鲁达 ▼
01.
品牌实力
4.5分
栖尧美著的开发商为弘阳地产，拥有国家房地产一级开发资质。
在其发展过程中一直注重对于品质的追求，精益求精。
在弘阳地产成功上市之后，相继推出了弘阳商业、弘阳服务等品牌，领域涉及商业运营、地产开发、物业服务三大产业。自有物业，弘阳服务在2020年7月7日正式在香港联合交易所有限公司主板上市。
从整体的战略布局角度，对住宅开发并保持优秀的后续服务能力和运营能力是集团化的战略，在这个层面会给客户带来更多的安全感。
开发层面，给予4.5分评价。
—栖尧美著—
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02.
区位价值
5分
栖尧美著位于栖霞大道和尧辰路交汇处，东至和苑小区，南至新三路（规划），西至尧辰路，北至栖霞大道。
整体区位来看，项目并不处于新兴板块，因此位置并不偏，距离主城区的距离也相对较近，说是主城区楼盘也不为过。
栖霞大道、宁洛高速、玄武大道，三条道路交汇，不管是去往新街口还是河西，都能在30分钟内通达全城。
项目旁在建地铁6号线兴智路站和7号线尧化门站都已全面开工，其中“换乘王”地铁7号线预计将在2021年底前建成通车。
7号线通车后，未来可与地铁1、2、3、4、号线等13条线路换乘。
地铁6号线预计2023年通车，未来从兴智路站出发，9站就可到达新街口商圈。双轨交汇，未来通达南京各个区域的时间都将被大大缩减。
7号线预计年底就将通车，通车之后不仅是栖尧美著这个项目，7号线沿线其他项目的价格肯定也会或多或少受影响。
商业配套方面，项目门口在建新尧金地广场，总建筑面积约40万平米，目前已经签约苏果、海底捞、奈雪、星巴克、巨石健身等品牌，计划于今年12月份正式开业。
新尧金地广场的开通，对于项目本身确实是个商业配套利好。基础的生活配套，脚下一步到位。
▲新尧金地广场效果图
教育资源方面，目前栖霞区实验小学（尧辰路校区）已挂牌，还有栖霞中学、前塘路小学、栖霞区第一实验幼儿园等。
根据规划，整个板块区域未来将配建高中1所、初中2所、小学3所、幼儿园6所。作为板块核心区项目的栖尧美著，自然也能覆盖到所有的学区。
因此对于学区房有需求的家长，栖尧美著可以是可以透过较低的成本，撬动刚需自主，并且覆盖一定教育资源的选项。
项目门口就是新城公园，南侧紧邻新城公园，靠近公园次入口，西侧有太平山园、姚坊门文体公园。
—栖尧美著—
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03.
综合配套
3分
交通配套：公交：79路;139路;330路;334路;334路 翠林总站（约456m）
地铁：距离地铁6号线（在建）兴智街站，地铁7号线（在建）尧化门站
商业配套：新尧金地广场、南京·仙林奥特莱斯购物公园
教育配套：钱塘路小学、南京市琅琊路小学分校、栖霞区中学、栖霞区实验小学（尧和路校区）
医疗配套：南京市栖霞区医院、南京新港医院、南京烷基苯医院
文体配套：新城公园、姚坊门公园、太平山公园、兴智创新公园
—栖尧美著—
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04.
社区环境
4分
项目整体容积率为2.6，得房率约为77%。
主城区建筑物较密，容积率2.6也算正常。
而高层住宅平均得房率为72%，因此栖尧美著77%的得房率也算是达到了较高的控制水准。
小区车位数量共462个，车位配比约1:1.1。小区规划两个出入口，西侧尧辰路出口为主出入口，确保出行的便捷性与安全性。
小区外立面采用浅黄色系现代都市风格，真石漆与涂料相结合，整体效果简洁大气。
项目的整体景观设计方面将生态与人文完美结合，提供全龄化的公共配套设施。园林景观上中规中矩，自然植物错落组合。
示范区实景图
不仅如此，配套的中央景观花园、内部环形慢跑道、全龄活动社区、儿童活动空间等设施让不同年龄层的业主都能在社区内找到属于自己的生活乐趣。
示范区实景图
—栖尧美著—
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05.
