【别墅区】中央别墅区，墅王归来

2021年上半年，北京房地产市场无论是新房还是二手房，都创下了近年来的新高。

决策君谈谈当前的北京别墅市场。

1 高端（类）独栋别墅供应进入倒计

今年1-6月，别墅成交2331套，同比上涨87%，增幅高于普通商品房。

决策君认为，当前北京别墅市场呈现出三大特点：

1、供应稀少，需求强劲

自2019年以来，北京别墅供应量持续下滑。2020年仅供应4497套，同比下降13.95%。2021年1-6月，北京别墅新增供应1958套。供应日渐稀少。

从2020年北京新拍的44宗商品房住宅用地看，容积率1.1以下的地块仅有2宗，占比仅为4.55%。

2021年上半年，北京首批30宗集中供地中容积率低于1.3的地块只有3宗，2块位于朝阳金盏，1块位于门头沟。按此条件，想做出纯粹的别墅产品很难，金盏地块大概率规划成花园洋房或复式产品，门头沟地块也只能做出叠拼和少量合院产品。

需求却强劲有力。

今年1-6月，北京别墅成交2331套，同比上涨87%；成交面积70.12万㎡，同比上涨87%；成交均价47959元/㎡，同比持平；成交金额336.31亿元，同比上涨87%。目前存量11263套。上半年，中央别墅区优山美地成交金额位居全北京第四。

2、高品质（类）独栋别墅供应进入末期

最近几年，北京的（类）独栋别墅供应已经进入末期，可以说是倒计时阶段。

盘点一下最近几年北京六环内的独栋别墅新增供应套数，即可管窥。

2013年124套，2014年270套，2015年93套，2016年209套，2017年196套，2018年98套，2019年5套，2020年前11月21套。

基本上就是8年1000余套的供应水平。从数字上看，购买（类）独栋别墅尤其是六环以内的独栋别墅，绝对是一件相当窄众的事情。

从近几年别墅供应品类上看，叠拼供应在升高，而别墅纯度更高的联排、双拼、（类）独栋供应大幅下滑。2020年独栋只供应115套，占比别墅整体仅2.56%。

优于联排的类独栋，实际上是独栋别墅的一种创新形式，成为近年来别墅市场的亮点和焦点。在独栋极其缺位的背景下，作为最接近独栋的产品，类独栋成为很多高端客群的新选择。

3、高端别墅成交明显增加

2021年上半年，北京别墅成交同比去年有较大幅度增长，其中，售价5000万+的高端别墅成交，增长幅度最大。

据网签数据统计，今年1-5月北京总价5000万+的别墅成交62套，同比实现近2倍增长，去化速度远超其他别墅。

今年1-6月，优山美地高居新建商品房住宅总价5000万+网签成交榜单第二。

这反映出，市场对资源稀缺、具备收藏属性的高端别墅具有更高的认可度和加速占有的心态。

2 无法复制的中央别墅区

说北京别墅，就离不开中央别墅区。决策君认为，北京虽有“九大别墅区”之说，实际上迄今为止，别墅真正称得上“区”，或者说真正成熟的别墅区，只有一个，那就是——以后沙峪板块为核心的中央别墅区。

中央别墅区在北京别墅市场的江湖地位，是任何新的别墅板块无法逾越的，近年来孙河板块、苇沟板块甚至是东坝板块，都曾经声称自己属于中央别墅区，而实际上中央别墅区的核心位置是后沙峪板块。

其他所谓别墅区，更多只是业内对区域板块的一种概括或描述，要么别墅数量少，分布分散，要么配套几乎是空白，同时缺乏别墅高端住区的独特气质和整体氛围。

中央别墅区不仅是北京最顶级的别墅聚集群落，拥有着众多顶级别墅项目，还有北京别墅居住氛围最浓厚的区域，交通方便，顶级国际学校云集，国际级的马术、赛车、高尔夫场地汇聚，荣祥广场、和睦家、温榆广场、赛特奥莱、温榆河高尔夫俱乐部，以及欧陆广场、祥云小镇等商业、医疗、休闲配套等也一应俱全。

