luda 幸福里瓦格纳
熊猫贝贝专栏内容：房地产话题第255号(NO.255)
列内容摘要：
深入思考新形势下的中国房地产市场：规律和核心挖掘，以及对趋势的理性判断。
资深房地产人凭良心写作，说别人的话，结下良缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
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大环境开始发生变化的时候，其实有着明显的征兆，让你隐隐不安的迹象最后都会往最坏的方向发展。多年以后回望今天，也许看到的是风起于青萍之末的发端。在时代巨轮的碾压之下，个体真的太渺小了，除了眼睁睁承受，别无他法。
这是最近看到一段很有触动感的文字。
说到具体的楼市风向和宏观环境，更是感同身受，特别是笔者最近几个月在工作体会和从接触的群体身上的情绪中，这种感觉更是越来越清晰。
那就是：中国的房地产行业和楼市，正在经历着前所未有的风向转变和生存挑战。
当然，在中国高度稳定的经济环境和长期安全的市场环境中，时代的巨轮转向，行业的风口转变，总是那么的温柔和不易被察觉和把握的。
这是非常好的一件事，不会存在什么后知后觉，也不会存在什么剧烈行业动荡。一切的转变，都会在大部分老百姓不知不觉中完成，让大部分人在既定的轨道和规律下平安喜乐的生活发展。
大风大浪固然精彩刺激，但是船行万里，总是需要风平浪静，岁月静好的保驾护航。
除非是出现了特殊的，足够有分量的事件，或许才能在时代车轮转向这样的大趋势下，起到明显的影响和作用，进而加速转向过程，让足够多的人能够感受到风向转变的威力。
在2020年，新冠疫情就成了推动，加速，催化时代车轮转向，加大行业风向转变的这么一件大事。
相信屏幕前各行各业的读者朋友们，心有戚戚焉。
对于全民关注的房地产行业，和楼市环境来说，风向真的变了，这个变，不是什么自媒体无脑带节奏博流量的噱头，也不是危言耸听，没有根据的唱衰。
而是从宏观经济，到中观城市策略，再到微观金融层面，对于房地产行业和楼市来说，2020年，真的是一个势不可挡而又风向突变的年份。
就像2018年秋季万科喊出活下去三个字，2019年依然在价量双升的风向环境中，让一众地产公司赚的盆满钵满，刚刚过去的2019年楼市谈不上精彩，但也绝对谈不上平淡低沉。
房地产行业和楼市风向变了，这是一个无可争议，毋庸置疑的事实。
别说什么疫情后的反弹和繁华推迟延续，单是715深圳“史上最严”的城市楼市调控，就证明了曾经那种疯狂加杠杆，无孔不入用尽手段弄房票（购房资格），资本无脑重仓房产，买房决定收益成败……等等楼市乱象和扭曲的房产价值观时代，或许已经一去不复返，和以往“野火烧不尽，春风吹又生”，躲猫猫一样的周期性房产催化经济的特征不一样，2020年，还有以上观念的资本和群体，或许连“死灰复燃”的机会，都没有了。
现在的房地产行业和楼市是一个什么样的环境？
仿徨？纠结？迷惑？迷茫？混乱？……还是一头雾水？
这就是这个时代黑天鹅事件的心理效应，那就是“不确定”。
在这样的时代环境和关键节点阶段，大家最应该去做和思考的是：放下浮躁的心态，隔绝功利的诉求，放弃“高效”的追求。时代在变，唯一能确定的，只有自己的内心。
当通过客观理性，全面细致的对刚刚经历过去的一个完整的房地产行业周期和发展时代以后，最需要的，是有独立的认知，清晰的回顾和谨慎的总结。
只有这样，才能在下一个时代，发现风向，把握趋势。实现致胜于千里之外。
否则，人云亦云，云里雾里，终将归于平凡，这对于大多数人来说就是这样。
话虽残酷，胜在真实。
今天这篇文章，准备和各位读者朋友们，聊一聊，中国楼市中亘古不变，持续永恒的那些核心规律。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
PS：本文为系列文章第一篇，共15个关于中国房地产和楼市核心规律挖掘思考，趋势研判的内容要点，分3期完成，每期5个。
如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好的认知中国房地产的那些事儿。
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一、货币与物价：被“隔离保护”的房地产
对于房价现象，大概这个社会上关注和参与的群体，有三个档次的认知：
