鲁达 经过短暂的沉寂，中央别墅区从今年下半年开始发力。
就在今年的6、7月份，中央别墅区集中成交了两块居住用地，市场热度骤然上升。
6月成交的顺义区后沙峪镇地块，吸引了11家房企，共6个竞买主体参与，最终中铁竞报自持商品住房面积比例16%，才将该地拿下，溢价率达49%，销售限价超过了6.2万/平方米。7月成交的地块规模较小，即便如此，也有9家房企参与争夺，最终该地块被北京建工以26亿元揽入囊中。
由此可以观察到，在北京各区域拍出的土地中，只有中央别墅区的地价和限售价在去年基础上有所提高，这个细节恰恰证明了该板块蕴含的巨大价值。
在严厉的调控环境下，一众房企为什么依然钟情中央别墅区？
在『地产营销人』看来，一方面中央别墅区作为京城名符其实的“富人区”，已走过26个年头，成熟的氛围和鲜明的标签已获得客户和市场的共识。其市场地位显然不能被其他区域所替代。
另一方面，根据『地产营销人』的统计，近两年中央别墅区供应量下滑严重，存量减少，2017年同比2016年中央别墅区供应套数下降了57%。今年截止到7月底，别墅供应仅有44套。由此可见，中央别墅区也到了及时补充新货的阶段。
虽然近两年中央别墅区在楼市发声不多，声势偏弱，但丝毫没有影响其默默的发展和积累。
温榆河沿河生态带和天然湿地的按期建设，加上"温榆河绿色生态走廊"所形成的167平方公里的绿色汪洋生态区，加之政府主导的绿色生态走廊规划推进，使中央别墅区的居住环境悄然间再上台阶。
而产业的发展，也使中央别墅区拥有了更强的蜕变驱动力。
近几年，临空经济区已初步成为以机场为依托，以北京天竺综合保税区、空港经济开发区、林河经济开发区、国门商务区、空港物流基地、北京汽车生产基地等六大功能组团和机场周边六个重镇为平台，航空、高技术、现代制造、物流、会展等产业共同推动，使中央别墅区成为主导产业突出、产业集聚明显、辐射带动能力强的高端产业功能区。
一切迹象都在显示，今年的中央别墅区又迎来新的发展节点，我们对该板块的认知也到了重新升级的时刻。
就中央别墅区内部的演化趋势看，原来以欧陆广场、荣祥广场为重心的地带正在发生着转移，逐步向北罗马湖一带挪动，这个现象将足以改变未来的板块内部格局和居住价值。
从下商业、教育、文化、生态、轨道等五个方面，便可窥见一斑。
1、商业中心的向北挪移
目前中央别墅区内现有的商业综合体——欧陆广场与路对面遥相呼应的新国展，共同组成中央别墅区的核心区，这个区域也就是业内所说的后沙峪。
其实，后沙峪确切位置并不在这里，这个地方原名为白辛庄，真正的后沙峪恰恰以罗马湖周边为中心。
近几年，罗马湖附近新兴的拥有20万㎡体量商业综合体的中粮祥云小镇，正以新型的商业业态，塑造“国际化、高品质、漫生活、情感圈”的定位，提供差异化消费体验，大规模引入国际品牌，展现活力四射的现代生活场景，逐渐形成一个新的商圈坐标。
这个新商圈的出现，从某种程度上改变了中央别墅区原有的“老钱”气质，注入了一种新贵特质，为中央别墅区增添了更具包容性的多元化氛围。
2、最优教育资源环绕而布
中央别墅区的成名与丰富的教育资源有关，几乎北京70%的国际学校、私立学校分布与此。
譬如：鼎石国际学校、海嘉国际学校、ISB国际学校、北京英国学校、新英才国际学校、培德书院、哈罗国际学校、蒙台梭利国际学校等。
除了国际学校外，罗马湖附近同样被公立名校环绕，北师大附中（顺义分校，规划在建中），北京四中（顺义分校），后沙峪中心小学、北京实验二小（顺义分校），空港小学，中央美术学院后沙峪校区等均汇聚于此。
豪不夸张地说，罗马湖片区附近聚集的国际学校，可谓是质量最优，名气最大，也是最难进的顶尖学校。而分布这些学校周边的别墅也成为了争相租赁和购置的学区房资源。
3、国际艺术中心日渐成型
近两年，中央别墅区建造了一系列艺术场馆，国际艺术区形象开始深入人心。
