鲁达 2021年5月26日，武汉住宅用地集中挂牌的公告终于重磅登场。很长一段时间以来，关于2021年住宅用地集中出让的事情一直牵动着广大地产人和购房者的心。如今终于有了确定的消息，也自然吸引了超多的关注。
公告显示，武汉市拟于2021年5月、8月、10-11月分三次集中发布住宅用地（含住宅的兼容性用地）出让公告，集中组织土地供应。目前公示了首次集中挂牌的60宗地块的基本情况。
武汉首次集中供地挂牌时间为6月25日，其中P（2021）025号至063号地块采取网上挂牌，P（2021）064号至084号地块采取现场挂牌。60宗地起拍总价约724.7亿。
从区域分布来看，大汉阳共有25宗，其中汉阳区5宗、蔡甸区15宗、经开区4宗、汉南区1宗；大汉口共14宗地，其中江汉区3宗、江岸区1宗、硚口区2宗、黄陂区2宗、东西湖区5宗、新洲区1宗；大武昌共6宗地，其中武昌区2宗、洪山区3宗、东湖风景区1宗；大光谷共15宗地，其中东湖高新区10宗、江夏区5宗。
整体来看，依旧是新城区为主，尤其是蔡甸区和东湖高新区挂牌地块数量都超过了10宗。
由于集中挂牌的地块数量偏多，因此我们将分为几个区域来写。本文分析的是大光谷篇（东湖高新区+江夏区）。大光谷共有15宗地，其中1宗为加油站用地，不做分析，其余14宗地有10宗位于光谷、4宗位于江夏。
本地土拍东湖高新区地块位置一览：
大光谷共出让面积约952186.46平，起拍总价约1438220万元。
P（2021）033号地块
光谷东住宅地块，总建筑面积约21.23万方，起拍楼面价约8876.1元/平。
P（2021）033号地块位于东湖新技术开发区神墩五路以南、高科园路以西、高科园三路以北、星高路以东。该地块规划净用地面积84769.91平方米，总建筑面积约21.23万方，建筑密度不大于20%。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
该地块网上挂牌，竞买保证金37688元，起拍总价188440万元，起拍楼面价约8876.1元/平。
地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同之日，土地储备机构按现状移交土地。
2、该宗地范围内需配建12班幼儿园1处，建筑面积不少于3600平方米，用地面积不小于4860平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
3、按照标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。
4、地块内需要规划一处标准化菜市场，面积不小于2000平。
地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区神墩五路与高科园路交汇处以西，属于光谷东板块，武汉三环以外约6公里，距离地铁11号线光谷六路站约1.4公里。在区域内所处的位置还是很不错的，距离光谷东的商业核心不远。
2、地块微观区位：
北边是神墩五路、光谷外国语学校、高新二路等；
南边是高科园三路、规划绿化用地、高新三路；
西边是规划市政道路、教育用地及绿化用地、瑞安创新天地；
东边是高科园路、产业园等。
周边卫星地图：
周边航拍：
3、该地块总建筑面积约21.23万方，属于中等体量的社区，而且该地块是纯住宅地块，没有个更多的拿地要求，开发难度不大，应该会引起很多房企的争抢。
4、该地块起拍楼面价约8876.1元/平，属于区域内住宅地块的平均水平，但毫无悬念，最后绝对又是高溢价成交了。目前光谷东的房价也不低，周边瑞安创新天地收官价是带装修22870元/平，民发盛特区带装修20200元/平，区域内最高价已经突破了27500元/平。
P（2021）034号地块
光谷东左岭新城板块地块，总建面约20.54万方，住宅约15.14万方，商业约5.4万方，起拍楼面价约4176.1元/平。
P（2021）034号地块位于东湖开发区科技四路以南、未来一路以西、锦程西街以北、韩杨路以东。该地块规划净用地面积96654.78平方米，总建筑面积约20.54万方，其中住宅建面约15.14万方，商业建面约5.4万方。规划用地性质为居住用地、商业用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年、商服用地40年。
该地块网上挂牌，竞买保证金17158元，起拍总价85790万元，起拍楼面价约4176.1元/平。
地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同之日，土地储备机构按现状移交土地。
2、该宗地范围内需配建9班幼儿园1处，建筑面积不少于2730平方米，用地面积不小于3780平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