第一个档次的认知：就是房价太高，涨的太快，和购买力脱节，反正和房产有关的一切，都觉得不可理喻，但是对房价现象和房产流通的楼市规律，是基本无知的，最大的乐趣，就是在网络，朋友聚会，一切有机会发表意见的场合和时机，抱怨牢骚一番，仅此而已。
第二个档次，就比较有点深度和档次了，开始从商品市场的核心供需关系，房价，租金和收入的对比关系，还有等等深层次一些的角度，包括自身对房产，投资的综和需求和理解，来认知和思考当下中国房价现象。这部分人，以房地产投资群体和社会中高层知识分子为主，属于理性客观，有自我见解和独立思考的代表。
最后一个档次，怎么说呢，属于整个中国最精明的投机群体吧，往往具有商业经营背景和资产炒作经验的群体（这里的背景和经验，绝对不是什么上过商业课程，学过商业理论，甚至是什么商业相关高材生，是实实在在有一线商业经营和资本运作经验的群体，也就是商人家庭，为人在世的准则和凭靠就是生意，从来不会打工糊口的。），所特有的一种认知档次，这个群体，在中国过去20年里面，或许是人人喊打的炒房团，又或许是潜伏在各个城市，不显山水进行房产投资牟取暴利的资本代表。
这个档次的认知，并不一定是最透彻和最科学合理的，但往往，从商业经营的角度来说，是最有效和最实用的。简称商业化认知。
有这种认知的个人和群体，天下没有做不了的生意，没有他们赚不了钱的资产。
因为这种认知的本质，是对人性和趋势的高度敏感，是一种资本的本能和智慧的体现。
不吹不黑的说，如果把中国房地产行业和楼市看做是一门生意来说，上面两个档次的认知，在过去20年里面，和最后这种认知相比，别说快马加鞭，就是油门踩死，也赶不上。
为什么很多炒房群体（个别小体量和失败的不算）能够持续的，屡试不爽的，次次灵验的能从楼市中牟利？
因为在他们的认知中，有一个很重要的支持点和核心逻辑，那就是货币和房价的正向相关性：货币增长，房产是最好的蓄水池和沉淀标的物，经济发展，货币增长，房价一定会涨。
还有一点就是，追涨杀跌的人性。
厉害吧？人家一点都不会去挖空心思，耗费精力去思考什么供需，什么趋势，什么合理，就两点，货币规律和人性。
当然，这种认知和逻辑放到前几年来看，绝对是炒房盈利的最高精义了。
一业兴旺百业衰的房地产行业，在过去20年里面，还真的被这种趋势和规律，促进了高速发展，站上了行业巅峰。
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所以，只要M2（广义货币供应量）增加，就不怕房价没有涨价的空间，这种认知是不是简单粗暴到了极致？
简单总结一下，就是在中国的经济发展过程中，货币和房价的正向关系，是得到证实的。
毕竟，房价也是商品房价格的一种货币表现。
但是到了2020年，也就是今年，相比于中国经济周期上具有代表性的2008年，2012年和2015年来看，这种规律被完全打破了。
和上面三年一样的是，经济环境下行有巨大压力，中国的经济发展急迫的需要一个行业和模式，能够迅速拉动国内的经济增长，起到发动机的带动效应和顶梁柱的经济作用。
不一样的是，上面三年，都是选择了房地产和相关联的“铁工基”传统基建。让中国的高铁，公路，机场，在短短20年时间里面，达到了世界一流普及水平，当然房价也世界一流了，这是事实。
但是到2020年，这次，房地产没能被再次“宠幸”，这次的基调是“新基建”，“内循环”和“六保六稳”。
高企的房价，畸形的涨价，扭曲的市场价值导向，当然还有过度建设的高库存，地方政府对土地财政高度依赖等等的历史遗留问题，在内困外危的2020，显然不是最好的选择。
其实这和事不过三的道理一样，兴奋剂效果好，三次也就到头了，无法忽视的副作用已经出现的情况，继续借助房地产的杠杆对市场和需求群体进行价值压榨，无异于敲骨榨髓，饮鸩止渴。
也就是说，疫情催化和加速下，货币宽松，增印钞票势在必行，这是常识，但是和以往常识不同的是，这次，是精准滴灌，而不是大水漫灌。
从深圳被警告“央地政策齐发严防资金违规流入房地产”，到“三道红线，地产融资再度收紧,房企融资困难,城市面临深度洗牌”，每一个细节，都在表示当下的货币政策和经济环境中，是要对未来投资，对中小企业和民营企业实现长线投资和精准急救扶持。
当然，还少不了“房住不炒”和“不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段”的宏观指导。