户型设计
5分
栖尧美著项目共规划3栋25-27层高层住宅，共424套。户型建面约75㎡、89㎡、105㎡，精装修交付。
据置业顾问介绍，1号楼已经售罄，目前2号楼还有部分房源在售，3号楼待加推。
项目75㎡为两房两厅一卫、89㎡为三房两厅一卫、105㎡为三房两厅两卫。
89㎡户型占比50%，由此不难看出项目定位很刚需。
尤其是75㎡+主城区区位，搭配堪称绝杀。
75㎡不仅是在主城区，放眼整个南京市场也是极为罕见。而主城区又寸土寸金，越小的面积越受大家的追捧。
小亿也请置业顾问帮忙算了一下，75㎡单价约2.86万，总价约为220万。
首付3成为67万，贷款30年每月需还8700左右。
如果采取公积金+商业贷款组合，月供还会更低。
75平两房两厅一卫户型图：
75平虽然户型小，但空间格局却十分规整，相对一般小户型，具有更舒适的居住体验，和空间感受。且难能可贵的十分方正，规整。这对于小户型的平面设计和标准层设计，是具有一定难度的。
两房两厅一卫，加上三开间朝南，房屋空间得到了最大化利用，居住体验并不差。阳光餐客厅一体化，对于刚需自住人群绝对够用。
双卧均配备阳光飘窗，并且飘窗都为双向采光，光照更足。并且中央空调的加入，减少了放置空调柜机而带来的光照遮挡。
75平的空间内卫生间还放置了浴缸，可谓“奢侈”。
总体来看，75平的每一平都利用到了极致，没有一丝浪费。
既符合刚需要求，又能很好地平衡功能使用场景。
而且75平在南京主城区基本“绝迹”，因此说是买一套少一套也不为过。
89平三房两厅一卫户型图：
89平比75平多14平，明面上只多了一个房间。
但在开间和净深上，都宽阔不少。双阳台的设计也让整体房间采光大幅提升。
南面房间阳光充足，北面房间没有暗间，并且动线设计合理。
整体布局紧凑舒适，足以满足未来5-10年的居住需求。
目前的开发商三室两厅都控制在90平-120平左右。但下到90平上到120平，总能找到一些缺点，让整体户型看上去没有那么完美。
但栖尧美著的89平户型，堪称此类经济户型的典范，对于户型的把握和打磨具有丰富经验。
105平三房两厅两卫户型图：
105平同样是三房，提升了第三个房间的大小的同时，大幅提升了客厅的使用面积。采用南向阔绰横厅，无缝连接双开间阳台，进门即可感受到大面积的享受。
同时双卫皆配备浴缸，并且双卫都没有暗间，非常追求生活舒适度。
北向房间也配置了飘窗，提升更多生活感受。
横厅，宽厅，整个餐厅客厅的空间尺度感受还是较为优秀的。
三种户型都有南北通透，并且开间都略大于净深。采光和通风都比较好。
栖尧美著在户型上花了不少功夫，可以看出是耐心打磨之后推出的产品。
目前在售的2号楼和已经售罄的1号楼，皆为三梯六户。
而三梯六户在南京市场上也比较少见。在入户形式上通过三个入户单元门，营造成一梯两户的使用感受和私密感。又通过连廊等设计，完成了公摊面积的 压缩，是整体产品又具备了较高的经济型，这也就是项目高得房率的所在。
如果仔细思考，可以看出开发商对于栖尧美著倾注了不少心血，单在户型上的设计，具有较高的水准。
样板间实景图：
优化
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06.
性价比
5分
栖尧美著虽然毛坯房限价2.58万，但实际销售价格远高于此，且边户价格更高。
原因就在于南京土拍“双限”政策的实施。但在此基础上，开发商可以做升级版装修包，装修包的价格没有明确限制，购房者可以自由选择要或者不要，开发商不得强制要求购买装修包。
而“双限”之下的开发商，也是想尽办法把装修包卖出去，或许，带上升级装修包的价格，才是现在以及未来这些“双限”楼盘最终的成交价格。
置业顾问在帮小亿计算最终价格时，按照户型的不同，分别以2.8万和2.9万的单价来计算总价。
而这还只是基础装修包的价格，还有升级装修包可供选择。但需要额外加上8万左右的价格，不过额外的升级装修包可以单独计算付费。
单看户型和价格，栖尧美著的性价比特别高。
新尧新城板块内，金尧华府，82㎡二手房已经2.98万/㎡成交。
金地明悦，92.69㎡二手房破3.1万/㎡成交。
东城世家，二手房价也在刷新，破2.8万/㎡成交。
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小亿点评
栖尧美著目前在售2号楼部分房源，还有3号楼待加推，预计最早22年年底可交房，合同上标注是23年上半年交房。
实际价格在2.8-3万之间，75平总价220万左右，89平总价250万左右。
装修包大概总价8万左右，不算在房子总价里，可以分期还，最高可以3%的年利率还8年。
到底值不值得买？
总价200万入手一套主城区精装两房。仅这一条就具有足够的吸引力。
对于初次置业的年轻购房群体，算是超级利好，直击买房人的痛点。
另外，89平多出30万的价格，只需要每个月多还1000块，仅可享受多出15平的空间。
栖尧美著知道年轻人想要什么。因此项目1km范围商业、教育、地铁、公园等配套全覆盖，5km范围内有仙林金鹰、苏宁等繁华商圈。
直击年轻人的需求痛点。
栖尧美著的缺陷在区位和推广上。
仅3栋出售，体量小，没有铺天盖地的广告宣传。与此同时，项目建在老城区，不像五桥等新兴板块自带流量，关注的人也不多。所以在定价上，对大多数客户来说，比较友善。
如果纯刚需，那么栖尧美著非常适合这个时间段上车购入。
如果想要买来改善，并不建议。
改善可以选择更大的空间，以及容积率更低的地方。
而城东城南都有更好的选择，选择栖尧美著性价比不高。