鲁达 我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好！ 新人首问：刚出手名下唯一住房，腾出首套首贷资格。子弹360，我在良乡上班，过几年退休，孩子在空军总医院附近上班，拟用我们的资质（能贷15年）购买一套总价620万上下的80～90平米两居室。 购房目的：老两口退休以后可以离孩子近点，相互有个照应。孩子未婚，这两年孩子主要居住，过几年孩子结婚生子老两口居住，生活方便。目前主要考虑孩子通勤和投资保值，30分钟以内路程的板块。 关注过：1、远洋山水（包括沁山水）；2、玉海园；3、田村；4、定慧东里；5、恩济里；6、丰台万年花城；7、草桥欣园等。 考虑以后升值兼自住。请您帮助指点分析，给排排序，另外如果有更好的选择，也请您帮着分析指点。 谢谢！期盼您的回复！！
回答：保值角度不建议看远洋山水（包括沁山水），由于在八宝山这一片，远洋山水基本是唯一的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价。 整体排序 丰台万年花城>草桥欣园>恩济里>定慧东里>玉海园>田村
提问：新人首问！您好，房姐！我是2019年6月毕业，目前在北京房山一家私企工作，为单位集体户口。由于面临结婚，计划今年在北京南部房山、大兴购买小两居的房产。首房首贷，刚需长期自居，短期不考虑置换。现有首付款70万，两人月工资合计13000元，此外还有公积金合计1700元，以现在我们的首付款金额和工资水平可以在北京买房上车吗？恰逢今年遇上疫情，若今年不上车，担心房价上涨，以后上车就更难了。目前在关注的有位于房山长阳的碧岸澜庭共产房，其位置也不错，紧临房山线稻香湖地铁站，我们也符合申报条件；其次是青龙湖的限竞房，但周围交通和配套还不完善；二手房主要是关注了房山良乡这边的，如行宫园，西潞园。求房姐指点，盼复！
回答：不支持买共产房, 你买了共产房 ,这辈子就跳不出来了, 很难买商品房了 ,共产房享受不到未来的财富升值 。青龙湖的限竞房也不推荐。建议看房山良乡的二手房。
提问：是建国门24号的华侨村，不是华侨城。谢谢姐帮忙分析下华侨村的性价比。
回答：建国门外永安里，这篇有部分楼盘可以淘笋，优点是地段非常不错，日坛使馆区配套老牌高端，一些鬼牌有暴击机会。 华侨村是90年的涉外公寓 开发商京是一家在北京专门做涉外公寓的 以高品质闻名，小区多为 90年代的华侨 户型大，租客多。如果在附近生活，可以买，也要结合具体选筹和单价。 永安里的问题在于北面长安街南面河道阻隔，内部一大块基本只能步行，每次从英皇出去的路口堵成翔。 优点在于新地铁线的开通，可以有效缓解普通人出行到达各处的困难。 相比于东三环90年代老公房6.5不到的单价，建国门到永安南里7W+的价格性价比不高。
提问：房姐您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢
回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。 东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。 恭喜上车！
提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住 升值 性价比考虑: 1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房 西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。 3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？ 4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？ 麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢
回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。 共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高 西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资
提问：美丽的房姐，请问您对郑州的房价走势怎么看？未来3-5年能给指点一个大致涨幅比例么？我们想用100做个投资，但拿不准是新房还是二手，如果ZZ对标SY，您觉得哪里更适合。我们心理方面更倾向ZZ，如果二手，能有推荐的洼地区域么？感谢
回答：对郑州微观不熟，建议避开热炒区域，比如东区。 围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。 东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。 如果是本地土著可以入。
提问：房姐你好！最近在买房还请指点，是这样：本人北京工作居住证（天津户口），妻子没有购房资质，小孩1岁半，有老人在京帮助照顾。我在朝阳光华路附近上班。最近想买一套两居室，区域想锁定在通州或朝阳，具体小区看了通州北苑地区的新华联锦园的330万左右顶层和朝阳的定福庄、垡头地区，我们想住的稍微好一点，面积、环境等等，因为小孩未来小学也许去天津，当然也看政策，所以学区没有特别强烈，但也考虑。目前首付凑了200左右，是在朝阳选择还是在通州选择，以及其他各方面，所以想问问房姐有什么好建议？目前我在天津有套房，我的贷款记录。谢谢房姐！
回答：通州涨幅来说没有朝阳好 朝阳推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 通州推荐看：DBC加州小镇 如果月供能力可以，可以尝试全款抵押，买入更大的标的
提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。 问题1：请推荐二三流小学学区房（一流小学没户口怕进不去） 问题2：能否考虑共有产权 问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序 问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响 买房小白，辛苦详细解答一下，拜托
回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京>回龙观>tty>西三旗 可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样
提问：房姐你好，子弹600+，考虑保值增值。持有5-10年合适么？时间长了会不会不容易出手。看了几套，麻烦给点建议： 1. 后现代A，南向两居，前排靠马路，板塔结合，88平，单价7.1不到。 2. 珠江罗马东区，南向 90平，单价7.5 以上两套适合长持么？单价是否合适。 如入手沿海赛洛城三居是否更佳，或者有没有其他推荐
回答：现在长持是合理的，短持才没有利润。 珠江罗马东区贵了，7内比较好。后现代这个也偏贵 选筹上 珠江罗马东区>后现代城>海赛洛城 你是考虑全款买？还可以看下朝青 四惠 板块 ，青年汇佳园、东恒时代、爱这城 如果贷款的话，双井板块也不错，例如 首城国际、天之骄子、珠江帝景
提问：上林溪，安宁佳园，清上园这几个小区那个好呢？ 安宁佳园里面好像绿化比较差，楼也旧点。 上林溪稍微贵点，同样价位的只能买个两居室，户型也不通透。 清上园不太了解，还没顾上实地调研
回答：清河是比较新的板块。 清上园属于相对较老的，安宁佳园小户型较多单价较高。 综合上林溪的居住氛围更好，离地铁更近。 这片主要对口码农改善自住，如果是为了升值回报，可以看看望京。
提问：房姐好，抱歉入坑较晚，挺后悔的，没有好好把握好北京首套的机会。天津人，女，18年底工作居住证入手沙河中海丽春湖89平期房，首房首贷贷满了。天津还有一套市区房屋父母在居住。准备明年和男朋友结婚，男朋友15年也在望京贷款买了一个板楼小两局。未来大概率居住望京，所以沙河中海丽春湖年底下房了也会出租，很可惜没早点了解您学习房产知识。所以现在想办法挽回下投资失误，现手中有200w想要今年再购置一套房产投资。北京已经没有了资格，想在天津或者其他城市尝试房产投资，想请教房姐是否有好的投资建议或者弥补措施。
回答：中海丽春湖这套@土土生金 还问过我来着。 已经下房本了就先持有了。 望京是很好的产住结合区域，如果15年望京买对了，现在大概率已经翻倍有多，那么可以抵押出来或者出售，加上200万现金，望京一次到位买入一套1500以上的大宅。 天津目前不用考虑买房，老人自住一套即可，北京买房剩下的资金，可以填充沈阳或者重庆。
提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。 希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。 单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？
回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的 但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子： 在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。 但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。 梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。 新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。 如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积 或者500出头可以买到天通苑200平 青年路可以买到次新两居 唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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