luda #2020生机大会#
幸福里瓦格纳
熊猫贝贝专栏内容：房地产话题第323号(no 323号)
列内容摘要：
深度思考：在新时代背景下，关于构建中国房价体系有几个重要的基本逻辑。
写作活动之「见」：专业解读
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
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楔子：
2020年，只剩不到2个月的时间就要结束了。
简单回顾一下这注定在人类和病毒抗争史上留下浓厚一笔的一年，不仅仅是黑天鹅一般爆发的新冠疫情造成的冲击和影响，而更多的，是一种加速感，对，没错，就是一种时间被压缩的感觉。
人类的历史，就是一部和灾难斗争的发展史书，所有的灾难都会被征服，人类才有延续和持续发展的可能。
但是所有灾难带来的不仅仅是危害，还有对人类社会，经济生活，甚至是科学科技方向的长远影响。
恩格斯曾经说过：“没有哪一次巨大的历史灾难不是以历史的进步为补偿的”。
疫情终会结束，但是因为2020年疫情造成的冲击和伤害，导致了全球经济的衰退和萎缩，并将在后疫情时代，对整个世界的经济发展造成持续长远的影响。
未来如何尚不得知，时至今日，除了中国，疫情依然在世界上的各个国家肆虐传播。
那是因为中国付出了巨大的代价换来了今日的安全健康的社会氛围，但是疫情后，内外因素和环境叠加的效应之下，中国的经济和很多行业产业的进化交替，也被按下了加速键。
房子，是中国永远绕不开的家产配置，房价，是“家文化”浓厚的中国老百姓长期关注关心的话题。
回顾今年的全国楼市表现，可谓是风起云涌，用变幻莫测，出人意料这样的词来形容都不是很贴切。
疫情结束，百业萧条，房价率先在深圳抢跑暴涨，紧接着就遭到了地方调控政策的严打；
房价一直涨的神话被彻底打破：北方多个省会级别，甚至是直辖市等级的大城市出现了跌幅明显的价格表现，房地产稳健价值被放到桌面质疑，引发网络热议；
全国房价冷热不均，经济恢复稳步前行，不知不觉，连续三个月，中国整体房价均价突破万元，这还是在全国精准调控，几轮补充完善的背景下，房价万元时代已经到来；
……
如果非要形容中国当下的房价现象，拙以为，扑朔迷离，雾里看花，更为贴切。
这篇文章，就将从表面现象分析为突破口，透过迷雾，紧抓本质，来和各位读者朋友深入地聊一聊中国房价的几个重要的底层逻辑。
这个世界上，没有无缘无故的爱，当然也没有无缘无故的恨。
因果循环，周而复始，总是有决定趋势和变化的那只“看不见的手”在操纵着万物的变化。
这只手，就是从最基础的层面，对结果和过程表现起到决定性作用的规则和规律。
用句时髦现代的话来形容，就是底层逻辑。
只要能看懂中国房价的底层逻辑，并且运用到自己的货币配置和对应城市的房价预判之中，就能少些不确定性带来的纠结，避免纷杂喧嚣的舆论带来的误导。
洞悉本质，不代表占尽优势，在现实中获得什么好处，但是至少，能在关键时刻，避免风险和错误的决定。
希望通过这篇文章，能够给各位读者朋友提供更多元的认知逻辑，同时也能对中国当下的房价现象和未来房价发展变化的方向，能有更为理性和科学的判断和理解。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。
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1
见微知著：分化已成定局的时代
所有的人，都感受到了这个时代的分化氛围。
时代趋势下的分化，是难以阻挡，难以抗拒，难以追赶，同样，也是无微不至，涵盖了从上到下，各个领域，行业，阶层的。
这一点，在中国的房价表现上，尤为明显，城市之间的差距或许只能在数据上看个意思，但是房价上的差距，那就是实实在在的对比和分化表现了。
