鲁达 这是“武汉房间姐姐”带你赚钱的第三年。已经带领10000人的资产突破1000万，22次成功判断各城市房地产行情波动，关注武汉房姐，成为买房最好的人。
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提问：看新房半年，网红盘一个抢不到，二手淘了两，请房姐帮忙分析这两个楼： 清江山水2期还是3期靠铁路的次顶楼155万79平隔断出租装修 目前出租4000 保利心语一期顶楼225万146平普通装修，可gpgd，做低首付，目前出租3500 以上是否有投资价值。急盼
回答：你好，感谢付费！
清江山水单价1.9可以入手，靠近软件园，租售比高。 保利心语一期精装修1.9溢价，重新淘，单价1.7以内可以考虑，保利心语板块成熟，自住是不错的选择，但是未来升值潜力一般。 考虑升值潜力和租售比，优先清江山水，光谷领涨区 南湖是睡城，天花板低。
提问：房姐您好，目前首付只有60万，正在武汉光谷东和广州南沙之间犹豫不知该如何抉择，想请教一下您未来五年这两个区哪个涨幅潜力更大前景更好呢？想买套房先自住五年左右后出手您觉得可以嘛？谢谢您
回答：你好，感谢大额付费！
南沙都是投资客去，给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产allin买进去。真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。如果你有广州名额，那就买市区。
南沙脑残粉的独白： 南沙离广州市区太远了要45公里以上——我是自贸区 南沙的产业配套需要时间落地生根——我是自贸区 南沙的人口太少且导入遥遥无期——我是自贸区 南沙的土地供应太大对手盘太多——我是自贸区 南沙跟广州关系过于松散不成体系——我是自贸区 南沙的教育医疗配套非常不太好——我是自贸区 5年前就规划了自贸区了好不好——我是自贸区 城市选择上广州比武汉好，但是板块选择上黄埔 万博比南沙更好。 如果广州破不了限购，建议买光谷东。
提问：睿智的房姐你好，特别想看看你对徐州房市的解读。徐州目前房子还值得投资吗，如果投资哪个片区比较有潜力？盼望房姐赐教！
回答：你好，徐州，洛阳，临沂，绵阳，襄阳，南阳这种城市就是三线城市。 最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。 一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。 短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。 小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来
提问：新人首问，美丽的房姐你好！绿地星河汇和中建星光城我那个楼盘小户型好一些？楼盘好一些？这两个楼盘通过哪个渠道优惠一些？你这有优惠渠道吗？
回答：你好，绿地和中建这2个盘，论位置，绿地距离光谷东的商业更近。 中建周边的还建房居多，整体环境相对差一点。 所以绿地和中建这2个盘对比，如果单价一样，我更倾向入手绿地。 这2个盘都是网红盘，很难抢到的，不出茶水就不错啦，想要优惠不存在的。
提问：房姐您好！我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的房姐： 是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。 焦虑中，盼房姐回复指点。
回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。 为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。 对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。 对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。 楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。
提问：新人首问，房姐你好: 我跟我老公目前在万科翡翠云台买了一套小洋房;武汉院子买了一套联排别墅，当时买的343万。 1.您对这两个楼盘的评价如何？ 2.现在觉得联排别墅空间有点小，实用性不高，预计明年2月交房，想问下是否容易出手？不满5年交易需要缴纳多少税费？ 3.武汉院子有大点的别墅户型，有没办法可以直接置换？因为武汉院子不限购，如果不能置换，考虑先囤一套大的再出手联排别墅是否合适？ 4.目前我们武汉名额已满，再考虑投资的话是否只能通过离婚的方式？ 盼复，谢谢。
回答：你好，这2个盘都属于自住改善盘，自住不错，投资一般。万科翡翠云台为了能随大盘涨。 武汉院子这类远郊别墅，实用价值的确不高。买入属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。 但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 如果不能跟开发商协商退掉，建议交房之后直接出手。 武汉破限购除了离婚之外，还可以开发老人票和亲戚代持票。
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