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幸福里瓦格纳
熊猫贝贝专栏内容：房地产话题第313号(NO.313)
列内容摘要：
2020年，解读中国房地产和房地产市场的秘密获得了30个独家的深度观点(中篇)。
资深房地产人凭良心写作，说别人的话，结下良缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
系列文章上篇链接（点击蓝色标题可直接跳转阅读），没看过的朋友可以先看看，系列文章每一篇内容相对独立，直接阅读也不影响阅读体验：
这30个观点里面，藏着2020年中国房产和楼市的秘密（上）
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楔子
这篇文章的开篇，先和各位读者朋友聊一聊商业门道。
做生意就是商业活动，但是生意的种类和形态还有玩法实在是太多了，也就是现在大家都在说的商业模式。
哪有这么多玄乎的套路和讲究啊？
有本事的人，都是把复杂的事简单化，只有庸人和骗子，才喜欢把简单的事情搞复杂。
任何的生意，都离不开五个元素，客户，产品，员工，市场，时代机遇。
就这么简单，而对于这五个元素的掌握，其实就决定了生意的档次。
第一个档次：客户。
这种生意是基本，也是最入门最常见的生意，小到社区门口开个便利店做小区业主的生意，大到政府关系户在政府附近开店，政府搬迁跟着政府一路走，都是这个模式，这个生意的核心就是客户的存在和关系的维护，保障生意收入，不管商家提供的是商品还是服务，属于定向商业，客户是固定的，是特定的群体，这样的生意，风险都在客户身上，说句不客气的，只要客户发生变化，这样的生意马上就失去了生存的土壤。
第二个档次：产品
到了这个层面上的生意，用个最形象的比喻，那就是零售干到了批发，已经从市场供需层面出发，对产品进行掌控了，这是生意升级最直接的表现，也就是生意链条上游，所有的制造业，工厂这样的产品源头都算。
这种生意最大的风险，就是市场信息不对称，长期在供过于求难以盈利和供不应求反应慢的反复恶性循环中。
第三个档次：员工
到了这个层次的生意人，已经明白员工其实是重要的客户群体和企业公司的利润来源了，一方面是生产价值的剥削，一方面就是员工对生活社交价值的变现，能搞明白这个基本上都是大公司了，比较典型的就是保险行业，不展开说，懂的都懂。
能让员工发挥价值的公司，永远比拿着产品去市场上买，有固定客户这样的低端生意，能赚更多的钱，创造更多的价值。
华为腾讯这样的公司工资高，不是老板舍得，是的确值得，员工在公司内部申请的专利，创造的发明创新（就像张小龙的微信和天美的王者荣耀一样），最终给公司带来的多少回报？
到了这个层面的生意，已经是把员工当做重要资源的公司了，基本上市面上99%的公司和企业都做不到，还停留在血汗工厂，画饼欺骗加剧剥削的逻辑。
这样的生意，已经是做“人和”的生意了，风险就在制度和管理上面了。
核心就是人的价值被发挥到极致，人没问题，价值没问题，稳定性就很高，这是一个比较高级的商业模式。最怕的就是“大公司病”和“官僚主义”。
第四个档次：市场
做市场的生意，简单来说主要有两种模式，一种是平台生意，类似于阿里巴巴，京东这样，或者是各种市场的经营主体都算，一种是在市场中，借助信息不对称牟利的个人和公司，就像楼市中的中介。
别看不起中介，最新的胡润百富里面，一个根本没有进行房地产开发，不用房产当做资产评估对象的中介公司（就是贝壳，市值超过恒大），在2020年一跃超越所有的品牌开发商，在地产领域成为财富新贵，登顶领域市值榜首。
信息的价值，在生意上，永远比商品值钱。
生意做到市场层面，基本上就是供需双方的情况捻熟于心，什么利润，差价，供需情况，都高度集中掌握，商业市场的信息永远不会透明对称，所以这是一个永远不会消失的生意，可见这样的生意段位，比人和生意还高。
这是一个“地利”的生意，做平台也好，做中介也好，都是永恒的生意，虽然可能会因为市场行情和环境变化导致收益影响，但是时间拉长，是生命力最强的商业模式。
最后一个档次，也就是终极档次，是抓的住时代的机遇。
这个就没办法去评价了，独占“天时”的生意了，古有吕不韦投资国君，掌控全国财富大权，今天有风口行业，就像没有什么技术含量的中国房地产开发行业，能够在财富积累上连续几年跻身世界500强。
这完全是时势造英雄的生意，强求不来，也不可预测，遇上了就野鸡飞上枝头变凤凰，遇不上，原本的强势生意，都是落地凤凰不如鸡。