3、按照标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。
地块分析：
1、该地块位于东湖开发区科技四路与未来一路交汇处以西，属于光谷东左岭新城板块，位于武汉外环以外约900米，环线位置较偏远，距离地铁11号线未来一路站约2.4公里，距离地铁站也比较远，是一个全新的区域，远离了光谷中心城板块。
2、微观区位：
北边是科技四路、产业园、梨山；西北角是规划体育、医疗及绿化用地；
南边是锦程西街、加油站、规划住宅用地。公共设施用地等；
西边是韩杨路、规划教育用地、住宅用地等；
东边是未来一路、产业园等。
周边卫星地图：
3、该地块总建面约20.54万方，住宅约15.14万方，商业约5.4万方，体量中等，且有较大体量的商业规划，住宅可开发的体量就更小了。但没有什么特别的拿地要求。
4、该地块起拍楼面价约4176.1元/平，比18年武汉长江存储科技服务有限公司拿下的地块楼面价要高出约700多元/平。目前左岭新城在售楼盘价格约16000元/平左右。
5、下文与035地块一起有针对该区域的分析。
P（2021）035号地块
光谷东左岭新城地块，总建面约2.5万方，起拍楼面价约4832.7元/平。紧邻中建岱家山庄项目。
P（2021）035号地块位于东湖新技术开发区锦程东街以北、快岭东路以西、快岭路以东、科技东路以南。该地块规划净用地面积16719.39平方米，总建筑面积约25079.1平米，规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
该地块网上挂牌，竞买保证金2424元，起拍总价12120万元，起拍楼面价约4832.7元/平。
地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同之日，由土地储备机构负责拆除地上建筑物并移交土地。
2、该宗地范围内需配建3班幼儿园1处，用地面积不低于1080平方米，建筑面积不低于900平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
3、按照标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。
地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区锦程东街与快岭东路交汇处，属于光谷东左岭新城板块，处于武汉外环以外约4.4公里，距离高新大道约2.9公里，环线位置非常偏远。
2、地块所处的左岭新城远离了传统的光谷中心城区域，更靠近鄂州葛店，开拓了光谷东住宅的新版图，但行政区还是属于东湖高新区的。片区内以工业用地、住宅用地为主，也有部分商业用地和教育用地。
3、目前区域内已经有长江存储国际社区新项目，还有建设中的中建岱家山庄项目，再加上马上挂牌的034、035号地块，区域内新盘也将逐步增加。
长江存储国际社区效果图：
中建岱家山庄项目：
4、035号地块微观区位：
北边是中建岱家山庄项目、科技东路、规划住宅用地等；
南边是锦程东街、中国地质大学未来城校区；
西边是快岭路；
东边是快岭东路、规划绿化用地等。
地块卫星地图：
5、该地块总建面约2.5万方，体量非常小，但没有更多的拿地要求，该地块起拍楼面价约4832.7元/平，比前文034号地块的起拍价还要高，根据之前的经验推测，该地块有可能会成为中建岱家山庄项目的补充地块。
P（2021）036号地块
东湖高新区民族新城地块，总建筑面积约4.57万方，住宅约3.2万方，商业约1.37万方，起拍楼面价约7976.4元/平。紧邻名湖豪庭。
P（2021）036号地块位于东湖新技术开发区周店路以东、周店四路以西、渔帆路以南、华师园路以北。该地块规划净用地面积21760.59平方米（以实测为准），总建筑面积约4.57万方，其中住宅约3.2万方，商业约1.37万方，规划用地性质为居住用地、商业用地、社会福利设施用地。
该地块网上挂牌，竞买保证金7290元，起拍总价36450万元，起拍楼面价约7976.4元/平。
地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同之日，土地储备机构按现状移交土地。
2、该宗地范围内需配建3班幼儿园1所，建筑面积不少于900平方米，用地面积不小于1080平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
3、按照标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。
