鲁达 作者| 猫哥
来源| 大猫财经
01
“有一所房子，面朝大海，春暖花开”。
这是多少人的梦想啊，如果这房子买的便宜、买完飞涨就更好了，眼前的苟且、诗和远方一样都不耽误。
这样的房子存在吗？在一些中介和开发商嘴里，乳山银滩就是一个完美的选择。
很多人可能都不知道乳山这个地方，这是山东威海下面的一个市，临黄海，因为境内的“大乳山”而得名，这里的位置其实不错，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地。
光看“银滩”这个名字，你也能想象出一片银色沙滩的样子，在北方，算是不错的海景了。
这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里，但是建设速度一直很慢。
进入新世纪，有人看中这里的潜力，大笔资金突然冲了进来，2000年的时候，这里的房地产投资只有8000万，2005年增加到7.53亿元，2007年至2010年是乳山地产发展的巅峰，每年的投资额都在30亿以上，这些钱砸到土地里，房子像庄稼一样密密匝匝的建出来，大家共同打造的概念就是“海景房”。
穿过白沙滩镇的银金大道、穿过海阳所镇的金银大道和风景区旁的长江路，这一片地上，大大小小建了100多个小区，而每个小区，少则近十栋，多则近百栋房子，房子的总量有多大呢？这里别说住下附近两个镇的居民了，如果完全开发，住下整个乳山的市民，也是绰绰有余的。
自己肯定消化不了，那就从其他城市拉人过来买房吧，大巴车接踵而来，乳山银滩很快变得有名起来。
这里的关注度比乳山市区的关注度还要高，如果从二手房网站上搜一下，乳山市区只有397套在售房源，而银滩有3267套在售，是市区的8倍多。
02
为什么会有这么多二手房出售呢？原因很简单，房价跌的太惨了！
有一种说法，叫做“跌回十年前”，这说法在银滩非常不准确，这里的房价大概分成三个阶层：
1、最惨的房子在过去15年跌了60%多，完美错过了房地产好几个上涨周期。
猫哥看了一眼挂牌价最低的那套，一套70平的房子开价7.3万，单价只要1000多，小区在2005年开盘的，新房售价已经快3000元了，如今已经跌了三分之二，再算上这些年的货币增速话，基本上就是血亏。
2019年的时候，价格还没这么惨，去年7月时最低价还能维持在1800元/㎡，谁能想到白菜价的海景房，一年时间还能再跌45%？
2、当然不是所有的房子都这么惨，中间阶层的房子过去这两年也就跌了快50%，有人两年前7000块钱买入，买完了没多久发现周边的二手房还不到4000块，很多房子都是这样的情况，大概在银滩目前的均价3800元左右波动，早起买入的房主基本都是亏的。
3、银滩房产鄙视链的顶端是新房。这里完全是另一个景象，8、9千的很多，1.2万、1.5万的也不少。
一个不大的区域，房价高低差了十几倍，像前面说到的挂牌最便宜的那套海之缘花苑，与在售的最贵住宅长城文华花苑是同一家开发商开发的，他们开盘前后不过相隔5年，但高低价差达到了11倍。
而要说地理位置，最便宜的海之缘花苑，距离银滩风景区还要更近一点，位置的优越完全没有体现在价格上。
与价格相对应，银滩的房地产也是两个景象，二手房一片惨淡，挂好几个月也没人问，新房市场红火连天，特别是从贝壳找房上来看的话，感受到的完全是一片火爆景象。
这种反差是怎么造成的呢？
这就涉及到了乳山银滩独特的销售模式。
03
这里房地产刚起步的时候，房子还是以卖给本地人为主，但是乳山没那么多人啊，后续的卖房难度不小，于是，就把视线转到了外地人身上。