任何时代都有生意能赚钱，但是站到了时代风口上的生意，都是大生意了。这不是开玩笑的。
绝对是带有时代烙印，需求和特征的生意才有这个分量。
今天的文章，就聚焦在中国房产和楼市，在市场层面的10个重要的核心观点。
能看懂市场层面的生意，才能把握生意的核心逻辑关系。
这个系列的文章，笔者将以超过15年的房地产行业的从业经验，站在客观的角度，和各位读者朋友，有点深度和态度的，聊一聊关于2020年关于中国房产和楼市，几个有深度的真相和秘密。
系列文章结构：
PART 1：关于买房群体的自我认知（上）
PART 2：关于房产楼市的深度认知（中）
PART 3：关于房产价值的全面认知（下）
三个认知板块，分三期完成。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
PS：本文为系列文章中篇，共30个关于2020年中国房产和楼市的独家观点，均为深度内容点，分3期完成，每期10个。
如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好的认知中国房地产的那些事儿。
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part 2：关于中国楼市的深度认知。
1
租和买的市场需求，相生相伴
在楼市中，租和买其实存在一定的割裂，不管是价值关联还是供需关联，对于两种不同的群体来说，感官和认知其实是完全分离的。
核心的原因不复杂，那就是房价涨的太快太没有逻辑太不正常了。
以至于楼市中的买卖都被房子的资产增值表现和价值评估给带偏了。
搞的在中国很多地方，房子的资产价值都凌驾于基于居住的使用价值了，往纯粹而又功利的资产投资标的物的路上，越走越远。
这种情况，就是价格脱离价值的现实表现。
但是任何的资产炒作，如果完全脱离了人的使用需求，就是炒泡沫。
中国的房产能走红资本市场这么20多年，最根源的就是房子还就是不缺刚需托底。
不说买房的什么归属感和福利，就算租房也是真真切切的生存需求，个人和家庭总是需要一席之地遮风避雨，安居才能乐业吧？
所以回到房产价值上来说，其实资产价格不重要，藏獒最高的时候能炒到北京三环换两套房，但是没人买单，恐怕当肉狗都嫌麻烦。
看一个城市的房子值不值得买，房价说真的没啥参考价值，既然这个房价在当下存在，就有存在的意义的原因，但是合不合理，就很值得推敲了。
任何市场的不合理，都是价格陷阱，都是击鼓传花，都是资本镰刀，够直白了吧？
所以回到房产上来看，市场中的租赁需求和实际租赁情况，是对房产价值最真实的参考。
租房才是真·刚需，买房不一定是刚需，在中国的楼市，永远不会缺少打着刚需幌子，行投机倒把的人，也不会缺少明目张胆的资本投机。
脱离了人的需求，再贵的房子也没有价值，价格更是无从谈起。
所以看市场，第一步就是看得懂真需求，这个真需求才是支撑价格的核心。
就像环京，环深那些睡城，需求是有的，但是价格就不对了。
在看人口持续外流，资源枯竭的城市，类似于赤峰，鹤岗这样的城市，别说房价了，有几个人需要租房？
租房需求爆棚的地方，租金坚挺，房源供不应求的地方，房价能差吗？
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2
任何市场都有规律，楼市也不例外
这个比较直接一点，有经营经验的人都知道，任何生意都有淡旺季的现象和规律，就放到楼市上来说也是一样，这个世界上就没有能一直火爆的生意，虽然资本永不休眠，但是人总要休息的，市场的供需总是需要周期来调整的。
要想在一个商品市场中找性价比，最最基础的，就是对市场周期有清晰的认知。
这没什么复杂的理论和高深的学问，刚需看短周期，投资看长周期。
最典型的例子就是，夏天买棉衣，冬天买短袖。
对应到中国的楼市，长周期不好说，各路观点看法说法都很多，反正都是对历史表现的总结和规律发现，怎么说都有道理。
而对于当下有买房需求的人，只需要记住：年底买房（刚需），年初卖房（投资或换房）。
对于品牌房企来说，每年的6月份前后，次年的1月份以前，都是冲刺业绩的时候。
中国楼市，最擅长的就是淡季开盘，旺季消化，看懂了其实没有什么门道，就这么简单。
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3
和市场为敌，百害而无一利，和市场为友，才能尽占先机
不管你是刚需还是投资，只要对房子和楼市有所期盼的人，都要记得这么一个成语：
爱屋及乌。
