鲁达 城久必村，村久必城。
双孖井、石巷口、当阳（劏羊）街、水街……曾经的村变成了城，后来又从城变成了“村”。如今，又将从“村”变城。
只不过30~50年间，南宁这座城就像大树一样更新一轮，长大一轮；也像蝉一样，蜕去一层，化蝶一次。
南宁旧改又有新消息！3月2日，龙光、大唐、广西云天中标了经开区平阳片区1254亩旧改项目的前期合作单位。
大V君不完全统计，目前南宁已经公示出来的旧改项目（包括南宁正在建设、推进和即将进行的旧改项目）有56个，涉及改造用地约4.5万亩。
旧改就像席卷南宁大地的邕江大潮，这股澎湃的力量将刷新哪些地方？对楼市有何深远影响？快速上涨的南宁房价会被镇住吗？普通买房人的命运，随之飘荡何方？
西乡塘
66个旧改项目，南宁旧改“区域之王”
截止2020年年中，西乡塘就公布有66个旧改项目，涉及改造用地24265亩。
其中包括火车站旧改、中尧路片区旧改、高新区旧改这几个超千甚至上万亩的“巨无霸”项目。
图丨大V君
目前火车站旧改项目已进入“房屋征收预公告”阶段，未来该片区有望打造成地铁小镇，不过涉及范围广，所需要建设周期估计也要5~10年，甚至更久。
而高新区的四联村城中村旧改、西津村片区旧改、连畴村片区旧改等项目也陆续招标。去年12月，洋浦地产中标高新区安宁街道连畴村片区1711亩旧改项目的前期工作。
图丨百度地图
华润也于去年7月正式签约了水街部分旧改项目。
接下来，城区内还有13个储备旧改项目，拟启动朝阳华强片区、明秀南棉片区、上尧片区、广发重工片区、万力社区青岛啤酒厂片区、大塘村片区等6大片区纳入旧改储备库，涉及改造用地约6800亩。
目前来看，西乡塘最大的亮点是火车站旧改片区将打造成“TOD”（以公共交通为导向的开发区域），融高铁、地铁、城市快速路于一体，并且增强商业、教育、休闲等功能。
图丨大V君
目前，西乡塘在售的楼盘基本上为旧改项目，区域内比较热门的楼盘有洋浦星、建发鼎华北大珑廷等楼盘，接下来，西乡塘还将会有一大波旧改楼盘登场。
江南
华润等大牌房企引领区域升级
近两年，江南许多老旧工业区也陆续加入了旧改阵营。
大V君不完全统计，江南区目前正在建设、推进和即将进行的旧改项目有18个，包括在售的楼盘以及公布出来的拆改范围。
图丨大V君
其中超千亩的就有3个，包括了开头讲到的平阳片区旧改项目，以及5600亩的五一中路旧改和超千亩的南化旧改，其中平阳片区旧改前期合作单位有3家房企中标，而五一中路旧改和南化旧改已陆续开始动工。
去年10月，华润拿下南化旧改项目首期285亩地块，打造成现在的华润江南中心，推出114~220㎡的毛坯产品。
图｜网络
还有去年5月，浩鑫仓储片区旧城改造项目首期51亩由瀚德拿下，打造奥园瀚德誉江南项目。
其他像沙井板块、白沙星光板块和亭洪路板块也在前期筹备中，不少单位小区、老旧厂房陆续加入旧改进程。
图｜桂土科技/财讯网络
比如南铝社区76亩旧改地被阳光城拿下，预计打造成片区内的标杆社区，即将推出85~175㎡毛坯产品。
在华润的带动下，全国及广西的房产巨头纷纷入局江南。据了解，荣和、广西保利、大唐等也在深度洽谈中。
尽管旧改区域没有西乡塘这么大，但江南有房产巨头引领，带来更成熟的旧城更新模式和更多的资源，将促进区域楼市的溢价。
兴宁
百年商圈或因旧改重新焕发
兴宁旧改已席卷到南宁最繁华的老城区——朝阳商圈，尤其是江北沿江一带。
大V君不完全统计，目前兴宁区有9个在建设或推进的旧改项目。
图丨大V君
像朝阳商圈内，就有去年6月南宁发改委公布的“三街两巷”二期改造，改造面积约150亩。目前项目金狮巷、银狮巷保护整治改造已开工。
片区内还有像南宁交易场、兴宁区国税局、民族商场等地标老建筑也纷纷卷入旧改大潮。
图｜大V君
