鲁达 很多网友好奇，现在房价居高不下，但是开发商开发楼盘的成本价是多少？即一个楼盘的楼面价大概是多少？开发商建房卖房是不是很暴利？有的网友就提出了一个问题“如果一个楼盘的楼面价是6500元每平方米，那么开发商一般定多少房价出售？房子售价多少才能保底？”
首先，我们要明白，所谓“楼面价”说白了只是开发商对建房单价的一个成本核算数据，开发商一般只用于初拟房价的时候参考，不会作为真实房价的参考数据，楼盘房子的真实房价更多的是随行就市，跟着市场浮动。楼面价与真实房价还是有不小差距的，并没有太相关的联系，楼面价只能作为房价初步定价的参考，并不能决定真实房价。
一般情况下，开发商的拿地价格占据楼盘开发成本的40%左右，同行竞争激烈的时候，可能会占到开发成本的60%或许更多，“楼面价”的高低受拿地价影响。不过在此前房地产暴利的时代，拿地价也许只占到开发商真实销售房价的30%左右或许更低的标准，所以“楼面价”和真实房价也有很大的区别。
据了解，如果一个楼盘的楼面价是6500元/㎡，那么开发商在正常的情况下，初定房价会是楼面价的1.8-2.5倍，即初定房价大约为11700-16250元/㎡，这只是房价的一个大概估算定价。当然，面对特殊情况的时候，开发商也会调整初定房价，例如：如果当前房地产市场行情不好，房子不好卖，那么开发商就可能会推出一些打折优惠活动，但是实际房价肯定不会低于1.8倍楼面价；如果当前房地产市场行情大好，那么开发商也有可能涨价（如果这个城市不限价），那么真实房价就会高于开发商的初定房价，但是也不会很离谱，不然就该被投诉了，扰乱房地产市场，极有可能被相关部门请去“喝茶”了。
房子和白色的向上箭头House and upward arrow on white
此外，开发商以楼面价的1.8-2.5倍初定房价出售房子，这也不是绝对的。这个数据一般更适合大城市，尤其是那些有“限价”政策的城市。因为这些城市土地价格较高，开发商拿地成本一般会比建安成本要高不少，整个楼面价较高，又受当地楼市“限价”政策制约，所以出售房价不能定太高，利润也就相对没有那么可观了。而对于一些小城市而言，因为开发商拿地成本较低，建安成本反而占据比例更高，不过整个楼面价还是较低，当地又没有限购限售限价政策，那么房价自然也会跟着大环境走，真实房价是楼面价的3到5倍也属于正常。
有的开发商一拿到地，不久就开始建房了，而有的开发商是拿到土地以后，等准备到了2年限制开发的时间期限后，才开始建房，这个土地溢价就不多说了，肯定很可观。这个时候楼面价对真实房价的影响也变得没有了意义，真实房价至少也是楼面价3倍及以上了，有些开发商还捂盘惜售，真的是利润最大化了。
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