想要房子，想买房子，想通过房子赚钱，想了解房产和楼市的情况，就要拿出应该的态度和心态来。
整天戾气爆棚，口诛笔伐中国房产和楼市的，别的不说，现实里面一定不怎么样，特别在房子这件事上面，最为苦逼。而一些所谓的专家，大佬就不说了，什么高晓松，马云，还有什么名不见经传的砖家，不是博名声，就是为利益站台。
喜欢钱，就要尽力挤到钱多的地方，想要房子，就要和楼市参与者做朋友。
而不是故作高冷，姿态摆足，这样除了暴露自己的无知和低级，还有迫切寻找存在感和心理安慰的小心思。
多认识，多结交一些房地产行业的朋友，和房产中介没有功利心思的交朋友，在购置房产这样的大宗资金调用的事情上面，有人和你一个阵营，能够帮你一点点，绝对是包赚不赔的。
甚至于市场动态，行情变化，板块价值……当然就看你的人际关系能力了。
伸手还不打笑脸人呢，但是一肚子戾气和对楼市房价负面情绪的，别说买房看房，干啥都不行。
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4
看市场，需求比供应更重要
任何商品市场，永远是因为需求的存在而才产生和得以维持的。
小到地摊集市，大到专业市场，没有需求，就没有存在的意义，也就不要想着能有什么持续经营的可能了。
对于中国的楼市来说，这个认知非常关键。
不管刚需也好，投资也好，买房最怕的就是贬值，而需求群体的存在，才是保障价值的核心。
刚需买房，以后有换房改善的需求，投资买房，有保值增值的需求。
所以在买房以前，要看看买房的群体数量比例，是投资的多，还是刚需的多。
一个只有投资者的市场，是风险泡沫市场，就这么简单。
没有需求群体最终接盘，所有的资产泡沫都只有一条路，那就是破灭，击鼓传花，总有鼓声停下的时刻。
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5
刚需买什么？投资买什么？
中国的楼市中产品其实很多，除开非商品房性质的房产和产权复杂的特殊房子，只说正常在市场上可以自由流通交易的商品房：
期房楼花，封顶新房（准现房），现房，次新房，还有房龄不等的二手房，
不同群体买什么样的商品，其实挺有讲究的。
对于刚需来说，第一件事，就是不能只看新房，有新房癌，认为第一次买房就要买新房。
房子不是小事，也不是脸面问题，对于刚需，最重要的就是尽快入住，满足教育婚姻等等的需求。
在中国的很多城市，特别是三四线及以下城市，新房市场和二手房市场呈现出一种极度割裂的状态，才5年不到的次新房，带装修，价格还赶不上没建好的新房一半价格的比比皆是，为了那点脸面虚荣，去买新房，值得吗？
而对于投资房产的人来说，就一定要买新房，是一定。
当然可能会有人说什么烂尾风险，质量风险……开什么玩笑？什么投资没有风险？特别是现在大部分城市的楼市都是存量竞争的环境之下，这种风险会越来越大。
谁见过炒房团买现房，倒腾二手房的？就算有风险，也是想要通过房产投资牟利赚钱的群体必须要面对和考量的必然情况。
除开风险不说，什么限价房，好地段的新房期房，都是看得见的红利，有实力就搏一搏，成败自负。
而刚需就不要去凑热闹了，投资群体要钱有钱，要人有人，要手段有手段，大概率去了就是陪跑。
这就是不同目的的群体买房，最靠谱的建议。最起码，刚需买房，规避了所有的风险。
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6
参与，是了解市场最有效的方法
以前笔者的文章里面也说过这个观点，别的事情都可以说旁观者清，当局者迷。
但是对于中国的房产和楼市来说，绝对是当局者清，旁观者迷。
到底房价是多少，市场好不好，房价是涨是跌，不去自己准备要买房的区域的售楼部看看，不去中介泡泡茶聊聊天，不和置业顾问斗智斗勇，从什么网络和亲朋好友，甚至是新闻媒体得到的信息，都是不靠谱的。
要想在一个市场中购买到最适合自己的商品，永远不可能让别人为你代劳，只有自己才知道是否合适自己。
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7
看市场，要能看得到透支风险和骗局风险
房子和房子之间，项目和项目之间，只要不是行政区域跨越（跨区，跨市，跨城……），那一定有一个基本的行情，而这个行情最重要的意义，就是帮助买房群体规避市场风险。
房子作为工业产品，没有什么核心力能够造成价值高度差异表现，都是钢筋混凝土砖头瓷砖为原材料的产品。
什么品牌，物业，档次，定位……当然，除了地段学位这样的硬指标没办法，其他所有的因素，都不能够在不同房子之间，营造不可逾越的价值鸿沟。
