鲁达 2021年9月，成都房地产行业成交量跌幅扩大至25%，整个成都9月的二手房成交量仅有2000多套，二手房交易量持续走低。
二手房每月成交数据来自成都住建局官网
那么为什么二手房卖不动了，但是房价还不下跌呢？
大家这个时候可能会提到成都市住建局于今年发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，也就是「二手房指导价」，很多二手房的指导价都普遍下调。
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网上的各项数据也显示多处二手房价格都便宜了很多，那房价怎么还不叫“下跌”呢？
这就有很多朋友可能没有理解什么叫“二手房指导价”，他们错误地以为在二手房交易过程中，如果买卖双方的交易价格高于指导价，就无法完成买卖过户，就必须按照二手房指导价去售、买二手房。比如“本来市值单价5万的房子，现在指导价只能卖3万，超过3万就无法完成买卖”。其实不是这个意思。（当然对于买家来说，如果真能按照指导价购房肯定是不亏的）
大家要明白一个道理，ZF部门不可能强行要求“你售卖你的私有财产，但你必须按照我定的价格”。也就是除了你以外，其他任何人都不可能直接给你的私有住宅制定售卖价格，你的房子要卖多少你说了算。就算指导价1万的房子，你要卖3万，只要满足有人愿意买的前提，那也没有任何问题。
二手房指导价即“二手房成交参考价格”，其中“参考”二字对于买卖双方来讲，意为“自愿参考”的价格，卖家可以参考，也可以不参考，还是那句话，你的房子你说了算，买家也得明白这个道理。
只是对于银行来说，这个“指导价”就是必须要参考的。
什么意思呢？二手房指导价本质上还是“提高首付，降低杠杆”，首付比例可能从原来的30%上调至40%或者更高。定价权、最终成交价格由买卖双方商议决定，只不过中介会严格按照二手房指导价来发布信息，银行也会严格按照二手房指导价来审核贷款，二手房指导价将作为银行办理贷款按揭业务的重要参考。
归结为一句话，二手房指导价对于总价高的大户型二手房影响更大，对于总价低的刚需小户型二手房影响不算很大。但二手房价格「止涨」是真的，ZF在「调控二手房价格」也是真的，政策出台导致贷款难度加大，给二手房成交增加难度。
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再说回到为什么感觉很多二手房卖不动了，但是房价还不下跌呢？
因为房价不能跌，或者说不能跌得太狠，这个是原则。
一、银行是持有大量房产抵押的，房价下跌会影响金融市场的稳定性，以此引发系统性的金融风险。
二、成都截止目前还未成产业结构升级，换句话说，没有足够的企业税收，又有大量的外债需要偿还，只有靠卖地筹集资金，只要有土地成交，就会有新房产生。如果房价跌得厉害，新房限制又严格，哪有开发商愿意去接烫手山芋？
三、现在成都新房限价，如果二手房的房价再不限制住，二手房房价大幅度下跌的话，就会出现新房或二手房倒挂的现象。所以市场上交易的二手房均价是高于新房的，也就是二手房比新房贵。这也就给大家灌输一个思想：新房比二手房便宜，买到就是赚到。刺激大家去购买新房。
二手房VS新房（图源网络）
就以成都九月份的土拍分析，十几宗土地流拍，没有了卖地的大头收入，ZF又需要大量的支出，社会稳定性怎么办？如何来保持稳定呢？
所以目前是一定要稳定住房价，不上涨也不大跌，才能把GJ和银行这两个大头的风险降下来。
具体如何实现呢？就是变相的筛选优质人群进入房地产。现在首付比例提高，贷款难度增大，这都是让经济基础更好的那群人优先上车，那种付首付款都有难度的朋友就先缓缓，比如首付是东拼西凑的，银行流水显示你不能稳定支付贷款的，这些人被容易被判定为经济不稳定，容易断供的人。
所以现在二手房价基本维持着，止涨不大跌，但是交易难度加大，才是GJ想看到的。现在的新房限价，价格出现优势，就可以吸引更多有能力的人去购买新房，毕竟不是都说“摇号买新房，买到就是赚到”吗，在这样一个循环之后：新房不愁卖，土地才能继续卖，地方财政就可以去降低负债，调整产业结构，挤出时间去摆脱对土地的依赖。
在这种情况下，包括房企都会趁着二手房东还有反映过来的时候、在二手房大规模降价之前，先行抛售非优质资产，所有的一切都是为了将来有一天城市完成产业升级，对土地财政的依赖降低，甚至不依赖的时候，那时候优质房产该涨的涨，非优质的房产该降的降，该被抛弃就被抛弃。这也就是为什么那么多房产大V会让你卖掉非核心地段的老房子的原因。
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最后奉劝大家，投资需谨慎，毕竟房子不是低价产品。
房地产市场正在整治，大家都看得到，至于未来走向如何，都不好说。不是刚需自住的，暂时先观望一下，投机客更不要抱有侥幸心理。如果是刚需，现在时机或许是最适合的，不过也要慎重分析之后再决定。
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