甚至连货币流通市场，都丝毫没有松口的意思
5年期LPR，即使在疫情影响已经逐渐消退的情况下，连续5个月没有丝毫的变化。
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再加上对金融各个渠道的收紧，无疑是在房地产板块和行业的外部，构筑了一个铁桶一般的隔离保护，哪怕各行各业的市场货币洪水滔天，这个铁桶里面的房地产依旧风平浪静。
这就是2020年中国房地产真实的现状：货币增发和经济拉动，对房地产行业的支撑和刺激，被完全阻断，每逢放水房价涨的规律和3年一大涨的红利，在今年注定不会出现。
个别城市和地区或许还有侥幸心理和投机打算的，在刚刚过去的几个月里面，真切的体会到了什么叫“打地鼠”一般的待遇，谁出头，谁挨打。
2020年，在精准的货币政策和强力调控下，注定让深谙人性和熟练规律的炒房群体，失望了。
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二、关于房价趋势的关键词：底线和红线
商品房，是楼市中的主力主流主要产品，说到底，房子本质上也就是一种市场流通的商品而已。
既然是商品的价格，那么价格涨跌和市场优胜劣汰的竞争，再正常不过。
不能因为过去20年经济高速发展造成的特殊环境下，房价只涨不跌的现象，就说房价不会跌，这其实是一种认知误差，只能说，在大周期内，房价持续上涨，而在短阶段内，房价其实是一个波动调整的状态。
我们以热门城市杭州为例：
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可以说，商品价格伴随经济增长和收入增加出现涨价，是非常正常的情况和趋势。只是这个伴随增长的幅度合不合理的问题，如此而已。
写到这里，所有人都应该感谢中国楼市的政策控制，和股市一样，中国的楼市也有着浓厚的政府控制和管理特征，那就是各种调控和政策的约束和管理。
正常的商品如果在完全竞争，完全自由不受约束的市场中，仅以供需作为价格导向，那问题不大，但是在大宗商品，特别是和居民衣食住行相关联的基本生活商品上，放任自由和任由资本炒作牟利，在人类历史上，有两个特别经典的案例，一个是1930年美国大萧条，一个就是日本1990开启了持续30年的平成萧条。
中国的商品房交易市场，如果没有政府和高层的高度关注和强力约束，那说句不客气的话，要陷入美日曾经的那种泡沫经济陷阱的效率，应该更快更短。
所以，政府和高层对于中国楼市的核心逻辑，就是把房价控制在一个合理的运行发展区间。
这个区间，是涨的有红线控制，跌的有底线保障。
很好理解，涨的没有红线，涨无止境，那就会被资本挟持，房产成为资本牟利的工具；
而跌的没有底线，势必会在极短的时间内，造成部分城市和地区的经济出现结构性风险，和稳健的货币政策背道而驰，还酝酿了更大的连锁经济危机。
至于涨多少是红线，跌多少是底线，我写过这么两篇文章：
「深度话题」不吹不黑：如果中国房价继续上涨，会有什么现象？
[深度话题]不吹不黑：如果中国房价真的出现下跌，会有什么现象？
在这篇文章，就不占用篇幅赘述论证了，看过上面两篇文章，自然就一目了然。
结合最近走红网络的黑龙江鹤岗，辽宁阜新还有千千万万不计其数的人口流出型小城市和乡镇的白菜价房产，就算跌价也无人问津，对比深圳715以前，房价坐地起价，三个月均价百万涨幅的魔幻现实。
调控就是设置红线，而各种去库存，去杠杆，户籍放开，再到网络宣传吸引关注，那就是底线保护。
看不懂这个核心逻辑，就看不懂中国房价和楼市规律。
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三、逆势而行，不得善终
今天的楼市，有一个现象，值得大家关注：
2017年末阿里平台拍卖的房产数量为9000套，2018年末增长到两万套，2019年底飙升至50万套，到了今年6月就达到了116万套。
这个法拍房的数量还在激增。根据市场和银行的预测，到今年年底，阿里法拍房的数量将突破150万套，甚至逼近200万套。
法拍房增加，说明越来越多人断供。
已登记法拍房118万套（图片来源：阿里拍卖）
当然这个现象，要有点本质眼光和思维来看，除开少部分个人原因或者疫情影响，其实绝大多数，特别是在疫情冲击下，选择违约断供的，大家认为是什么人？
超过80%以上，都是在前面几年加杠杆，利用民间借贷，经营贷，消费贷，信用贷等等高成本杠杆，进行房产投资的群体！