地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区周店路与渔帆路交汇处，位于武汉三环外，紧邻三环线，属于光谷民族新城板块。该地块周边是已经开发多年的成熟板块，周边的都是成熟小区、公园、学校、商业都有，还比较宜居，不过该地块紧邻三环线，有噪音。
2、地块微观区位：
北边是庙山北路（渔帆路）、三环线；
南边是名湖豪庭小区、庙山中路；
西边是名湖豪庭小区、汤逊湖北路；
东边是周店四路、公务员小区等。
名湖豪庭被切的东北角，即是该地块：
3、该总建筑面积约4.57万方，体量不大，除开约1.37万方的商业之外，可供开发的住宅仅剩下约3.2万方，不过针对该项目没有特别的拿地要求，开发难度相对不大。
4、该地块起拍楼面价约7976.4元/平，起拍楼面价在如今的光谷来看，确实不高，民族新城在2019年下半年被城投拿下的155号地块，楼面价就已经达到了约12873.7元/平。该地块大概率也会溢价成交。
P（2021）037号地块
光谷东地块，总建面约34.7万方，宅约31.3万方，商业约3.4万方，起拍楼面价约8470.9元/平。
P（2021）037号地块位于东湖新技术开发区高新二路以南、光谷三路以西。该地块规划净用地面积146929.15平方米，总建筑面积约346820.7平，其中住宅约31.3万方，商业约3.4万方。规划用地性质为居住用地、商业用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年、商服用地40年。
该地块网上挂牌，竞买保证金58758元，起拍总价293790万元，起拍楼面价约8470.9元/平。
地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同之日，土地储备机构按现状移交土地。
2、该宗地范围内需配建9班幼儿园2处，每处9班幼儿园建筑面积不少于2730平方米，用地面积不小于3780平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
3、按照标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。
地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区高新二路与光谷三路交汇处以西，属于光谷东，位于武汉三环外约1.9公里，距离高新大道约1.3公里，门口就是规划的地铁13号线。
该地块处于光谷东次核心区，也可以称为文娱居住区。片区中环线位置还不错的项目，周边环境不错。项目周边有二妃山和豹子山。
2、微观区位：
北边是高新二路、规划地铁13号线、八角山；
南边是南边是有轨电车线路、关豹高速（未来预计改造为高新三路高架桥）、产业园；
西边是规划道路、省奥体中心；
东边是光谷三路、碧桂园云境、恺德光谷熙园等。
地块卫星地图：
地块周边碧桂园云境：
周边航拍图：
北边豹子山航拍：
周边实景图：
3、该地块总建面约34.7万方，体量不算小，其中住宅约31.3万方，商业约3.4万方。没有特别严格的拿地条件，再加上位置还不错，开发难度不大。
4、起拍楼面价约8470.9元/平，其实在光谷东起拍价参加价值不大，因为反正到最后都是高溢价成交的，该地块位置不错，是比较优质的地块，后期大概率也是一个高地价。地块隔壁凯德熙园备案价高达24000多元/平，光谷东最高价也已经突破了27500元/平，在光谷东，一切皆有可能。
P（2021）038号地块
东湖高新区花山地块，总建筑面积约17.2万方，起拍楼面价约8607元/平。
P（2021）038号地块位于东湖新技术开发区纹璜街以北、花城大道以南。该地块规划净用地面积74883.2平方米，总建筑面积约172231.36平，总容积率约2.3。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
该地块网上挂牌，竞买保证金29648元，起拍总价148240万元，起拍楼面价约8607元/平。
地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同3个月内，由土地储备机构负责拆除地上建筑物并移交土地。
2、该宗地范围内需配建6班幼儿园2处（A、B地块各1处，共计12个班），每个幼儿园建筑面积不少于1940平方米，用地面积不小于2700平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
3、按照标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。
地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区纹璜街以北、花城大道以南。属于光谷花山板块，位于武汉三环外约6公里，紧邻外环线，环线位置较偏远。
