luda 根据媒体报道，记者实地探访威海乳山发现，当地二手房价格只有新房价格的一半左右，各地“看房团”成为新房购买主力。楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。
对于房地产市场的话题，中国人大部分所听到的都是房价涨涨涨的问题，但是其实现在还出现了很多地方的房地产出现了白菜价的问题。之前我们曾经讨论过鹤岗出现白菜价的房地产，而现在我们又看到的是，山东威海的乳山也出现了白菜价的房地产。那么乳山的白菜价房地产到底是怎么回事儿呢？
我们仔细研究山东乳山的这个案例，就会发现乳山的房地产市场出现白菜价是有它的深层根本原因。
首先，房地产市场有着非常严重的供求不平衡。我们曾经给大家提出过的判断，一个地方房地产市场的供求状态的最核心关键点就是这个地区它的人口是净流入还是净流出，这是不是一个人口大量流入的城市。山东鲁山是一个旅游城市不假，但它实际上并不是一个常住人口大量流入的城市，在这样的大背景之下，任何的房地产只要超过了这个城市本身的需求的话，就很有可能出现房地产供过于求的现象。而我们看到乳山出现白菜价的房地产，基本上都集中在海景房项目上，这些海景房本身就不是给当地人进行居住的房子。海景房的主要人群全部都是外地人，对于当地人来说，如果想要去这些海景房居住的话，从乳山的城区到这些海景房，连坐车都要很长的时间，自然也就难以吸引到本地人去购买这些房子，再加上这些海景房的本身又建设过多，当地媒体曾经戏称说，即使把乳山所有的人全部都填到这些海景房项目里面去，都住不满这些海景房。
其次，配套设施非常不完善。由于这些海景房远离乳山的集中城区，各种生活配套设施极不完善，无论是购物还是医疗或者教育都存在严重的不匹配现象。其实买房买的就是配套设施，如果一个地方的配套设施非常不完善的话，在这里买房实际上就没有使用价值。在国家房子是用来住的，不是用来炒的大理念之下，一个房地产项目没有使用价值，它实际上就已经失去了它真正的价值意义。根据启信宝的数据显示，乳山市这么小的一座城市，其房地产业务的注册公司就达到了三千多家，其房地产的疯狂可见一斑。
第三，则是乳山当地所吸引外地购房团的能力正在减弱。这些海景房推出的初衷，实际上就是希望能够吸引外地购房团进入海景房，但是实际上的情况却是，在防住不少大理念之下，外地人对于这种异地购房，特别还是旅游购房的需求是在减弱的，而不是增强的。需求的不足必然会导致房地产供给的过剩。再加上海景房，其实并不是大家想象的那么美好，由于离海洋太近，非常容易导致极为潮湿的现象，居住起来的感觉和用户体验是非常不好的，自然也就难以吸引潜在的购房需求。
整体来看，山东乳山出现这种特殊问题的原因还是本身的供给和需求的严重不匹配，没有真正理解到市场的需求到底是什么，就盲目进行供给和项目上马，这是在房地产全面居进入居住属性时代之后，市场上必须要警惕的现象。