均价与诺德和鼎太接近，但未来获益的可能性显然更大。