luda 看了湖南中原的《坚韧·励行2020-2021年长沙楼市发展趋势研判》，简单说两句。
第一，长沙楼市的基本面是好的。经济持续增长，增速居中部城市前列；人口持续流入，2020年新增24万人，居全国第7名；连续多年获评全国最具幸福感城市，在全国的影响力也在的提升，除了辣，房价低，炒房客有来无回之外，茶颜悦色、文和友也成了长沙对外的新名片；对于房价调控入选2020年年度改革案例，成为住建部表扬的长沙模式。
第二，长沙房价去年量价齐涨，2020年全年内六区成交面积1472万平米，相比去年1325万平米上涨11%，均价从9816元/平米上涨到10556元/平米，上涨7%。
第三，去年土地供应面积及成交面积皆降10%，而成交金额上涨8.8%，土地在涨价，用某官媒说，楼面价突破4250元/平米，涨20%左右。这个面粉涨价传导到房价上面，面包涨价就是很正常的事情。我们打个比方，如果地价上涨幅度放到9000的房价去等幅上涨的话，均价就应该涨10800了，对应一套房子上按目前长沙成交套均面积123平来说，每套房就要上涨22.14万元，放到首付上，要多付6.6万元。
第四，相比2019年，长沙的房价与地价差上涨10%，从去年的5999元，涨至6603元，这个空间越大，给予开发商的利润空间也越大，也可以说是让开发商运营项目更从容一些。
第五，截至2020年年底，库存面积913万方，去化周期约6个月，按一般去化周期在6-12个月左右是比较健康的，这是按房地产产品上市周期在6-9个月左右的一个推断，从这个概念说，长沙楼市是比较健康的。
第六，长沙去年成交主力面积130-144万平米，房票珍贵，面积向上改善为主是个大趋势；内五区主力成交总价为100-140万元，这意味着内五区的主力单价在12000上下了。
第七，2021年预计新增供应约2000万方，按目前去化速度计，2021年预计去化周期可以达16.6月，对于购房人仍是可以挑选对比的节奏。
第八，长沙模式概括一下说就是精确调控下的供不应求。2020年长沙楼市的关键词，一个字：限。限地价，限房价，限精装价，当然最主要的是限表象上的价格上涨幅度，为了控制这个幅度，不惜限制高价房的网签，可以说用赫拉克勒斯之力来压制房价向上的冲动。
第九，这种模式的表现就是精准计算出来的供应面积、新增购房客户、成交均价各增长6%。
2021年长沙拥有房票数约11万，按楼市成交套均面积123平来算，保底将有1353万平米成交，已经超过2019年全年成交面积了。
最后，从2021年开福北一块限价9200元/平米的土地来看，长沙在2021年成交仍将是近郊唱主角，再说明白些，就是二环与三环之间的区域。从开福这个三环内限价情况看，三环内价格走向15000元/平米是个大概率事件，只有近郊区域毛坯拉到15000，才会持续挤压刚需人群到远郊置业，不然主城区的密度疏散将是一个无解的题目。而且现在长沙东南西北都有重量级的新城区亟需人口填补，东有会展新城（自贸区）、南有南部新城、西有高铁西、北有金霞北，未来这几个区域价格拉到1万左右，既能让人看到涨价空间，也跟近郊保持5000元的价差，更利于城市的均衡发展。
有人就会问了，你这么胡说不是违反现在的大政方针么？你这个人是不讲政治的。这个主政者比你我智慧多了，内六区加起来成交面积是1400万方左右，而长沙市域全部成交面积是2300万方，多出来的面积就是长沙县、浏阳市和宁乡市的成交面积，内五区的价格涨上来，只能占6成权重，浏阳和宁乡成交面积还有近600万方，这两个区域只要这几年房价持续保持低价，就可以把整个均价打下去，长沙的平稳局面至少可以等到房地产税出来了，不过这也能说明浏阳宁乡不限购也没有人去买了。用一句别人经常说的词汇，轮动。现在财富在近郊轮动，慢慢向远郊运动，最后再会到浏阳和宁乡。