2、微观区位：
北边是花城大道、规划住宅用地等；
南边是规划道路、规划绿化用地、教育用地、交投华园二期；
西边是规划土吴路、规划医疗用地、体育用地等；
东边是规划道路、花山花锦小区、外环线。
地块卫星地图：
地块周边交投华园效果图：
花山花锦效果图：
19号线花山新城站实景图：
花城大道实景图：
周边现阶段城市界面比较荒芜：
特别是花山大道以东，大部分还处于待开发状态：
3、该地块总建筑面积约17.2万方，体量不大，分为两个地块，没有较多的拿地条件，开发难度不大。
4、该地块起拍楼面价约8607元/平。花山这几年的地价也不断攀升，后续新房也会很多，如今区域内单价地王楼面价已经突破了12251元/平，区域内新房价格在16000元/平左右。
P（2021）062号地块
江夏区庙山电竞小镇打包地块，与063商服地块捆绑出让，总建面约25.58万方，起拍楼面价约5985.1元/平。
P（2021）062号地块位于江夏区庙山产业园幸福村。该地块规划总用地面积为103151.85平方米，总建筑面积约255800平，容积率约2.48。规划用地性质为居住用地，国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
该地块网上挂牌，竞买保证金30620元，起拍总价153100万元，起拍楼面价约5985.1元/平。
地块主要要求：
1、挂牌成交后，竞得人在按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》后150日内，由江夏区土地储备机构按现状向竞得人移交土地。
2、经江夏区人民政府批准：以搭配供应方式出让P（2021）062号和P（2021）063号地块，竞买人须同时参与两宗地块的竞买，P（2021）062号按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）063号地块按照挂牌起始价由P（2021）062号地块竞得人关联竞得。
地块分析：
1、地块位于江夏区庙山产业园幸福村，幸福五路与庙山大道交汇处，属于江夏庙山板块，位于武汉四环以外，距离四环约2.3公里，距离外环约2.4公里，环线位置一般。
2、微观区位：
北边是幸福五路、规划住宅用地、幸福社区；
南边是花山北路、绿化用地；
西边是规划道路、规划住宅用地；
东边是庙山大道、产业园等。
3、庙山板块整体环线位置一般，区域内本身有一些产业园，后期区域有一定潜力。但现阶段没有地铁，远期规划的9号线也一直摇摆不定。
周边航拍：
地块卫星地图：
4、该地块为纯住宅用地，总建面约25.58万方，属于中等体量的社区，该地块自身并没有什么特别的要求，不过与063号商业地块捆绑出让，商业地块的拿地要求很严苛，增加了开发难度和开发成本。据了解，旅发投+中南控股或参与该地块的竞拍。
5、起拍楼面价约5985.1元/平。该地块周边没有新房在售，整个庙山板块新房也不算多，周边有宝业德信辰光里在售，价格约12248元/平。
P（2021）063号地块
江夏区庙山电竞小镇打包地块，与062号住宅地块捆绑出让，总建面约9.66万方，起拍楼面价约2009.3元/平。要求严苛！
P（2021）063号地块位于江夏区庙山产业园邬树村、幸福村，该地块规划净用地面积为41486.68平方米，总建筑面积约9.66万方，容积率㛑2.33。。规划用地性质为金融保险用地、零售商业用地、旅馆用地，国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年。
该地块网上挂牌，竞买保证金3882元，起拍总价19410万元，起拍楼面价约2009.3元/平。
地块主要要求：
1、挂牌成交后，竞得人在按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》后150日内，由江夏区土地储备机构按现状向竞得人移交土地。
2、经江夏区人民政府批准：以搭配供应方式出让P（2021）062号和P（2021）063号地块，竞买人须同时参与两宗地块的竞买，P（2021）062号按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）063号地块按照挂牌起始价由P（2021）062号地块竞得人关联竞得。
3、引入1家全国FPS类（射击游戏类）用户数量前十的电竞赛事联盟机构。
4、引进1家美国《EngineeringNews-Record》杂志（《工程新闻记录》）评定的2019年全球承包商250强前50强企业的区域总部或其分支机构入驻。
5、在地块内建设建筑面积不少于4000平方米的电娱竞技赛事比赛场馆。
地块分析：