分化其实是一种非常正常的差距现象，说得好听就是分化，说得不好听，那就是冷热不均，价值对比强烈。
中国的楼市和房价，从1998年到2020年，22年时间，基本上已经出现了非常明显，存在着事实差距的分化现象，主要表现为：
南方地区房价高于北方地区房价；
北方政策严于南方地区，不管是政策条款限制还是落地实施强度；
一线城市一路绝尘，长期占据房价制高点，并且成为区域城市房价标杆；
房价要涨，南方涨得比北方快，房价要跌，北方比南方先跌；
高房价集中现象明显，南方沿海城市，首都北京，靠海越近，房价越高；
……
从地域上来看，全中国高房价城市前十名，除了北方的首都北京一枝独秀，剩下的都是南方城市，而且，深圳，上海，广州，厦门，三亚，福州，都是海滨城市。
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房价分化，从中国南北划分，已经形成了非常明显的分化。
当然原因大家都知道，改革开放40年（2018年正好40年），南方城市主要通过轻工业和对外贸易，享受到了第一个20年的人口，轻工业，对外贸易的时代红利，顺理成章地过渡承接了第二个20年的基建时代，也就是房地产做为中国经济支柱和发展动力的时代红利。
两个20年的红利，让南方沿海城市和轻工业外贸城市，在房价上，占尽优势。
这个时代趋势，是时代力量，难以阻挡，形成的现状，已成为定局。
这是其一：中国房价南北分化格局。
房价的分化，不仅仅在地域上形成了格局和规律，在城市之间，也形成了难以逾越的差别。
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在省份房价对比情况下，就从各省的房价标杆，也就是省会城市的房价对比来看，浙江杭州的房价已经是山西太原的房价3倍之多了！
这已经是倍数级别的差距了。
这是其二：不同省份的房价差距格局已经形成。
不仅仅只限于以上两个相对大的对比，中国的房价分化，已经下沉到省份内城市之间，甚至同一个城市内部的不同区域板块，并且越来越明显。
2020年10月份，带有中国政府信用背书的中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数中，有这么一个有趣的对比现象：
涨幅前几位（图片来源：网络）
跌幅垫底三位（图片来源：网络）
大家发现亮点没有？涨幅最高的两个城市，和跌幅垫底的城市，有什么共通性？
东莞，深圳，肇庆，都是直属广东省的城市。不说深圳的特区性质，这三个城市从行政级别上，都是地级市。而且都是同一个省份的城市。
对应的房价也很有意思，深圳56473，东莞24454，肇庆呢？6558！
惊不惊喜？意不意外？深圳的房价竟然达到了肇庆的9倍左右，不考虑均价，深圳中心的一套带优质学位的房子，对应买个十几套肇庆的房子，行不行？
别说什么鹤岗阜新的房子白菜价，那距离放在那里的，肇庆离深圳有多远？225.8公里而已！
坐个高铁，也就1个小时的事情，就算开车吧，高速也只要最多3个小时吧？
就是这么200多公里，拉开了同省内两个城市的房价，而且这种差距之大，绝对令人瞠目结舌。
这是其三：房价分化，已经渗透到同省同区域城市层面。
就算在深圳，一街之隔，房价差距能大到什么程度，没有在深圳的朋友可能没有什么概念，同样看一下这张图：
图片来源：南方楼市
一目了然，不多解释，就是这么硬核魔幻。
这是其四：即使在同一个城市里面，房价因为学位资源地段等等的因素影响，也存在着非常明显的分化现象。
结合以上四点推演论证，中国的楼市和房价，已经事实上进入了一个价值分化的时代。
分化是趋势，也是结果，难以被扭转和改变。
这是本文第一个要阐述的，关于房价的底层逻辑：中国的房价，正在一个分化明显的时代背景之下。随着时间的推移，这样的分化会越来越大，越来越明显。