望州中华片区旧改项目也有约3000亩的涉改面积，目前由广西广路实业投资集团有限公司与兴宁区人民政府签订了《望州中华片区城市更新改造战略合作框架协议》。
兴宁区的旧改项目也陆续面市，像火车站板块的时代朝阳、东沟岭板块的云玺台等均是近两年上市的旧改项目。
接下来，民族商场旧改、和平商场旧改等项目纷纷上市，兴宁老城区也将会慢慢被盘活。
图｜大V君
另外，传闻大悦城也入驻“三街两巷”，也将助力兴宁朝阳“百年商圈”焕发光彩。
青秀
大板区域旧改是重点
青秀区是南宁较为年轻的区域，旧改主要集中在星湖路、七星路、古城路一带。区域内更多小区只是旧，还没有达到“老”、“危”的程度，因此这些旧小区多为局部改造和配套提升。
大V君不完全统计，青秀区目前在建的或推进的项目有7个，包括大板一区宿舍、二塘煤矿片区棚户改造等旧改项目。
图丨大V君
目前青秀区多个旧改项目接连入市，如华润置地中山府、融创九熙府、龙光玖珑华府、云星城等楼盘。
良庆&邕宁
大沙田和蒲庙老街区迎来春天
相比其他城区，大五象更加年轻，涉及改造的区域，多为原来“邕宁县”时代留下来的蒲庙和大沙田老街区。
日前奥园中标的800亩旧改项目，蒲庙就在其中。
图｜北部湾产权交易所集团网站
此前洋浦地产也在大沙田拿下52亩旧改地，将打造成一线江景盘星海银沙，目前项目在筹备当中，预计在今年上市。
图｜大V君
城市影响
拆一片暴富一片，城市更新威力有多大？
越来越多的南宁老城区人民欢迎旧改。
当华润主导江南五一路中路5600亩大型旧改消息传出后，江南一片沸腾！西乡塘、兴宁、青秀的老旧小区纷纷询问：华润何时到我区？
图｜大V君
等待华润等旧改大军，心情像极了等待“解放军”。
欢迎旧改，对普通人而言，可能有巨大的财富诱惑。邕宁区公曹村的一个村民梁先生说：分了8套房子，住都住不完，收租的感觉真好。
图｜网络
旧改区域的居民，大概率会被旧改的财富“粗暴”地改变命运。
对更多老城居民，不仅仅是财富，更意味着生活质量和身份的提升。
近年来，由于居住人口增加，老旧小区用水、用电、治安等生活问题渐渐显露，居民们逐渐倾向于旧改以解决现状。
图｜大V君
走进万秀村、虎邱村，头顶是密如蛛网的电线，两边是几乎面贴面的民房，更多的房子是违章建筑。
公共活动娱乐空间缺失，城中村能满足基本的居住需求，但公共活动空间和大型商业配套较少，村民比较清闲，日常生活无聊，缺少精神层面的活力。
很多“村”的年轻人，练就一手麻将绝技。户户都有“雀神”、“牌神”。
旧改对区域居民生活质的提升，南宁人民感受深刻。
南棉旧改后，华润为区域引来了“万象汇”；味精厂改造后，大唐天城打造了北湖新商街。
图｜网络
五里亭菜市场旧改后，变身“洋浦星”。西乡塘的居民说，住上板式楼，有泳池有跑道，真爽！
以前很多西乡塘等老居民羡慕青秀和五象的新区生活品质好，旧改后，老城的味还在，新生活方式一样共享。
总而言之，旧改后出现了几大变化：
图丨大V君
楼市影响
新旧城区“大战”开启，谁能赢得购房者？
旧改，同样对南宁楼市影响巨大。
20年前，南宁城市发展以“外拓新区”为主导，如今进入到“外拓”与“内改”两大龙头齐头并进。这对南宁楼市，首先是房价有明显的稳定作用。
图丨网络
按现有的4.5万亩旧改区域计算，未来10年，南宁每年有4500亩的土地供应！这相当于南宁一年土地供应的量！
供应大了，房价稳定的概率就更大。
旧改对楼市更大的影响， 还体现在对新区楼市购房客流的“巨量分流”，新旧城区，将上演“人口抢夺大战”！
图丨大V君
通过对比发现，内改老城和外拓新城都有明显的优缺点。选择旧改老城还是外拓新城？在“房住不炒”的大背景下，购房者思考的维度，不仅仅着眼于“房产升值”这一维度。还应从“职住平衡”、“生活方式”等多方面思考。
如果有人问到大V君该如何选择，大V君的回答非常简单：
老城一套！新城一套！
一个幸福的南宁人，就不该只有一套。
你说对吗？