最吸引高端置业者的是国际教育，这里聚集着北京高达80%的国际教育资源。京西国际学校、力迈学校、顺义国际学校、英国德威国际学校，以及新英才、北京英国学校等最负盛名的高端国际学校。除此之外，优山美地D区东北角还将建成北师大高端校区的国际部，设置72个班3000个席位，主要提供初高中教育，强大的资源聚集效应下，这里理所当然的成为高端人群置业首选。

而除此之外，作为北京首个别墅聚集地，中央别墅区生态首屈一指，加上近年来北京市政府斥资15亿对温榆河不断进行提升改造，形成167平方公里的“温榆河绿色生态走廊”，已变成可游可赏的互动景区。而占地300亩的天然水域“罗马湖”，更为中央别墅区增添了异国休闲的风情。

艺术也正在成为中央别墅区新标签。罗红艺术中心、松美术馆、红砖美术馆、观复博物馆、湖上美术馆、无寻美术馆等一系列艺术场域，让艺术气质在此孕育而生，逐渐走向具有先锋姿态的国际艺术区。

产品、环境、教育、圈层、商业、文化等因素的综合作用下，催生了北京最纯粹的高端别墅居住群体，从最早的涉外人群，到今天的新兴经济能量，中央别墅区始终都是中国最具影响力群体的居住主场，由此形成了顶级圈层能量，这种无形的价值构成了中央别墅区的软实力。

3 最后的收官之作

在中央别墅区从起步到成熟的近30年时间里，优山美地这个高端别墅品牌是其在发展的任何一个时段都无法绕开的名字。

作为中央别墅区的命名者，中国绿发（鲁能地产）2003年立足温榆河绿色生态走廊，斥资50亿规划千亩土地，落址温榆河畔核心位置，打造优山美地别墅区，并使中央别墅区逐渐为市场所接纳、熟知与追捧。

在其后近20年时间里，中国绿发（鲁能地产）相继开发了优山美地C区、A区、D区。近20年的发展沉淀，优山美地成为在中央别墅区拥有数千位高净值客户的高端别墅区，成为中央别墅区规模最大的高端居住品牌。

7月，优山美地推出压轴级产品公园墅王，建筑面积为740—850平米左右，尺度足以与独栋别墅产品相媲美，再加上独门独院的产品规制，诠释出了“墅王”的应有之义。产品全部为地上三层地下二层的纯正产品形制，最大面宽15.8米，进深13.5米，黄金比例令采光、通风俱佳，地上单层面积170平米左右，首层层高4.8米，客厅挑空8.2米，还原独栋居住奢阔的空间尺度。

值得一提的是，公园墅王仅有30套房源，售价约5000万—6000万/套。

这仅有的30席，是整个优山美地硕果仅存的收官之作，是其告别北京新房市场的谢幕演出。

顾名思义，公园墅王的最大特点在于生态。组团南侧、东侧与5万㎡的生态湿地公园相连，西侧一路之隔便是近4万㎡的鲁能泰山体育公园及8万多㎡的顺义区城市森林二期后沙峪段。总量达17万多㎡的巨幅绿意，在当前开发殆尽的中央别墅区，已经不可复制，而作为北京唯一被三大公园环伺的纯别墅低密社区，优山美地公园墅王的生态优势无需赘言。高品质公园生态，带来的不仅仅是自然环境，更是中央别墅区健康开放的生活方式。

一系列参数背后，蕴含着稀缺不动产的市场逻辑，而这正是撬动市场的最大动因。

据决策君了解，产品推出之后在10天之内就销售12套，足见其入市带来的震撼。

当代建筑艺术大师斯蒂芬·霍尔曾指出：“居住的价值核心点，是生活与城市之间的关系。只有那些既能享受自然资源，又能俯瞰城市繁华的区域，才是具有价值光彩的居所。”——这正是优山美地的魅力所在。