这里不仅有罗红艺术中心，还有多家私人美术馆，如湖上美术馆、无寻美术馆、红砖美术馆等。
罗马湖一带未来还会涌现更多艺术馆，为中央别墅区注入新的文化内涵，同时也是该处居住人群质素的体现。
中央别墅区的新变化，或者说在文化上的衍生与丰富，实际上也是在向板块北部集中。
4、罗马湖的唤醒与头部潜力
中央别墅区最大的自然生态资源有两部分，一个是温榆河景观带，另外一个就是罗马湖。
由于温榆河全长48公里，与中央别墅区有大跨度的交集，但是罗马湖却是一个集中分布在板块内的自然资源，为中央别墅区所独有。
罗马湖湖水清澈，环境怡人、景色独特，自然形成的水岸商业颇具后海酒吧街特色，被誉为“小后海”之称。这些配套建筑各具风格，中西结合，与罗马湖相映成趣，成为非常独特的人文景观。
今年3月，后沙峪镇政府斥资9288万元对罗马湖进行升级改造，预计今年年底竣工，改造后整个罗马湖将集观景、垂钓、游船、休闲、就餐、娱乐于一体。
由此看来，自然资源的挪移其实也是中央别墅区重心北上的一个重要特征。
5、轨道交通的串联与完善
中央别墅区内已形成密集便捷的现代交通路网。以高速公路、主干线为骨架，形成“六高速，五横、三纵、三轨道”的立体交通格局。
六高速分别是六环路、机场北线高速、京平高速、京承高速、机场高速、机场第二高速；五横是机场北线、顺平路、双裕大街、火沙路、京平高速，三纵分别是京承高速、天北路和京密快速路。
其中，罗马湖片区距机场北线仅2公里，可快速到达首都机场。周边地铁交通也非常便捷，目前已经开通地铁15号线和地铁31号线。
值得一提的是，已进入开工建设的现代有轨电车T2线，预计2019年开通，未来将为中央别墅区增加一条靓丽的风景线。其中，国展站紧邻罗马湖，乘坐T2线也可以同15号线、T3航站楼无缝链接。
展望未来，中央别墅区罗马湖一带既有交通的便利，又有完善的商业，同时享有绝佳的自然资源，外加优质的国际名校环伺和新艺术馆构建的崭新氛围，从而使中央别墅区的重心在几年之内完成转移。
重心的转移，自然影响置业的方向。提前布局往往能获得价值重估的最大红利。在新形势下，找到未来中央别墅区最具代表性的产品，是『地产营销人』给出的中肯建议。
然而就在下半年，于罗马湖北岸800米一侧，即将入市的由品牌房企联合打造的祥云赋，便是应首位关注的优质项目。
祥云赋项目位于高净值圈层集聚的中央别墅区核心区，紧邻罗马湖，由中粮、天恒、旭辉与恒基四大品牌开发商联手打造。
项目拥享中央别墅区醇熟国际化配套，16所国际学校、6大马术俱乐部、16座高尔夫俱乐部、10家权威医院、8大商业购物中心环伺。
同时，项目依托便捷的现代交通路网，以高速公路、主干线为骨架，形成“六高速，五横、三纵”的立体交通格局，快速通达北京城区各核心商圈。轨道交通方面，目前可乘坐地铁15号线快速通达望京等繁华商圈。
在资源占有上，祥云赋与罗马湖一街之隔，不仅可近览300亩湖光悦色，还能享受“小后海”的风情商业。
祥云赋项目由三种业态组成，项目北侧是约1.8万㎡的商业；南侧为约5.8万㎡的住宅，户型为约89㎡的三居，共计639套；第三部分为合院，是项目主推的标杆型产品，共计207套，其中以约420㎡—510㎡的合院别墅产品为主。
合院产品打造为新中式风格，未来总价预计不会超过两千万。这个总价，其实对于中央别墅区来说，是一个多年未见令人心动的价格，对于想进入这个区域，生活和居住的新贵阶层来说，是一次难得的机会。
中央别墅区作为一个独特的高端居住板块，需要最懂这里的房企来打造，而祥云赋恰恰组合了最具实力的开发商，对该区域理解深刻，产品迭代新颖。亮相时刻，相信一定会给予客户惊喜。
在『地产营销人』看来，中央别墅区并没有落寂，而是在积蓄力量、凝聚资源、孕育质变。对于购房者而言，洞悉板块演化的内在逻辑，才能为入手做好准备。