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2
中国房价两个重要的历史规律：轮动和普涨
中国的房价涨跌变化，其实在过去的20多年里面已经通过时间得到了一定的规律。
主要有两个比较有代表性的表现：
一个是因为货币政策，也就是大家俗称的放水，带动全国房价出现普涨，以2009年，2013年和2016年为代表，差不多4年一个周期。
这样的涨价是不分南北区域，不分城市级别的全面性涨价趋势，唯一的区别点，就是涨的多少的问题，而在涨这个动作上，基本是一致的，没有什么太明显的滞后性和拉动关联现象。
这是普涨
另一个，就是各路房产大V和专家最喜欢用的一个词，叫做房价轮动。
没什么好玄乎的，说白了就是在一些特定的时期，由一线城市，中心城市，省会城市这种有区域代表性的城市领头开始涨价，然后就是一种效应传播的规律：深圳涨价，上海跟上，杭州跟着涨，接着武汉，郑州，西安接连涨个遍，这种传播是先平行再降维，最后的结果呢？
一个头部城市在房价上的带头表现和涨价效应，最终会导致同能级城市房价跟随上涨，继而引发光晕效应，带动周边城市跟随涨价。
这个头部城市能级越大，这种引领轮动的效应越厉害。
就像北京房价上涨的意义，和南京房价上涨的意义，就完全不一样。
普涨应该不用过多解释了，有看过笔者历史文章的人都应该明白，这种全国性，普遍性的房价上涨的根源，其实是货币战争和经济发展的需要，如果不明白的朋友建议看看笔者的这篇拙作↓
解读，中国房价高低涨跌的核心原因和逻辑规律：货币和经济环境
不说普涨，只说轮动，毕竟这个离老百姓最近。
造成这样深入人心，被广泛认知的规律现象的核心原因是什么？
一个是经济对比压力，别说城市了，就是人和人的世界，都是一个竞争对比的环境。
一个就是价值错觉。
这个底层逻辑很重要，建议大家多看几次。
中心城市，核心城市，一线城市，往往都是经济中心城市，房价上涨的原因很多元，也有实实在在的经济能力去支撑这种上涨，对于这些城市来说，房价上涨甚至可以上升到国家经济宏观战略层面的需求，所以像北广上深这样的城市房价上涨，是实心的，上海不是上海本地人的，是全中国有钱人和资本争锋夺利的名利场，甚至是世界的资本角力场。
但是其他低能级的城市的房价被传染，跟风上涨，就很虚了，不知道大家看过这样的广告没有?
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都是打着离北京，离深圳很近的幌子，其实根本就不是北京和深圳，前者是河北固安县，后者是临深惠州淡水镇，一个县一个镇……
对于这个逻辑，只能说纯粹是概念炒作和价值跟随了。
这是本文第二个关于房价的底层逻辑：规律现象之下，本质不同的城市涨价，其实很多时候都是虚假的价值跟随，是一种自我麻醉，在利益驱使之下的盲目自我认知而已。
关键是，你会不会为这种虚假的价值表现买单，才是重点。
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3
只涨不跌的房价神话破灭
中国的房价，从1998年开始，到2020年，如果单独只做一个价格表现的对比，那都是涨，只要这房子是在中国神州大地上面的，基本上都涨价了，别的不说，98年以前可是国家单位企业福利分房的，相当于白给，就算2020年鹤岗的房价再低，不掏钱，也没可能谁免费会送房子给你吧？
不动如山真如铁，一触即溃真脆弱。
这个形容用在中国不同城市的房价面对考验的时候，还真是贴切。
中国的房价，不说什么温州，海南这样的极端特殊的案例，就是在一些普通城市中，也出现了让很多人难以接受的大跌，就像前几天在全网流行的这么一张价格变化对比：
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在房地产高歌猛进的时期，没人能预料到这些城市和地区的房价会跌得这么惨吧？
