鲁达 华中五省各城中，长沙当属近年来的存在感颇高的省会城市，“脚都”、小龙虾、茶颜悦色、各色的夜生活，引得无数游客奔赴。而低房价更是让长沙多年来被认为是幸福感最高的城市，房价收入比仅为6.35。
这得益于多年来长沙得力的调控，限购限房价、增加土地供应，房价走势平稳，在2020年均价才突破万元大关。对于开发商来说，尽管调控严格，但市场销售去化表现良好，也能获得较为不错的业绩表现。
不过，在全国楼市下行的当下，即便房价不高的长沙，亦随大流陷入了调整节奏。
长沙某项目负责人肖理（化名）用“一片哀嚎”形容当前的市场，“10月加推的大平层产品销售表现远逊于三个月前，案场到访量几乎腰斩，整个“金九银十”，长沙楼市观望情绪浓厚。”
观望氛围浓烈
“10月份市场断崖式下跌，”肖理告诉第一财经，其所在项目在10月份进行了一次加推，近200套房源，至今大平层产品表现惨淡，“蓄客也蛮久了，但现在的销售只有7月份同期的三分之一”。
“刚需稍微好一点，”肖理称，但这也是相对而言，“处于平销期的项目，现在来访量少了一半，销量就更不用说了。”
这是长沙刚过去的“银十”的微小缩影。10月份的4周内，长沙楼市波动明显。
“十一”期间，长沙共有5个项目集中开盘，推出957套房源，认购475套，去化率在50%左右，是近三年最高水平。
不过，这一去化表现是受个别项目拉升所致。据了解，国庆假期，轨道万科悦府共推出196套115-170平方米的产品，其中115平的户型开盘即售罄；而同期推新的园康云顶苑，去化率则不足一半。
湖南中原地产指出，项目表现迥异，是由于现在是“客选房”时代，客户观望情绪浓厚；十一期间网签日均成交量同比下滑2成以上，主要在于住宅营销活动较少，项目如无强势资源加持，难以吸引客户上车。
就在国庆结束之后，各个项目的到访情况疾速下挫。克而瑞湖南统计数据显示，第40周（10月11日-17日）内，全市来访量为16566组，环比下降逾4成；认购量为1366套，环比降幅逾5成；进入第41周（10月18日-24日），上述各项指标再度下滑，来访量环比降25%、认购量环比降37%。
而10月最后一周，长沙市六区一县共有9个住宅项目集中开盘，共推出1680套，认购791套，去化率不足5成，仅为47%，低于2021年周度60%的平均去化率。
“金九”期间同样失色严重，有项目推售的住宅产品在集中开盘时仅销售5套。
据克而瑞湖南监测，9月份共有32个项目38次开盘，推出房源4985套，去化3280套，开盘即罄的项目减少，开盘首日去化率仅为66%，较销售淡季8月还下降了5个百分点，而6月份的年中年业绩冲刺期，开盘去化率则达到72.6%。
在肖理看来，近期市场的惨淡，一则受到房地产税消息的搅扰，同时，此前恒大等房企流动性危机的频繁爆发，使得客户对交付产生了担忧，10月份之后，购房者的观望情绪再度加重。“现在客户直接不考虑买了，要等到明年再说。”
公寓项目去化难度的提升更加明显，并已从9月份开启了“降价潮”，北辰时光里、金茂建发泊悦等项目成交价降至新低，长沙市内五区的公寓项目成交均价首次跌至万元以下，为9990元/平方米，环比降幅达到20%，有项目营销推广的价格低至“3字头”。
即便如此，公寓的销售依然明显承压。湖南中原地产数据显示，截至9月份底，公寓的库存量为461万平方米，去化周期维持在36个月，压力颇大。日前，湖南省有关部门就如何有序化解非住宅商品房库存等提出意见，以加快公寓类产品的销售去化。
不过，长沙也并不是“同此凉热”，部分项目火热依旧。位于滨江新城板块的滨江府1913，今年4月入市，中签率仅为3.6%；8月份入市的纯新盘中铁逸园，共计192套房源，获得2115组报名中签率也只有16%。有购房者向第一财经表示，为了方便工作想在滨江板块购置一套房产，但“好几次摇号都没中”。