1、该地块位于江夏区庙山产业园邬树村、幸福村，庙山大道与金龙大街交汇处，属于庙山板板块，四环外约700多米。
2、地块微观区位：
北边是金龙大街；南边是绿化用地、还建社区；西边是产业用地；东边是庙山大道、武汉汽车公园。
3、该地块与062号住宅地块捆绑出让，商业部分要求引入电竞联盟机构，还有区域总部，还要配建电竞场馆等，要求比较严苛。
P（2021）071号地块
光谷东地块，总建面约15.5万方，其中住宅约4.65万方，商业约1.55万方，商务用地约9.3万方，需自持约3万方，起拍楼面价约4130.3元/平。
P（2021）071号地块位于东湖新技术开发区百川街以南、溪荷路以西、高新四路以北、新荷路以东。该地块规划净用地面积33634.45平方米，总建面约15.5万方，其中住宅约4.65万方，商业约1.55万方，其余均为商务用地；规划用地性质为商务用地、居住用地、商业用地，国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年。
该地块现场挂牌，竞买保证金12804元，起拍总价64020万元，起拍楼面价约4130.3元/平。
地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同之日，由土地储备机构负责拆除地上建筑物并移交土地。
2、自持30%的商务办公用房，自持至土地使用权期限届满；非自持的商务办公用房销售给东湖新技术开发区管委会指定的相关企业。
地块分析：
1、该地块体量不大，且是以商业、商务为主的地块，住宅仅约4.65万方，体量非常小。该地块要求商务部分约3万方要自持，剩余的商务部分也将定向销售。
2、微观区位：北边是规划道路、规划商业用地即074号地块；南边是高新四路、商业用地；西边是规划道路、荷塘公园、光谷鼎正悦府；东边是规划道路和商业用地。
3、该地块就处于光谷东的商业核心板块，距离规划的地铁站也不远，位置还不错。
卫星地图：
P（2021）073号地块
光谷东住宅地块，总建面约3.64万方，需引入相关区域总部，住宅定向销售给小米集团正式员工，起拍楼面价约8326.9元/平。
P（2021）073号地块位于东湖新技术开发区高新四路以南、豹溪路以东。该地块规划净用地面积18152.63平方米，总建筑面积约3.64万方；规划用地性质为居住用地，国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
该地块现场挂牌，竞买保证金6062元，起拍总价30310万元，起拍楼面价约8326.9元/平。
地块主要要求：
1、竟得人签订土地出让合同之日，由土地储备机构负责移交土地。
2、竞买人须承诺若竞得地块后引入一家以手机、智能硬件和IOT平台为核心的互联网总部或区域总部，项目总投资不低于80亿元。
3、所建房屋销售对象为小米集团隶属的正式员工（与小米集团旗下各个公司签订劳动合同并由该等公司缴纳社保的员工），由东湖新技术开发区管委会指定的武汉光谷中心城建设服务中心负责监督实施。
地块分析：
1、该地块体量很小，总建面仅约3.64万方，但整体住宅都将定向销售给小米集团的正式员工，因此不管位置如何，最终都与普通购房者无缘了。
2、也由此分析，该地块大概率是将由小米集团的关联企业拿下。
3、微观区位：北边是高新四路、光谷鼎正悦府、荷塘公园；南边是规划绿化用地；西边是豹子溪生态长廊；东边是绿化及住宅用地。
P（2021）074号地块即原P（2020）129号地块
光谷东商住混合地块，总体量约22.2万方，住宅体量约6.65万方，商业体量约15.5万方，需自持三分之一商业，起拍楼面价约4043.2元/平。
P（2021）074号地块位于武汉市东湖新技术开发区大吕路/四海街以南、光谷五路以西、百川街以北、豹溪路以东。该地块规划净用地面积 83818.98平方米（以实测为准）；规划用地性质为商务商业用地、居住用地，国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年，住宅用地70年。
地块主要要求：
1、自持该宗地商业总建筑面积不低于4.656万平方米至土地使用权期限届满，其中D地块全部为自持商业，剩余自持商业在C地块补足，自持期间不得对外整体或分割销售。
2、引入1家及以上虚拟现实（VR）特效制作公司中国区总部入驻。
3、在该宗地商服地块配建一座利用CG、光场及MR等技术的艺术秀场，以及两个融合了科技手段、实景装置和数字艺术内容的叙事主题数字体验馆。
4、竞得人须按照市政道路相关建设标准，投资建设本宗地块范围内东西向市政规划道路“五湖街”，经高新区管委会建设主管部门验收合格后，无偿移交至当地相关设施管理部门；本道路及配套设施须与项目地块应同步建设、同步验收、同步投入使用。