这是环京北三县区域的房价情况，还不是个例，同样的，还有环深圳的大亚湾和淡水片区，还有环上海的一些江浙小县镇。
或许价格没有环京这样腰斩的惨烈，但是基本在这个类似环境之下的地区，都要面对房价下跌，成交困难，甚至是有价无市的尴尬局面。
但是北广上深的房价情况又是怎么样的一种状态呢？
很简单，就是一个字，硬！特别是经济活力比较强的深圳，那个房价都要调控强压了。
有人或许会说北京房价上海房价看数据没有涨多少嘛，给你们说句实话，你们都被骗了。
北京对于全国楼市来说绝对是示范带头作用，2017年就开始强力调控，限制二手房市场，但是三环以内的房价，绝对没有什么颓势，完全是在政策压制下的状态，实际二手房市场跑一跑就知道，北京的房子价格商量，都是被卖家按在地上，脸朝下的那种状态下的。
上海也是同样的情况，甚至为了压住房价，限制预售证，只发郊区和偏远板块的，市中心高价楼盘慢慢排队，等个一两年小意思，不要问为啥我知道，不然一个上海本地的地产人为啥要全国跑？
对于深圳那就更厉害了，调控高压才堪堪控制住的成交，市场冰冻一点都不夸张，成交量下降，总该房价也降吧？事实上，依然在涨！量跌价涨，这就是深圳，深圳欢迎你！
房价腰斩不是梦，现实中还真的有，但是北广上深房价和环绕它们的这些小县小镇一样的降个三分之一，或者腰斩，那就是真正的深度麻醉后的臆想了。
特别是在2020年疫情以后，北广上深，新一线城市，还有经济强的省会城市的楼市是什么情况？
新房看涨，二手房活跃，价量双升，有在这样城市的人，应该能够深有体会。
丑小鸭不是因为自己坚强才能变成白天鹅，而是本身那颗蛋，就是天鹅蛋，而不是鸭蛋。
这个世界上最大的幻觉就是，和富豪在一起，自己就是富豪。
殊不知，太子伴读，难成大器？不一定太子比你聪明和天资聪慧，只是本质不同而已。
这是本文第三个底层逻辑，那就是房价的涨跌，其实是非常正常的，商品市场，不可能永远只涨不跌，没有真实价值支撑的城市，房价下跌是必然。这就是资本炒作的泡沫破裂以后，市场进行价值调整的必然表现而已。
好的城市房价虽然高，涨的明显，会需要通过邻居隔壁的城市来给自己的房子增加价值包装吗？
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4
经济价值决定房子价值，高低涨跌总有原因
城市的经济价值，直接能够决定这个城市的房产价值，进一步决定房价的高低涨跌变化。
美国的硅谷是全美房价最高的代表地区，这里汇集了全美经济产出和估值最高的高科技和互联网公司（Facebook、苹果、英特尔、惠普、思科、朗讯、英伟达等高科技和胡亮我那个企业），对于美国来说，是经济价值最为集中的区域。在硅谷端盘子的服务员工资，甚至能比美国中产阶级平均收入水平还要高。
高收入环境，人才扎堆，经济价值集中，高财富创造能力，房价自然水涨船高。
这个逻辑放到世界上任何一个国家和地区，都适用。
过去几年里面，有哪些城市的房价出现了明显的下跌，而且这种下跌还是没有争议，事实上出现房价下跌的情况？
中国社会科学院最近的统计数据显示：
过去一年中，10个城市的房价下跌超过5% ，
广东省肇庆（同比跌9.45%）、
贵州省遵义（同比跌9.22%）、
云南西双版纳（同比跌8.68%）、
广西北海（同比跌7.96%）、
山东淄博（同比跌7.44%）、
河北保定（同比跌6.83%）、
河北廊坊（同比跌6.08%）、
湖南衡阳（同比跌6.07%）、
山东济南（同比跌6%）、
广西防城港（同比跌5.13%）。
还有中国房价最低的10个城市：
图片来源：国民经略
这里要说一个很多人看待房价的误区，房价低和房价跌完全没有任何关联。