80%是怎么来的？注意这一百多万套违约商品房，是几年的累计结果，集中爆发的增量，是典型的偿还能力不足，资金周转不灵的贡献，对于正常自住刚需的个人和家庭来说，若非迫于无奈，实在是周转不开，任谁也不会拿自己家庭衣食住行做为开源节流的选择。
这80%，就是各大小银行，从历史表现和数据中得出的。再一次验证了资本的贪婪和无情。
2020年，房产投机群体，注定日子不好过，不仅当下不好过，就算死扛硬撑，恐怕也难也好过。
和过去炒房暴利，短进快出的轻松躺赚不一样的是，不说未来，就在当下，炒房投资为生的人，还能不能活下去，活的好，还是个问题。
要知道，房产按揭违约，不仅仅意味着眼下几套房产的事实损失，更重要的是，在信用体系日益完善的未来，这些人正式的宣告和房产投资行为是无缘的了。这种代价，不可谓不大，让一辈子只会在房产上投机牟利的人，失去唯一赚钱的能力和途径，这种结果，不可谓不惨。
在当下的楼市环境和经济趋势下，还用活在过去，追逐暴利，不惜风险的采用高杠杆和资金拆借模式，想在楼市和房产上面兴风作浪的人，无疑是逆风而行，自取灭亡。
未来的楼市中，最有可能的利好，也只会是针对刚需群体的定向放松和需求满足，也就是以满足为城市和经济有贡献群体的真实居住和使用需求为目的的引导（详见上文调控内容）。
既然是满足，那么价格肯定以稳而主，而不是市场资本推动牟利所能影响的。
首先是货币政策的隔离保护，然后又有疫情冲击，再加上调控的层层限制，对于房价来说，支持上涨的市场信心和资本炒作预期就没有了，谁会解救背负高杠杆，还一心牟利的炒房群体呢？
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四、货币该怎么用？
中国人对于现金的认知和感官，在改革开放这20年里面，受到了剧烈的冲击和颠覆。
就像最有代表性的下面这个对比：
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经济发展，通货膨胀的现实，给所有中国人，真真切切的上了一课，叫做：“现金烫手，现在不用，每天贬值！”当然这种认知，不仅仅局限于中国，在世界上任何使用钞票作为通货的国家，都会有。
和其他国家不一样的是，中国的个人和投资环境，其实从渠道和选择上来说，是极度匮乏和内向保守的，具体表现就是缺乏冒险经验，恐惧亏损和厌恶风险。
在经济高速发展的过去20年里面，股市就不用说了，几轮涨跌下来，到2020年的今天，离巅峰时刻的最高点2015年6月12日大盘5178.19点，已经过去了整整5年，这种表现放到那里去说，都是极度的不争气和不稳定。
那比特币和区块链呢？不好意思，太封闭了，能有机会接触和参与的，基本都属于基层的博利群体了，反正是听到亏的多，见到赚的少，嗯，很少。
什么保险，基金，债券，信托……只要是合法合规的，那不好意思，门槛套路的数量可能比真正赚到钱的人还多。
更别说什么昙花一现的藏獒，奇石，茶叶，球鞋，LOLI裙等等的小众炒作类目了。
噢，还有P2P，差点忘记，到今天已经成为暴雷跑路的典范了。
至于共享经济……嗯，OFO小黄车总部都没了，几十万退款申请还在遥遥无期……
最重要的是，一方面老百姓真真切切的感受到了货币的购买力下降，一次猪肉涨价都弄的大众心惊肉跳的；
另一方面，是房地产行业高速发展和楼市的长期牛市，房价暴涨不止。
出于安全，可见，稳定的考量，你会选择怎么做？
当然是急不可待的把所有手头能调用的现金钞票，换成市场上最有信心和价值的资产。
在中国，那就是买房，在美国，就是买股票，在日本，就是换成国债或者存起来。
这不是光在中国，全世界不同国家的价值体系和资产偏好下，都是一种必然的行为。
但是这里要泼一盆冷水了，经济发展，通货膨胀是必然，现金转化资产是趋势。
那2020年疫情后的中国，外有美国贸易战和复杂多变的国际环境，内有疫情冲击和长期影响，随便问问身边的人，大概率都是缺钱，钱不好挣，舍不得花钱的吧？
而且这样的局面和情况还会延续多久？谁也说不准。
现在是什么货币环境？是通缩，是大家手上和市场流通的钱，更值钱了，毕竟疫情当头，众生惜命，疫情过后，众人惜钱。
既然是通缩，那在这样的行情下，不顾自身日常需求和对未来收益的不确定的情况下，盲目的进行大宗资产购置和背负负债，显然是不明智，也是高风险的行为。