5、该地块需配建一所6班幼儿园，用地面积不低于2700平方米，建筑面积不低于1940平方米。配套幼儿园由土地竞得人建设，建成后其用地及产权无偿移交东湖高新区管委会相关部门。
6、居住地块应配建社区养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，交付时，土地竞得人将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。
地块分析：
1、该地块为原定于2019年出让的P（2019）179号地块，当时遭遇流拍，后来在2020年从新编号为129号地块，又遭遇撤牌，现在重新编号再度挂牌，会花落谁家值得期待，据传言将会是恒信东方关联企业拿地，最终结果坐等官宣。
2、该地块位于东湖高新区豹溪路与大吕路交汇处，属于光谷东大区域的西南板块，距离三环线新武黄立交约3.9公里，距离东湖高新政务中心约3.3公里。在区域内来看属于环线位置还可以，但光谷中心城的核心区在高新二路和高新大道之间，该地块距离核心区较远。
3、微观区位：该地块北边是规划大吕路、规划公园、光谷正荣府；东边是光谷五路、规划地铁19号线；南边是规划公园、鼎正地产138号地块、高新四路；西边是豹溪路、豹子溪公园。
4、该地块总体量约22.2万方，其中住宅体量约6.65万方，商业体量约15.5万方，需自持约4.65万方的商业，住宅体量不大，商业占比约三分之二，商业占比大且对商业拿地的限制条件也比较多，包含自持比例及需要引进的特效总部等要求，因此有一定开发难度，这也是流拍后又遭遇撤牌的主要原因之一。
5、该地块起拍楼面价约4043.2元/平，明面上看起来这个楼面价在光谷东真是不高，但加上前面提及的商业要求，其隐性开发成本也不低。该地块附近的光谷正荣府楼面价约10438元/平，新希望锦粼九里楼面价8610元/平，光谷鼎正悦府楼面地价10616.6元/平，都比该地块高出不少。
P（2021）072号地块
东湖高新区光谷南地块，总建面约20.54万方，其中商业约12万方，住宅约6.16万方，商业全部自持，需引入区域总部和购物中心，起拍楼面价约4128元/平，疑似打造佛祖岭龙湖天街。
P（2021）072号地块位于东湖新技术开发区高新六路以南、流芳路以西。该地块规划净用地面积68461.77平方米，总建面约20.54万方，其中商业约12万方，住宅约6.16万方，其余为商务用地；规划用地性质为商业用地、商务用地、居住用地，国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年。
该地块网上挂牌，竞买保证金16958元，起拍总价84790万元，起拍楼面价约4128元/平。
地块主要要求：
1、引入一家入选“商业地产运营top10”的企业整体运营购物中心(以中房协官网2021年公布的名单为准)。
2、自持不低于12万平方米的商业用房，且自项目竣工验收之日起10年内不得对外整体或分割销售，商业与住宅同步开工建设、同步竣工。
3、引进不少于3家上市公司区域总部入驻。
地块分析：
1、该位于东湖新技术开发区高新六路以南、流芳路以西。属于光谷南板块，位于武汉三环外约3.2公里，距离地铁2号线终点站约700多米，周边较为成熟，位置还不错。
2、微观区位：北边是高新六路、地铁车辆段；南边是市政道路、光谷第二高中；西边是流放一路、佛祖岭社区；东边是流芳路、光谷三小、佛祖岭社区等。
卫星地图：
3、该地块总建面约20.54万方，其中商业约12万方，住宅约6.16万方，其实整个地块是一个中等小区的体量，但该地块的商业和商务占比非常大，住宅体量仅约6.16万方，可开发的并不多。
4、该地块是此前谣传多年最终黄了的佛祖岭永旺地块，而且该地块的商业需要全部自持，还要需引入区域总部和购物中心，开发难度不小。虽然起拍楼面价约4128元/平不算高，但是算上商业的要求和占比，开发成本不低，目前有传言可能会由龙湖拿下打造龙湖天街。
5、目前地块所在区域有三个新盘价格约16500-17000元/平之间。
P（2021）075号地块原P（2020）168号地块
江夏区住宅地块，与076号地块捆绑出让，总体量约30.4万方，起拍楼面价约6254.1元/平。
P（2020）168号地块位于江夏区大桥产业园红旗村。规划净用地面积107733.91平方米，容积率约2.75-2.85，总体量约30.38万方，地块一体量约21.5万方，地块二体量约8.88万方。规划用地性质为居住用地。
该地块现场挂牌，竞买保证金38000元，起拍总价190000万元，起拍楼面价约6254.1元/平。
地块主要要求：
1、挂牌成交后，竞得人按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起60日内，由土地储备机构向竞得人按现状交地。