少数特例之外，整个市场仍在下行，长沙商品房去化周期也被拉长，从9月末的4.3个月增长至10月末的6.25个月。
房价最稳的市场
虽然成交量显著下滑，但长沙的房价并没有如同其他城市一样，出现大幅降价的趋势。这得益于长沙多年来对楼市的高强度调控。而过去这一轮调控的起点则是长沙房价在2016年的大幅上涨。
2015年时，长沙的新房成交均价还在5988元/平方米，随着2016年上半年“去库存”政策的大幅刺激，长沙的购房需求得到释放，内六区商品住宅成交均价逐月上涨，房价快速走高至6000元以上，当年10月份则飙升至7325元/平方米的峰值。
而同期，合肥的新房销售均价已经突破了14000元/平方米的大关。2016年下半年起，有合肥投资客涌入长沙楼市的消息频繁曝光。
也正是在这轮猛涨的影响下，2017年，长沙开启限价。先是在土地出让方式上推行“限房价、竞地价”，将土地最高溢价率控制在50%，以稳定地价；同时首创了“成本+利润+税金”的商品房价格构成，将商品住房的平均利润率限制在6-8％，给出了清晰而严苛的限价标准。
严格的控制使得长沙房价涨幅有效地维持在低位。据中指院数据，2010-2021年5月长沙市新房均价年均涨幅9.4%，低于郑州、南京、武汉、南昌的11.4%、11.0%、10.7%、9.7%。
不只是在限房价上执行力度强，长沙还以充足的土地供应有效满足市场需求。
据中指院报告显示，2019年，长沙内六区累计推出住宅及商办用地106宗，土地供应面积1783.78万平方米，同比上涨48.25%。
“土地整体供应市场自2017年起呈上升趋势，2019年是近5年住宅用地供应量增长最多的一年，供应量为2017年的2.6倍，”上述机构报告称，“供应的持续放量，进一步为稳定长沙房价市场奠定基础。”
2020年，长沙商品住宅成交1157.82万平方米，推出商品住宅面积约1238万平方米，供销比为1.07，市场明显呈现供过于求的态势；成交均价为11502元/平方米，首次突破万元大关，同比增幅仅7.6%。同年，2020年长沙GDP突破1.2万亿，位列全国第15，超过郑州。
新入市的供应源源不断，又不用担心房价暴涨，这使得长沙多年来处于买方市场，购房者心态很是平和。
“像在深圳，有房源出现之后需要立马定下来，否则价格可能会变高或者被别人买走了，在长沙基本上不会出现这种情况。”在深圳工作生活多年，2020年返回长沙工作的李勋回忆道，“所以在长沙买房可以慢慢看。”2020年初就开始看房的她，直到今年8月份才选定了工作单位附近的一套二手房。
不只是新房房价平稳，长沙二手房市场的涨幅也乏善可陈。2013年毕业时，李阳（化名）在长沙开福区以58万元总价购置了一套67平方米左右的房产，如今8年过去，同小区、同户型的二手房挂牌价也仅在85万元-95万元。“20万的涨幅可能也就是个利息钱。”李阳称。
根据中国房价行情网数据，2021年10月长沙二手房均价为11257元/平方米，位居全国第65位，低于周边省会城市武汉的19159元/平方米、南宁的12800元/平方米、南昌的13549元/平方米。
在眼下一轮新的调整周期，即便房价不高，长沙的房价同样承受着下行压力。有不完全统计显示，仅11月份，长沙就有逾60个新盘入市。
“短期看供求，有资格的客户是有限的，大家都要抢这些客户，降价就是必然的选择，打性价比的牌，”肖理表示，“虽然每年年底都会有这种情况，但是今年的折扣力度肯定会在往年的程度上加大，像过去那种搞几套特价房、给一个点优惠的方式，可能效果不会很好。”