luda 出品：搜狐焦点北京站
策划：搜狐焦点北京新闻中心
撰文/摄影：回燕雯 秦岭
设计：陈文海
提到顺义，首先蹦到大家脑海里的莫过于机场、别墅这些被人们所熟知的关键词，这些的确在一定程度上代表了顺义特色。但随着北京市政府2018年再次批复顺义新城，认为顺义新城是北京东部发展带的重要节点，是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。一系列利好政策下，顺义早已不仅有中央别墅区，更有中关村科技园顺义园区，水上奥林匹克公园，加之未来将打造的金融城，再加上区域超低的人口密度和森林覆盖率高达75%的潮白河生态涵养区，顺义作为京城最宜居的区域，已经形成国际化居住和生活氛围，高端别墅、叠拼项目层出不穷，也是众多房地产开发商必争的一个板块。
（后沙峪区位图）
空港附近的后沙峪镇有“国家重点小城镇”称号，作为顺义发展较为成熟的板块之一，位处中央别墅区的全新辐射区，万科，金地、旭辉等名企纷纷入驻，不断催热顺义楼市，随着北京地铁15号线的投入运营，顺义和中关村、五道口、望京等紧密相连，这一区域的刚需小户型也逐渐热度上升。加之本身的产业经济和环境就不错，这几年，后沙峪凭借其环境优美、人口密度低等特殊地理属性及区域发展现状，已经成为北京的低密度高端生活区起源地，更是成了顺义一颗璀璨明珠，而且发展后劲十足，不仅了吸引顺义本地人和空港林河产业区的工作者购买,随着交通的不断改善，很多工作在中关村、望京等地的购房者也加入了后沙峪购房大军。
本期搜狐焦点区域报告就将深入走进顺义，细话后沙峪楼市看点。
壹· 后沙峪印象
后沙峪的定位是国际化的高端居住区，记者从清华东路西口站乘坐15号线一路向东北行进，分别走过国展站、花梨坎站和后沙峪站，对整个后沙峪楼市和区位有了更为直观的了解。
下了地铁，走进后沙峪，第一感受是绿化率很高，跟上几期走进昌平的探访相比，同样是区别去城六区的热闹喧嚣，但后沙峪也绝不是昌平“黄沙漫天”的感官，更多的是低密度的较为现代化的“小资“印象。
交通出行
后沙峪区域开车有京承高速，机场高速，还有京平高速3条高速，京密路高架也将在2020年左右修到孙河附近，开车出行相对方便。
公共交通有地铁15号线，从顺义直接到望京、中关村、五道口3大产业圈，便利度非常高，无缝换乘14号线、13号线、8号线等。但是早高峰上车困难（只是上车困难，但相比起回龙观天通苑进车站还是好很多了...）
除了地铁出行，后沙峪镇还有915、936、955、916路等多路快速公交直达东直门，区域内也有便利于镇内出行的区域公交车。
总结：交通在5.5环的位置属于优秀的，自驾和公共交通出行都相对方便。
商业配套
后沙峪的商业配套，虽然跟城六区还是有相当的差距，但在5环外的区域，绝对属S级别。天竺家乐福、物美，永辉，BHG各类商超覆盖了区域内高中低各种需求。娱乐餐饮商圈有祥云小镇，欧陆广场商圈，荣祥广场，罗马湖商圈，九重汇等，后沙峪区域基本出门10分钟内就能到一个商业街，而且档次环境都还不错。
教育医疗
医院现在是后沙峪的相对一个薄弱环节，目前只有一个二级甲的空港医院，友谊医院分院虽在前两年传出已经开工将在今年投入使用，但目前来看，并没有明显进展。虽说没有什么其他的大医院，但是在笔者走访的路途中还是遇到了几家专科类医院，如北京方舟皮肤病医院、国医医院（中医院）等，其余的便是一些小诊所、小卫生院了。
教育资源方面，后沙峪有北师大附中顺义分校（在建中），北京四中分校顺义分校，北京第二实验小学顺义分校等都是重点学校。另外全北京70%的国际学校汇集在此，如鼎石国际学校、海嘉国际学校、ISB国际学校、北京英国学校、新英才国际学校、培德书院、哈罗国际学校、蒙台梭利国际学校等，高端教育资源优秀。
配套方面总结：生活配套优秀，医疗配套亟待提升，国际教育机构、私立学校云集。
贰·后沙峪楼市细观
后沙峪隶属于顺义区，是一个发展相当成熟的板块，多年来，因属于中央别墅区的一部分而被大家熟悉并关注，板块内改善型住房偏多，近两年也有限竞房入市，可供选择的楼盘很多，我们一一细说。
15号线直穿后沙峪，在板块内共有三站：国展、梨花坎、后沙峪，一路上明显感到车外植被的增多，第一感觉跟昌平完全不同，这里植被密度很高，虽然不似城六区繁华，却将中央别墅区的大气显露无疑。
二手房
在后沙峪站出站后，周边围绕着较多的汽车4S店，向西沿着安富街走进板块内，道路两边有很多二手小区，几乎每一个小区的四周都被高大的树包裹的，小区环境较好。