2020年，要想实现保存实力，活的正常，最好的策略选择和行动指南，莫过于勒紧钱袋，精打细算。
股票市场有句经典格言，值得各位读者朋友品读一下：新手之死，死于追高，而老手之死，往往死于抄底。
不管是抄底还是追高，当买房有了投资成分的时候，首先要考虑的，是不是应该是如何保障自己生存和本金的情况下，在去想盈利和未来？
只有在大家最困难的时候，活下来，活的好，才能等到适合自己的机会窗口。
而不是在黎明到来以前，背负重债，饿死路边。
货币，究竟是保障生存发展的资料，还是赌场上的砝码，全看各人理解。
不同的选择，必然会导致不同的人生结局。
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五、房产的价值，地位和任务
那既然像上文说的环境不好，货币谨慎，政策管控，可不可以就直接给房产和楼市直接一棍打死，否定所有的价值和意义了呢？
其实很多人早已千方百计开始唱衰楼市，甚至是有了鼓吹房产崩盘等等消极言论了。
不客气的说，这样的个人和群体，不是极度愚蠢，就是祸心包藏。
中国的房地产行业从90年代末期到今天，已经轰轰烈烈的生存发展了整整30年。
当然，房价也浩浩荡荡的涨了超过20年了，这是事实，不得不认。
但是，对于一个行业，一个在中国经济发展历程中起到过重要作用和意义的行业来说，房地产行业其实还非常年轻。虽然因为成长速度过快和成长过程中沾染了一些来自外国和资本主义的毛病，有了一些弊病和不好的表现，但是绝对不可能一棒子打死，甚至否定房地产行业在中国经济结构中的价值，地位，还有任务。
就像每年315都会曝光食品问题，难道就可以否定所有食品行业和从此拒绝进食了吗？
因噎废食，不是愚蠢是什么？
不管未来房地产行业的发展，是继续延续黄金高速发展，还是进入稳定白银，又或者是直接掉段青铜辅助，只要不是全面崩溃，危害经济的硬着陆，最好的结果，莫过于百姓收入和经济增长，能够超越和覆盖房价，用实实在在的货币收入，来填补过去20年里面房价因为各种各样原因在楼市中形成的价格泡沫。
就像曾经5毛钱的雪糕，到了今天卖5元，曾经1000元的收入，到今天10000元的收入。
结论就是房价不涨，或者涨的没有收入快，这个差距和泡沫，是能够被追赶和填补的。
结合中国过去20年经济发展的稳定优越表现，这才是中国房价的终极趋势。
而不会是破坏经济稳定和行业发展为代价的恶性降价。如果真的降价，收入和房价，谁降的厉害？
这段话我仔细斟酌了很久，字酌句斟了大概一个多小时，得出了比较满意的逻辑。
中国经济发展过程中，房地产行业担当过发动机、引擎和领头羊；
经济平稳时期，房产是最好的资金蓄水池和压舱石，为中国经济抵御复杂多变的经济挑战，提供了最安全的资本支持。
而我们现在面对的这个时代和阶段，是经济困难，甚至说是上行压力的特殊时期，尽管房地产行业被暂时管控，但是仍然不会改变其重要的经济地位和价值。
因为这里是中国，中国人对于房产的偏爱和家庭的眷恋，是深入到每一个人血脉之中的传统和文化。
这也是中国房产价值长盛不衰的核心原因。因为中国人，是真的爱房子，这个爱不分年龄，阶层，只要是中国人，就没有不爱房子，不希望拥有属于自己房子，不想成家的。
只要这个原则没有发生彻底颠覆和改变，中国的房产价值，就具备了最强的群众人民支持。
理性客观，静观其变，活在当下，为不可预期，不确定的未来，做好准备。
思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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后续系列专栏内容预告：
文章标题：
「楼市思考」时代巨轮转向，行业风向剧变，核心永不改变。（中）
文章目录：
六、市场趋势和周期规律
七、蚂蟥和蝗虫：百足之虫死而不僵？
八、目标：刚需VS投资
九、产品陷阱和趋势推演
十、城市的衰落，房地产不是起死回生的灵丹妙药。
文章标题：
「楼市思考」时代巨轮转向，行业风向剧变，核心永不改变。（下）
文章目录：
十一、价值逻辑：如何结束房地产暴利价值观？
十二：危机，孕育着时机，蕴含着机遇，但是充满危险。
十三、剩余价值：未来的房产，是什么？
十四、泡沫的意义：证明啤酒至少是新鲜的。
十五、衣食住行，永远无法和经济脱钩。
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