所以行情，代表的就是正常市场流通和各方面都接受的商品价格表现。
在楼市中，在学位，地段，配套，房子房龄差不多的情况下：
以城市为单位，基本上在标准行情上下30%以内，是可以接受的。
以区为单位，基本上在标准行情上下20%以内，是可以接受的。
以街道为单位，基本上在标准行情上下10%以内，是可以接受的。
毕竟开发商也好，卖房子的业主也好，心中也是有杆利润秤的。
除此之外，还有两种情况：
第一种是房子的价格高出行情30%以上，那就要提防这个项目过度包装，虚造价值，这样的房价其实已经透支了未来3-5年的市场预期了。
第二种是房子的价格低于行情30%以下，这个情况更是要高度警惕，天上不会掉馅饼，也不要幻想自己的是天选之子，幸运爆棚，等着你的，不是产权问题，就是骗局陷阱，没有之一，都是。如果真有便宜的，中介不会自己买了加到行情标准转手卖出？
这就是行家手里别想着捡漏的道理，业余挑战专业，从来没有偶然的说法，都是惨败。
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8
如何分辨市场中的“伪君子”？
以前笔者写过一篇文章：「观点」对于大部分中国家庭来说，到底需要几套房子？（NO.165）
有兴趣的朋友可以看看，以前有青云写作评选的时候还得过奖哈哈哈……
其实已经说的很清楚了，中国的家庭，最多三套房子就足够了，三套以上，不管是什么理由，都是打着刚需的幌子，实则有着投机倒把的心思。
伪刚需，伪投资，都是楼市里面的伪君子。
前者是既想要脸，又想赚钱，后者是实力不济，投机取巧。
这其中，改善不算，改善的特征是买一卖一，提升空间和品质为目的。
刚需买房，重在当下。
只要不是真刚需，买房就不要这么着急，不管有什么心思，多看看多等等多学学，总是值得的。
不要自己急功近利，买到就砸手上，再去责怪市场，咒天骂地。
都是成年人，这样实在不好看。
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9
商品市场和投机市场的区别
商品市场就是需求市场，投资盈利不是需求，所以投资市场投机市场和商品市场是完全不一样的。
对于楼市也是一样的，对于刚需来说，一定要远离投资投机市场，因为都在等着你们进场接盘，套利离场来解救他们呢。
那如何区别这两种市场？就看一点：价格敏感度。
在楼市中，对价格高度敏感的一定是投机市场。
刚需是什么？就是明知道买了就跌价，还是一定会买的，才是刚需。
都快饿死了，还会计较饭菜是否新鲜？
就是这么现实。
而对于投机投资的市场来说，别说房价下跌了，只要横盘，就够他们喝一壶的了。
2020年的楼市没有什么玄乎的，就一个字，稳。这是宏观需求，也是高层意志体现。
不管涨也好还是跌也好，总体还是以稳为主，涨的快的就打地鼠精准调控，有下行压力的就适当调控供需。
比如最近热门的天津郑州这样的直辖市和省会降价，其实放大了看，就是中心核心区域限制交易，郊区周边成交量上去了，拉低了价格表现。
这才是楼市的真相，值钱的，不值钱的，稳。
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10
市场也分档次，人往高处走，水往低处流是永恒的规律。
城市有档次，市场也有档次。
对于有上进心的人，永远都值得往更高级更高档次的城市和市场中去寻找机遇。
而不是井底之蛙，用三四线的收入，去评价一线城市的房价。
说高房价逼走年轻人的，基本上都是贩卖焦虑的套路。
能写出这样的文章的人，都在大城市赚着你们的钱，这才是真相。
现实是，大城市的楼市永远不缺少需求，不缺少优秀的人进场。
这就是大城市的价值，功利一点，中国的房子要想值钱，永远都需要比上一任业主更优秀，更能创造财富的人来购买，这个房价才有意义。
而放到人口外流，资源枯竭，小圈子掌控区域经济命脉的小城市来说，房价只是用来加深收割社会财富的工具而已。
对于楼市就是这么直白，房价是城市选人的筛子，楼市是价值的博弈战场。
最后多说一句，倡导文明交流的互动沟通环境，文明留言，有问必答。
但是那种心怀怨气，戾气爆棚，口不择言，阴阳怪气的论调，不欢迎。
头条每天新内容新文章千千万，你我相识也是不易，看到就是缘分。
就这样。
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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。