2、经江夏区人民政府批准：以搭配供应方式出让P（2021）075号地块和P（2021）076号地块，竞买人必须同时参与两宗地块的竞买，并分别报价；出让顺序为P（2021）075号地块在先，P（2021）076号地块在后；P（2021）075号地块按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）076号地块按照挂牌起始价由P（2021）075号地块竞得人关联竞得。
3、地块一内需建设1所9班幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730平方米；地块二内需建设配套1所6班幼儿园，用地面积不小于2700平方米，建筑面积不小于1940平方米。
备注：该地块将与下文076号地块一起分析。
P（2021）076号地块即原P（2020）169号地块
江夏区文化大道商服用地，与075号地块捆绑出让，总建面约19万方，商业约5.4万方，起拍楼面价约2221元/平。
P（2021）076号地块位于江夏区大桥产业园渔牧村。规划净用地面积：54025.17平方米，容积率约3.5，总体量约18.91平，其中零售商业体量约5.04万方，酒店体量约2.5万方，商务体量约11.37万方。地块一体量约5.25万方，地块二体量约4.77万方，地块三体量约4.7万方，地块四体量约4.19万方。
该地块现场挂牌，竞买保证金8400元，起拍总价42000万元，起拍楼面价约2221元/平。规划用地性质为旅馆用地、零售商业用地、商务用地。
地块主要要求：
1、挂牌成交后，竞得人按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》并付清土地出让价款之日起60日内，由土地储备机构向竞得人按现状交地。
2、经江夏区人民政府批准：以搭配供应方式出让P（2021）075号地块和P（2021）076号地块，竞买人必须同时参与两宗地块的竞买，并分别报价；出让顺序为P（2021）075号地块在先，P（2021）076号地块在后；P（2021）075号地块按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）076号地块按照挂牌起始价由P（2021）075号地块竞得人关联竞得。
3、引入至少1家中国房地产企业商业地产综合实力前20强的企业旗下商服管理运营平台公司对商务商业项目进行统一招商和整体运营(以《中房网》2020年排名榜单为准)。
4、在商务地块上建设不少于25000平方米的五星级酒店，并引入1家全球前10名国际知名酒店管理公司下属运营机构进行管理( 以美国《HOTELS》杂志社公布的“全球酒店集团325强”最新数据排名为准)，且酒店建成后全部自持经营，十年内不得转让。
5、引进至少10 家互联网及人工智能高端科技研发企业在江夏区注册。
地块分析：
1、上述两宗地是原定于2020年挂牌的，后来遭遇撤牌，如今重新编号，坐等官宣结果。
两个地块均为江夏区文化大道与武昌大道之间，分布于武昌大道与红旗街交汇处附近，整体位于四环外约600米，距离三环线约7公里，环线位置一般般。本次挂牌的地块实际上距离黄家湖板块更近，后期也将利好与黄家湖的一众项目。
2、075号地块（下图中168号地块）微观区位：北边是规划道路、绿化用地及规划的永旺用地；东边是规划道路、宜化星都汇住宅、规划教育用地；南边是红旗街、167号商服地块；西边是武昌大道、产业园。
076号地块（下图中169号地块）微观区位：北边是红旗街、宜化星都汇小区；东边是规划道路及绿化用地；南边是规划道路、166号商服地块；西边是规划道路、167号商服地块。
地块周边街景
武昌大道街景，西边为本次挂牌的地块所在地：
3、本次挂牌商服用地总建面约19万方，其中商业约5.4万方，体量也不小，对营运也有严苛的规定，还有配建五星级酒店等，无形中增加了开发成本和难度。
4、075号地块为住宅地块，体量约30万方，住宅地块本身没有特别的要求，但加上976号地块商业部分后加大了开发难度和成本。
5、本次挂牌的商服地块起拍楼面价约2221元/平，075号住宅地块起拍楼面价约6254元/平，明面上价格也不算高，不过加上075号地块的商业开发条件后，实际开发成本是远高于明面上的楼面价的。
6、近几年江夏区的土拍多半都集中在黄家湖新城板块，靠近文化大道这边已经基本开发完了。这次075号地块的起拍价基本上也是黄家湖几个项目的成交楼面价水平。目前文化大道新盘很少，地块周边在售的都是公寓项目。黄家湖新城房价约12000-13500元/平左右，文化大道价格约13000-15800元/平左右。
以上就是大光谷片区将于6月25日挂牌的地块情况，后期还将陆续推出大汉阳、大汉口的地块分析，欢迎大家持续关注，了解最详细的土拍情况。