鲁达 文/刘晓博
这两天一直马不停蹄。
10月22日上午，在上海出席了万科每年一度的、针对媒体的业务交流会。然后下午奔赴苏州，参观了2个项目。
在苏州这几个小时里，先后传来了恒大、SOHO中国的大消息。加上万科，一日之内，目睹了三大房企在这个变革时代，面临的不同选择、不同命运，感慨良多。
所以，即便时间已经是10月22日深夜，还是决定写这篇稿，并在10月23日凌晨发布。
1、万科转型中
在万科交流会上，万科董事长郁亮、万科南方区域首席执行官孙嘉、万科集团副总裁兼万纬物流董事长张旭、万物云CEO朱保全先后介绍了相关业务进展，并回答了记者提问。
对于当前房地产行业的判断，郁亮给出了16个字：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”
意思是说：房地产高速增长的时期过去了。以前的高速增长，是特定时期的产物，未来行业将回归常态，大家也要回归常识，不能太冒进。房地产行业正在经历阵痛，但未来仍然有机会。
最近市场频传利好，房地产的“政策底”是否又出现了，将来会不会有反弹？对此，郁亮的回答是，万科不预测未来，房地产早晚会迎来另一个春天。但每一个春天都不一样，不是简单的重复历史。
对于是否会参与拯救恒大，或者会不会借助市场低迷期进行大并购？对此，郁亮的回答是：“行业冬天来的时候，谁都冷，都冷的情况下，先解决自己的如何过冬的问题，先保证自己安全才能救人。”
他还表示，“作为行业里有影响的企业，在能力许可的情况下，万科愿意去做一些对行业有利的事情。但这个考量首先是在市场化原则下。”
万科的经营一直比较稳健。到今年中报，万科在“三道红线”上都进入了绿档次。而且手持了2000亿元的现金。
但值得注意的是，最近各地的土拍中，很少看到万科的身影。负债不高、手里现金充沛，但却不拿地，这是为什么？
坊间一般猜测，万科在憋大招，可能会有规模比较大的收购。对此，郁亮守口如瓶，没有披露有价值的信息。
在合生创展之前，曾传出消息说：万科、碧桂园都曾跟恒大谈过收购恒大物业，但价格没有谈拢。
恒大物业目前市值大约420亿元人民币，即便溢价30%全额收购其股权，对万科来说都不是难事。而恒大物业，也被市场认为是比较优质的资产。
但如果你听了万物云（万科物业管理业务板块）CEO朱保全的介绍后，就会发现：万科在物业管理方面，已经领先同行1个世代，未必有收购恒大物业的必要。
万科已经把传统的小区物业，做成了三大板块：第一，传统的小区物业管理，增加业主的增值服务；第二，城市物业管理，辅助地方政府管理一个街道，一个大城区；第三，商业物业管理。
上图就是朱保全的PPT里重要的一页，他告诉大家：传统的小区物业管理业务，万科有意把业务增长速度控制在每年30%以内；商业物业管理这块，也就是“万物梁行”，增速控制在30%-60%。
真正大力发展的，是当前尚无竞争对手的“万物云城”业务，也就是做政府首选的物业管家，协助地方政府穿针引线，协调城市管理、服务的各个部门、行业、企业，提高整个城市的品质。
目前，万科从横琴开始，拿下了厦门鼓浪屿、深圳沙头、深圳福保、北京丰台、扬州南河下等多个项目。
未来的目标是，是管理百城千街。万科在物管上，希望把项目相对集中，也就是城市物管、小区物管、商业物管的项目最好能在一起，这样就容易产生规模效应。为此，他们提出了一个概念——高浓度街道。
如果普通的小区管理业务跟万科希望达成的“高浓度街道”不匹配，他们并没有收购的动力。
总之，在其他地产商的物管公司，仍然在小区物业上拼规模的时候，万科物业管理已经进入了城市管理的阶段，并已经做出了口碑，而且基本上没有竞争对手。至于万维物流达到的业务高度，也令人耳目一新，这里不赘述了。
万科正在悄悄转型，并已经取得了重要进展。
2、恒大的关键时刻
在央行官员多次公开谈论恒大事件，为之定性、并提出解决路径之后，今天恒大传来了两个大消息。
第一：恒大于10月21日将一笔9月23日到期的公开巿场美元债利息8350万美元（约5.3亿人民币），汇入受托人花旗银行账户，将于10月23日宽限期到期前支付给该笔债券各持有人。
第二：恒大召开复工复产专题会，许家印透露了如下重要信息：
可以看出，恒大仍然把未来押宝在了新能源汽车上。未来恒大将形成新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。
从许家印提出的“恒大原则上10年不买地，但现在也不能贱卖土地”、归还美元债利息、卖恒大物业控股权出现反复等迹象来看，公司财务状况似乎有所好转。停摆的机器，又开始转动了。
另据新京报报道，在这次会议上，恒大公布了自救的三大战略决定：一是坚定不移、全力以赴实现复工复产保交楼；二是全面实施现楼销售、大幅压降房地产开发建设规模；三是10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。
几天前，央行行长易刚比较详细地谈到了恒大的问题，他当时的表述是：
我们一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。
我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。我们将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。
看来买了恒大房子的人，不用那么担心了。
3、潘石屹的SOHO中国被立案调查
潘石屹的SOHO中国，再次成为新闻关注的焦点：
其中“北京市税务局稽查局经税收大数据分析研判，依法对其实施立案检查”的表述， 意味着税务部门已经发现了一些蛛丝马迹。
众所周知，潘石屹一直想撤出中国房地产行业。今年6月16日，他发布了如下微博，宣布美国黑石集团即将收购SOHO。
此次交易前，潘石屹及其妻子张欣通过家族信托持有SOHO中国63.93%的股权；假设交易完成，潘石屹家族将只保留9%的股权，为第二大股东。黑石集团将持有总计52亿股权的91%，公司退市。黑石的每股收购价格为5港元，要约收购的最高现金代价为236.58亿港元。
这次交易如果能完成，潘石屹家族可以套现142.8亿港元。
随后传出了一个重要消息：这个交易需要过中国国家市场监督局这一关，因为黑石和SOHO中国的经营规模，触发了反垄断法里有关于“经营者集中”的条款。
9月10日，黑石突然宣布“不买了”，而潘石屹也“不卖了”，原因是很难在之前预计的期限内完成交易。
于是“潘石屹跑路失败”的说法，在网上刷屏。
到了北京时间9月12日凌晨4时（美东时间9月11日下午4时），潘石屹夫妇突然出现在2021年美国网球公开赛女单决赛的赛场上，而且进入了央视的直播画面。
这意味着，当SOHO卖给黑石“交易取消”的信息正式发布的时候，潘石屹夫妇并不在国内。
再往后，就有了这个“涉嫌偷逃税款”的最新进展。
目前的潘石屹到底是在国内还是在美国，就不清楚了。
SOHO中国这个写字楼开发、运营商的未来将如何？不妨让我们拭目以待。
总之，这是一个变革的大时代。企业和个人的命运，都在发生巨大的变化。岔路口已经出现，大家的选择不尽相同，结局也一定不一样。
用郁亮的话说，这是房地产行业“缩表”的时代。所谓“缩表”是借用了金融领域的概念，其实是去杠杆、压缩产能，也就是做减法。
做减法，总是痛苦的。它意味着，将有更多的企业、个人退出这个行业。这不是你想不想撤离的问题，对于很多企业和个人来说，命运早就注定了。