房子想顺利卖出去，就得会包装，离海边这么近，妥妥的海景房了，吹着海风看着海，这是多划算的旅游地产；
这么舒适的环境，多么适合来这里养老啊，养老地产的概念就有了吧？
而且乳山还是著名的长寿之乡，这些概念打包在一起，目标人群直截了当：有钱地方的中老年人群。
于是各种销售团队奔赴北京、天津、青岛等等城市各种宣传。
城里人图个啥呢？空气好，能看海，北京雾霾还很严重的时候，不少北京的看房团开往银滩，空气好这一点，就诱惑了不少人掏钱，毕竟不差钱，这里一套房只是北京的零头。
就这样，银滩涌入了全国各地的“看房团”，而“看房团”也成为地产商和中介们最大的财富密码。
前两年的高峰时期，银滩旅游区的停车场，都被来自全国各地的看房团大巴占领了，不少团都是不收钱还供吃住的，稍微黑心点的也收钱，比如北京过去吃住全包100块，老人家们很开心，100块，就当旅游也行啊，毕竟是海边啊，这可比三亚便宜多了，于是银滩每天人头攒动。
你还别说，这一车车的人，销售转化率很高，于是大家都有了默契——没有看房团的带领，散客恕不接待。
为啥呢？
一团一团的人，人多，方便走量，而且没有外人参与，也容易被这里面的价格和销售策略忽悠住， 这就是个典型的场景消费了，参加过旅游团购物环节的人都知道，在那个场景下，销售一顿吹，感觉效果惊人，不知不觉就下单了，贵贱都没法比较，只是咱们买的也就是些特产、奢侈品之类的，但这些图便宜来的老人家买的是房子。
但是散客就不一定了，散客可能已经走过周边的小区了，有过了解可就不好忽悠了，尤其是周边的二手房的价格可比新房有吸引力多了。
所以‘看房团’会把时间安排得很紧，也根本不给客人接触当地人的机会，被一通忽悠买了房的人根本不知道这里二手房这么便宜。
价差一直都在，买房的卖房的都达成一种默契，看房团看新房，散客买二手房，基本上已经算是约定俗成，各个对自己面对的价格都没有异议，那当时的场面可能就是皆大欢喜了。
所以，新房火爆，乳山房价上涨，海景房房价过万的神话，传遍了全国，买房卖房，循环往复，有些人就被坑惨了，有的人刚买完没多久就发现周边的二手房价格很低，但是买都买了，就当买个海景房养老自住吧。
04
事实证明，这么想也是很天真的。
这地方位于北纬37度，夏天凉快，去度度假也还好，其他时间真的不太适合，尤其冬天，海边的风跟刀子差不多，从大城市来这儿过冬，可能是找罪受。
而且，这里并不是所有的房子都有暖气，可能人家设计的时候就没考虑过有人冬天会在这边住吧？
当地的住户说，多数小区夏天可能有10%的入住，冬天估计连1%都没有，太冷了。
不光是气候，生活也很不方便，出行主要靠“小蹦蹦”，卖菜的没有卖房的人多，当初说的什么旅游地产、养老地产啥的，通通不太靠谱。不少人说，除了房子，其他该有的都没有。
其实，所有以“江河湖海”景作为最终卖点的房子是需要一些烟火气做支撑的，否则就是一堆钢筋混凝土，说养老概念，周围的配套设施得健全吧，起码医疗条件得好一点吧，至少头疼脑热甚至生离死别，都能有地方去，如果到了这种地步还得“打回原籍”，那这哪儿是养老啊，这就是遭罪。
海南这些年价格涨了不少，是因为地理位置独特，中国人避寒的需求比避暑的需求更大， 这是三亚甚至整个海南被东北人“占领”的原因之一，而且这些人穿越多半个中国去海南，不仅因为气候原因，主要还是能在那扎根，能提高生活质量。
而银滩这个路子，有点杀鸡取卵式的意思了，买个房撂荒，家里有矿也不是这么个花法，老这么玩的地方，还是远远的避开吧。