鲁达 资料来源，米家珠江三角洲。
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第一个问题：深圳在本轮上升，涨幅最大的地方是几区？
宝中一个，龙华中心区一个，还有近两年热沙井都是近郊或远郊的热点概念片区。房价几乎翻了一倍，市区这一轮不满意，大部分都翻了一倍，但除了一个街区，只有深圳。
以深圳湾的代表楼盘翡翠海岸为例，翡翠海岸一期2013年底开盘，当时开盘价五万左右，大户型不过四万多，一套177平的四居总价为830万，那么今天，这套房子值多少钱呢?
目前翡翠海岸均价16万9，177平的四居挂盘价已达到3000万，妥妥升值3.5倍！
深圳哪个片区有这样的涨幅?这就是豪宅创造的奇迹。
站在翡翠海岸89平挂盘价1480万的小三居里，我心里默默算了一笔小帐，13年底单价五万出头，89平总价460万，三成首付不过138万，当年如果投在这里，现在资产妥妥升值一千万啊！
悔不悔?真悔！
不过，就算坐上时光穿梭机，回到当年的售楼处，你会选择买这套房子吗?未必。
当时的深圳湾片区，还有大片空旷的土地，深圳湾公园还未完全建成，后海总部基地崛起也是后来的事情。而当时五万多的价格，可以买到福田百花片区的顶级学区房，既有成熟完善的配套，还有优质学区的加持，你会出手哪个?恐怕很难下决心拿几百万去赌一个不确定的未来吧。
所以，人生是很公平的，有运气成分，但更多是眼光和远见。
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说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。
深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。
首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。
为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。
而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。
就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。
生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。
我们来看看深圳湾是一个什么样的人居环境。
图中的蓝框部分才是深圳湾真正的豪宅片区，如果看不清，再来一张地图实拍。
红线圈内部分，以中心路为中轴带，左到后海滨路，右到科苑南路，南到海边，就这么巴掌大的一块区域，才是真正的深圳湾豪宅片区。
这个片区的楼盘包括翡翠海岸、皇庭港湾、鸿威·海怡湾畔、阳光海滨花园、绿海湾、恒裕滨城一期二期、卓越维港、吉祥龙、宝能太古城南区北区、三湘海尚、君汇新天和曦湾天馥。
只有这些楼盘才是深圳湾豪宅的第一梯队，紧临这一片区的澳城1618、海境界都只能算第二梯队。
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再来看，这个片区的特点是什么?
先说优势：
第一， 居住氛围纯粹，环境优美。
这个片区是个十分纯粹的住宅区，没有乱七八糟的商业和商圈，居住氛围十分浓厚，环境优美安静，中间有一条中心河流过，南边紧临深圳湾公园和大海，居住体验无可挑剔，在寸土寸金的深圳十分难得。
第二、楼盘很新
该片区最老的楼盘是2009年，最新的是2018年，大部分楼盘都只有几年楼龄，属于典型的新盘片区，高端片区的新盘和次新盘意味着什么?稀缺和高价。
第三、 楼盘品质高
因为该片区是按照豪宅区的规划，所以楼盘的建筑标准都不低。容积率低，园林景观优美，大部分小区都只有几百套住宅，车位配比大多达到2：1。
第四、配套学校
该片区之前惟一的短板是学校，深圳湾小学落成之后，九年一贯制的高品质教育彻底补上了这个短板，让深圳湾的价格又冲高一波。
第五、大户型
真正的豪宅片区必须以大户型为主，只有这样才能靠资金量过滤掉大部分的炒房客，保持片区居住的纯粹性。
深圳湾片区楼盘大部分为一百多平到二百多平的三居四居，八十九平的三居都很少，所以有很多双证房源。
在深圳湾，双证房的价格和单证房能相差四到五万每平，一套同样的大户型轻松差出大几百万。在我看来，一张深圳房票远远值不了这么多钱，差价如此之大，更多是人们的一种心理暗示和投资趋动。
这个片区惟一有小户型房源的是宝能太古城南区，有不少一千万以下的标的，是炒房客的乐园，四五十平的房源一度被炒到十八万，不过现在已回归了它的真实价值。
第六、后海总部基地
职住一体，中国最有前途的公司总部大多汇聚于此，春笋近在咫尺，更大幅提升了区域价值。
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这个区域如此完美，那它有没有缺点呢?
当然有。
注意，这些缺点是针对普通人、中产或者小富阶层的缺点，对于身家上亿或者数十亿的阶层可能反而是优点，具体原因自己体味。
第一， 太贵了！不解释。
第二， 交通不算便利
该片区位于南山滨海地带，属于城际交通大动脉的末梢神经，距离最近的是湾厦和海月两个地铁口，距离较远的楼盘步行去地铁口要超过十分钟，和市中心大量出门就是双地铁的楼盘没法比。
公交车站更是只有可怜的一路M493，当然住在这里的人很可能不需要公交车。
第三， 日常生活不方便
在热闹的中心区，周边的底商业态主要有哪些?百果园、7-11、药店、餐馆、
美发店、中介、服装店等等，生活配套一应俱全，非常方便。
深圳湾的底商业态有哪些，我们来看看：
美容会所、茶道馆、幼儿早教这三类基本垄断了底商经营，当时我想买一瓶水，跑了三个街区才找到一个小型超市。
为什么出现这种情况，很简单，客流有限，租金太高，有钱人又聚集，所以只有这些不透明高毛利的业态才能生存，在这里开个7-11或者小餐馆，肯定最后以关门收场。
透过深圳湾，我们会发现，进入更高层的生活追求之后，在品质和便利之间选择，被舍弃的一定是便利，或者说，便利和品质本来就是不能两全的。
深圳湾以三倍的涨幅一骑绝尘，证明了富豪阶层对生活的终极追求。
第四、 深圳湾并没有那么豪
我有一个北方朋友拿着两千万预算，去深圳湾转了一圈，看了不少二手房之后，最终放弃了深圳湾，选择等待半岛城邦四。
在他看来，深圳湾的豪宅远未满足他的想象。
他的感受很对，深圳湾到处都是高层楼盘，别墅极少，没有低密花园洋房、叠拼、双拼这些豪宅标配。这些两三千万的房子，不过是园林景观好一些，房子大一些，装修不过中上，论视觉冲击力，远没有三四线的别墅样板间或者惠州的海景房样板间更强烈，更有豪宅范儿，它真的值三千万?
对，它真的值这个价格。
深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。
或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。
深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。
目前均价十六万的深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。
如何分化，容我先卖个关子，后续解读。