比如去年因为3万一套走红网络的鹤岗市，其实房价一直都在2000这个范围内波动，从来没有说过有超过3000的情况，是本身房价就没有什么增长，就是那么低。
鹤岗的房价，和鹤岗城市实际情况，收入水平是完全符合的。
就像上面说的，深圳房价是高，但是高收入，机会多，而鹤岗人均收入，经济结构实际情况放在那里的。
完全是因为低房价被拿出来炒作博眼球的。
但是房价下跌幅度很大，那就是有问题了。
低房价，还有房价下跌的城市，其实有一个共通的特征，那就是自身经济和产业发展能力，没有什么亮点和比较有代表性的历史表现。
这么说可能有点刻薄，但是事实是如此。
再结合前段时间贵州省独山县背负巨债建设水司楼的新闻，还有全国各地这种类似的土地财政问题。
都在说明一个很重要的底层逻辑，那就是一个城市，一个地区的房价上涨，是需要地方经济和产业支撑的，而不是依赖政策（例如旧改），或者是依赖土地，能够带来实质性上涨的。
其实鹤岗的房价是很健康的，只是因为分化导致的剪刀差和反差给人的冲击太强，但其实只要真正去过鹤岗或者是本地人，就会觉得这个房价很正常，就像深圳人对深圳高房价的理解一样。
不健康的，是脱离城市和地方的经济出现的价格上涨。
圣经里面有这么一句话很有哲学意味，那就是你相信上帝，也就意味着你承认魔鬼的存在。
对于房价上涨也是同样，希望房价上涨，就要接受房价下跌。
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5
上涨原因可能复杂，但是下跌一定有理由
从某种程度上来说，中国的房价在过去20多年里面的涨势，其实原因很多元化，造成这种现象的各种因素太过复杂。
所有关于中国房价的结论和规律总结，其实都是马后炮，而不是什么具有预见性的分析和逻辑。
因为在任何时期，唱衰楼市，呼吁房价下跌的声音和声量，都是不容忽视的舆论力量。
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在中国谈房价趋势和规律，因为唱多和看空的对立群体的态度意见存在，其实是存在一定的盲目性的特点的。
每次上涨出现以后，都会有人出来总结原因，找到理由。
而唱空的个人和群体，却长期被打脸，经常被打脸，心中迷惑：为什么我的理由充分，房价却不如预料呢？
唱空楼市的群体中，当然有具备真知灼见的人，理性冷静的人，但是都犯了一个错误，那就是和时代趋势为敌的关键错误。
就和那句话一样，不为成功作总结，只为失败找原因。
趋势就是趋势，原因太复杂，只要抓住方向跟随趋势就是了，但是下跌，一定有对应可以发现的原因和理由。
房价上涨，不必多谈，有些原因对于普通人来说看不见看不懂看不清太正常了。
但是房价下跌，一定是对应的城市和地区，人口（需求），经济发展（货币收益）还有金融环境（货币流动情况）三个方面中至少一个出现实质性问题的映射和现实表现。
2020年，大多数人都看好的河南省会郑州，房价出现下降。
而大多数人都看好的四川省会成都，房价没有明显上涨。
当然还有很多城市的房价，也有类似扑朔迷离的表现。
出现这种情况，是因为传统对房价认知的惯性思维，是根本看不透房价的真实逻辑的。
特别是在高层意志下重手，从金融层面和政策管控限制层面管控楼市的背景下。
对于房价的涨跌底层逻辑，可能要重新梳理认知一下了。
人口流入，但是购买力不行，房价会跌；
人口流入，但是经济创造能力不足，房价会跌；
看，房价下跌是不是都能找到本质的原因？
上涨没有实质性支持，下跌就是必然的，支持可能有很多方面的原因，但是下跌是不需要理由的，支撑不住，能不跌吗？
就像上文提到的环京环深这样的地区，对照北京深圳坚挺的房价和稳定的涨幅势头（北京放开限购试试？），出现了房价冰火两重天，甚至是完全相反的情况，就不难理解了。
说到底，就是一个城市的基本面，综合决定了一个城市房价上涨和下跌的趋势。