江山赋是一个较新的小区，建于2010年，共26栋楼，物业是北京盛科物业管理有限公司，均价在55173元/平左右。再向西走，是香花畦家园，这个小区较为老，建于2006年，共30栋楼，物业是北京均豪物业管理有限公司，每平价格在4.7万元上下。
周边更老的二手房还有，双裕花园、双裕小区等，其中双裕花园分东区和西区，建于1999年，双裕小区则楼龄更老，是1991年的房子，但是小区环境干净整洁，三个小区价格都在4万/平上下。
值得一提的是，万科有一个老小区也在这里—万科城市花园，1990年建成，物业是万科物业管理有限公司，共83栋楼，是个中型社区，价格在4.1万/平。
周边配套没得说，教育有北京四中、顺义中心小学；医疗有顺义空巷医院；商业中心有九重汇，都在小区走路10分钟可达的范围内。
新房
后沙峪板块因是中央别墅区的一部分而闻名，在售新房中自然少不了别墅产品，鲁能优山美地D区、博裕雅苑、金隅上城庄园等都坐落在这里，其中刚刚定安名的一个新房项目是诺德阅墅，由中铁开发，现有别墅产品待售：合院面积在450㎡，预计总价1700-1800万元/套；叠拼使用面积为290-390㎡，预计1200-1500万元/套。
豪气的中央别墅区，别墅直接千万每栋的价格让大部分购房者望而却步，刚需更是想都不想直接pass，但是随着限竞房政策的推出，大量90㎡刚需户型入市，意味着刚需也可以考虑国际级配套的中央别墅区房子了。
板块内，目前有两个限竞房项目，分别是：祥云赋和公园十七区。我们先说祥云赋，它是后沙峪板块第一个入市的限竞房项目，由中粮、天恒、恒基、旭辉四家开发商联名打造，在售产品分为两大类，一类是90㎡的高层，另一类就是420㎡的合院，被限定均价在55583元/㎡，预计2020年交房。
另一个公园十七区，刚刚定下案名，由金地、首开、旭辉合作开发的纯洋房社区，在售户型有90/120平的三居两厅两卫，144平四居两厅三卫，均价5.5万/平，预计5月初开放售楼处示范区。
楼市点评：
优点：
1. 与周边项目的差价高达1.1万，首付200、总价500万，并且是中央别墅区不多的在售小户型低总价产品，几乎等于刚需踏入中央别墅区的唯一通行证。
2. 后沙峪地处中央别墅区，从交通、配套、教育、圈层等各个方面来说，在北京都是数一数二的区域，高净值人群的聚集使得整个区域居住质量都较高。
缺点：
1. 同是限竞房，有八年入市的限制。
2. 两个项目周边的轨道交通并不方便，距离最近的地铁都有4公里，想住这里还是得开车。
叄·区域点评
性价比更高的低密别墅区 人民币玩家看过来
都说后沙峪是被顺义耽误的朝阳板块，从目前来看，得力于地铁15号线，后沙峪区域内从过去低密度墅质产品向普通刚需转变， 15号线对顺义来说不仅是便利的交通工具，更是促进顺义楼市发展于变革的一剂强心针。过去没有千万似乎迈不进这个区域，如今刚需人群在此亦可落户安家。适合在中关村、亚运村、望京等地上班的白领一族。此外，仅就目前顺义区域典型的“面粉价格超过面包”这一情况，大胆预测，在地价上涨的带动下，预计近几年后沙峪区域的购房热情会持续高涨，抢收区域低价房或是一个明智选择。
众多优势资源聚集 造就北京未来之星
后沙峪版块近年来发展迅速，目前已形成以临空经济为核心的产业集群，以及金融、商务、文化娱乐等相关产业集群，大批世界级企业入驻。以临空产业和会展服务业为先导，多点支撑的产业体系的形成。现代商贸业态不断丰富；罗马湖休闲旅游中心，高端的配套、优美的环境使后沙峪成为中央别墅区内的优雅奢适的别墅生活区。这几年，后沙峪凭借其环境优美、人口密度低等特殊地理属性及区域发展现状，已经成为北京的低密度高端生活区起源地，更是成了顺义一颗璀璨明珠，而且发展后劲十足。
限竞房扎堆入市，区域潜力不可低估
从去年北京全年土拍情况中可以观察到，在北京各区域拍出的土地中，只有以后沙峪板块为代表的中央别墅区的地价和限售价在去年基础上有所提高，这个细节恰恰反应了该板块蕴含的巨大价值。这里作为京城名符其实的“富人区”，已走过20多个年头，成熟的氛围和鲜明的标签已获得客户和市场的共识。其市场地位显然不能被其他区域所替代。
2019年3月，后沙峪区域新房均价49187 元/m² ，环比上月增长0.67%；二手房均价45501元/ m²，供应量春节后有增加趋势。
已入市的限竞房祥云赋和即将入市的公园十七区，其中祥云赋价格为限均价55583元/㎡，这就意味着总价500万就可以入手。对于购房者而言，后沙峪板块内在的演化逻辑，佐证了这是刚需在别墅区入手做好准备。