鲁达 最近上海房地产市场的两极化越来越明显，买房的人越来越理性。
热门地区的热楼仍然强劲，但房价透支，没有辅助支撑的房地产开始销售，面临着脱华困难。
比如松江区小昆山中海九峯里2018年开盘推出506套房源，至今只签约6套。
青浦区新城板块远洋西郊宸章于3月23日开盘，共计290套精装房源，目前已签约套数为97套，仍有超六成尚未售出。
奉贤区佳源梦想广场于5月15日加推四期房源，共计362套，至今仅签约11套。另外，招商雍和府2018年3月份首开，期间又于年底加推，共504套房源，去化刚过2成。
2018年8月9日，松江楼盘中海九峯里开盘推出506套别墅和洋房，洋房建面95㎡，均价4万元/㎡，总价369万起；别墅建面约135㎡，总价666万起。
截止到今天（7月9日），506套房源一共网签了6套，而这6套房源的网签时间均为2019年6月份，据某网站报道，中海九峯里曾经于2019年5月30日加推新房源，但是网上房地产仅有起初的这一张预售证。
值得注意的是，在2019年5月30日加推新房源的时候，洋房均价从4万/㎡降至3.3万/㎡，总价330-380万/套，比首开总价最低价降了39万。
具体销售情况如下↓↓
（以上数据来源于上海网上房地产）
原因浅析：
1、周边楼盘房价对比：
项目属于松江新城板块，松江新城7月均价为35074元/㎡，其中新城板块国际商务区信达蓝尊项目新房售价在44000元/㎡，与中海九峯里仅一路之隔的路劲佘山院子高层均价35000元/㎡，面积小总价低。相比之下，中海九峯里95㎡的洋房，首开均价4万/㎡，总价369万起，并不算友好。
松江新城近期房价走势↓↓
2、新房二手房房价对比：
小昆山镇商品房小区很少，仅有路劲佘山院子和中海九峯里两个商品房小区，目前路劲佘山院子二手房房源挂牌价在3.4万/㎡。
小结：
中海九峯里地处松江区小昆山镇，根据最新规划，小昆山属于新城板块的园区组团，由于没有大规模的开发，目前还保持着上个世纪的风貌，配套很少，以空地居多，人流量稀缺，给人一种身处三线城市的感觉，整体而言较为冷清。交通方面也略显鸡肋，小昆山镇距离松江大学城地铁站大约10公里，目前出行主要靠公交，但是公交间隔时间都在40分钟以上，对于普通的刚需客来说这样的距离无疑是硬伤。
二、远洋西郊宸章
位于青浦新城的远洋西郊宸章，销售速度也是缓慢。2019年3月份，该盘共领到290套精装房源的预证，均价均价约41400元/㎡。开盘至今，网上房地产显示签约了97套，去化率只有33％。
具体销售情况如下↓↓
周边竞品比较多，竞争优势不明显。项目位于青浦新城板块，目前青浦新城板块在售的新房比较充足，多分布在地铁站周边，新房售价在4万/㎡左右。有汇金路站的源昌幸福里、运杰御澜雅苑、大发融悦四季；漕盈路站的盛誉世家、葛洲坝融创玫瑰公馆；淀山湖大道的首创禧悦晴朗、东渡未来城。
三、佳源梦想广场
5月15日，佳源梦想广场加推四期房源，共362套，面积约70-90㎡，备案价14764-23334元/㎡。截止到今天（7月9日），一共网签了11套，去化率3％，还剩351套可售房源。
具体销售情况如下↓↓
1、负面缠身。
佳源梦想广场作为一个超级大盘，共四期，前三期均已售罄，此次开盘为四期房源。前段时间有媒体报道项目目前陷入“电商费”“团购费”风波中，售楼处多维权业主，项目销售受到影响。
2、项目距离地铁5号线奉贤新城站7.4公里，出行不便。
3、楼盘所处的位置比较偏僻，除了小区南面为大学城之外，另外几边都是待开发的农田。
四、招商雍和府
2018年3月27日，招商雍和府首开，推出350套房源，有高层有别墅，高层备案价35505- 42205元/㎡，别墅备案价49450-57950元/㎡，户型面积89㎡、120㎡，据上海网上房地产数据显示，3-8月份，项目仅签约14套。
2018年9月份，项目推出“买房送宝马”活动，指明凡本月购房即可0元购宝马，如果不选择送车，也可以折价抵扣到房款中，抵扣金额为20余万元。在各种宣传大力促销下，9-11月份，项目共网签16套。
2018年12月24日，项目加推154套别墅房源，备案价45325-54305元/㎡。
截止到今天（7月9日），一共推出504套房源，可售住宅还有388套，去化刚过2成。
具体销售情况如下↓↓
1、远郊
项目距离江苏太仓只有约6公里左右，距离长江入海口不足2公里，地段上已属上海远郊。
2、价格高
招商雍和府所在罗泾板块的次新二手房，如美兰金色宝邸挂牌价2.7万/平，信达蓝庭挂牌价2.8万/平，旭辉澜悦湾挂牌价2.8万/平。以公寓房计算，至少贵出周边房价1万/平。