基本面不是单一人口，或是经济，而是一个综合评判指标，河南周口市可是人口大市，人口数量堪比省会郑州，房价呢？
这个关于房价的底层逻辑很关键：上涨或许看不懂，但是下跌一定和城市基本面的动态变化密切关联。
上涨是货币现象，而下跌是真真实实的基本面问题的反应，来不得虚的。
最终决定房价的，是需求和购买力，需求是人口情况，而购买力，是有上限的。
要想看一个城市房价有没有涨价的空间，一看人口情况，二看购买力天花板，三看城市综合趋势。
三点都看准了，不一定能涨价，但是造成下跌的风险和因素不是都回避了吗？
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中国房价的终极表现原因
中国的房价高低涨跌，是一种商品的货币表现，而造成这种表现现实的，主要有以下四个方面的原因：
- 从价格表现层面：
房价是商品房作为商品在市场流通的价格表现，是和地方收入水平和购买力长期博弈共存的一个价格。购买力，特别是购买力结构，在竞争型市场上，会被购买力群体的竞争行为所推高。
特别是在存在供需矛盾的市场，这种竞争对价格的影响是非理性的存在。
- 从经济关联层面
房价，是一个城市经济价值的缩影，是一个城市金融和货币总量的缩影。
在某种程度上来看，其实在中国，因为房地产占据了经济重要的部分，至少是不可忽视的比例，房价和GDP是挂钩的。
这样说就很容易理解了，大家看成都和昆明这两个城市的房价就明白，昆明的GDP还没有成都的零头多，但是房价只比成都低500元左右，这可是真金白银拿出来对比，一目了然。
- 从真实需求层面
商品房说到底，还是房子，是衣食住行生存发展基础生活资料，和什么藏獒，茶叶，比特币等等这样的弹性商品有这本质的不一样，所以在基本需求的保障之下，房价其实也是有底限的，那就是土地成本和建筑成本，饿了吃饭也要花钱的吧？
- 从国家发展思路层面
最后，就是房地产行业，是所有国家经济发展过程之中，都必然会经历的过程和产业。
毕竟解决住房问题，才能实现安居乐业，这个逻辑关系是没有错的。
只是正好，中国正好处于这个主要发展房地产的时代而已，但是人口稳定，房子总是会盖够的，局部因为人口迁移和聚集效应造成的供需矛盾和空间错配，也会随着时间和调控的成熟迎刃而解。
什么是发展中国家？就是这个意思。但是总有一天会繁荣富强，成为发达国家，你们见过哪个发达国家的资本还会热衷于房产？
以上4个维度的原因探索，共同决定了中国当下房价的现状和未来房价的趋势。
中国的房子，未来可以理性预见的一定有这么一个结果，那就是资产，投资，盈利属性，会逐渐被剥离和消失，房子作为个人和家庭生存发展必需的生活资料，完成了在中国特定的经济发展阶段中扮演的角色工作以后，必然会出现价格回归价值的趋势。
价格回归价值，并不代表很多人臆想和鼓吹的房价暴跌，而是变成了一种“有多少钱，过什么样的生活，住什么样的房子”的对应消费环境。
商品房的最终归途，商品属性不会改变，只是不再会是“资产”“投资品“”投机牟利对象”和“致富取款机”。
就和正常的商品市场一样，有价值的依然价值万金，而没有价值的一文不值。
对于一个正常的商品市场来说，商品数量是高价奢侈品多呢？还是民生日用品多？
价值投机，炒作牟利的阶段，世界上很多国家的住房市场都经历过，不管过程和结果如何，都解决了，也必须解决。
对于中国的房产和楼市来说，也是一样的，这一天什么时候到来，没有人说得准，但是这一天，永远不会缺席。
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希望今天文章阐述和讨论这六个关于中国房产的底层逻辑，能够给屏幕前的您，带来一些思考和启发。
感谢您的耐心阅读，我们下期再见！
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。