鲁达 如果说2018年是楼市由盛转衰的转折，那么2020年就是新盘销售的转折点。比如福州2019年还有众多新盘在价外加价，一平方四五千的“惊装修”死皮赖脸，哪怕卖不动也死撑不降价。然而到了2020年，各种大幅度打折扑面而来，七折八折不奇怪，降几十万都算少。
正如前两三年我一直强调的，价外加价的房子不能买，终有回归备案价销售，并且备案价还要大打折扣的时候。而引爆降价浪潮的拐点，无疑是2020年初恒大宣布全国范围打75折销售。作为国内稳居前三的房企，恒大从大城市到小乡镇均有布局，大量楼盘带头抢跑就给死不降价的竞争对手带来了巨大杀伤。一开始其他房企的确犹豫不决，但是不久之后也不得不跟上打折的步伐。
去年抢先降价也的确让恒大的销售业绩增长收效明显，而其他跟进降价的楼盘也或多或少卖出了一批原本卖不动的房。随后折扣大战更是成为日常现象，接下来的“金九银十”、“双十一”等节点，都有不少房企降价促销，这些密集的降价潮也让整天吹嘘房价上涨煽动恐慌的房托营销号们不断被打脸。
谁先降价谁先抢客，谁先打折谁先回款，长期以来我不断提起的预言在过去一年间已经反复应验，到了2021年降价浪潮还在延续。尤其在限制商业银行房地产贷款比例等金融调控举措出台之后，房企们更需要早做打算降低杠杆。
不出意料，今年刚刚启幕，引领降价浪潮的依然是恒大。这几天福建的朋友们肯定有不少人已经看到多种渠道投放的广告，这回恒大打出的是“福建九城38盘联动”的“新春78折特惠”，列出的特价房降价幅度之大再度引人注目。
比如列在最前面的是一个泉州的楼盘：南安恒大新城，广告中推荐的这套1号楼405单元，建筑面积约103㎡，折前价66万，秒杀价45万，这样算来这套房子单价大约是4369元/㎡。那么，事实上到底是不是78折呢？优惠力度有没有上面写着那么大？相信平时有保持阅读的读者们都知道，这就需要对比一下备案价。
我们查一下南安市商品房网签公示系统，会看到这套1号楼405单元是103.16㎡，预售申报单价6342元/㎡，面积和总价差不多都能对得上，可以判定房源是真实存在的。这样算来如今相当于打了69折，这个优惠力度算是相当大了。
恒大新城位于南安市省新镇，扶茂岭开发区入口。虽然是一个乡镇楼盘，但距离南安市区不过四五公里，并不算很远，附近还有在建的兴泉铁路南安北站，将来还会围绕动车站进行持续开发。省新本身是经济强镇，亦非偏远山区。这栋1号楼的预售许可证获批于2018年9月27日，至今已过两年多，固然这套房源所处楼层稍低，但属于还可以接受的楼层，并不是拿出底层来促销。以该楼盘近年销售情况和当前给出的折扣力度来看，只要你愿意买，那双方带着诚意就什么优惠都可以谈。
看完乡镇楼盘我们再来看看县城楼盘，这几天恒大推送的广告中列出的另一套特价房源来自惠安恒大华府。这套55号楼2702单元建筑面积99.56㎡，折前价85万，秒杀价约64万，同样是降价21万，折后单价6428元/㎡。
经查惠安县商品房预售许可公示，我们发现这套55号楼2702单元的确是99.56㎡，备案单价是8500元/㎡，面积和总价都能对得上，房源是真实存在的，这样算来相当于打了76折，并且这是单价较高的高层房源。恒大华府位于惠安老城区和城南新区中间位置，属于地段不错的楼盘，想一想山城安溪的房价，你会感慨惠安这个价格在县城里头相当实在了。
由此可见，今年春节恒大的打折力度同样不小，虽然不是每个楼盘都打折，但确实也给当地购房人以实惠。从2017年底以来我对于泉州买房的建议一直都是远离价外加价的骗局和杀猪价的二手房，只要摇号限价新盘就好。但从2020年下半年起，已经不能再像以往那样闭着眼睛摇号。
比如对于台商投资区的购房咨询，我的回答一直十分简单明确，只看遍地物美价廉的二手次新房，远离价格贵一倍还不止的在售新盘。再比如对于石狮南安惠安永春等地也同样十分明朗，开发商都在比着打折促销，这时候每个新盘都看过去，谁家降价最多就找谁买，走进售楼部你要问的重点问题就是：你们打几折？
而在泉州市区和晋江市区买房就要格外谨慎小心，购房人面临着炒房团和黑中介的围攻，要买也只能选择价格合理的房子，对于明显居心不良的高价假房源要敬而远之。尤其是有些黑心自媒体精心炮制各种谣言肆意欺诈，可以看出泉州人的钱包已经被人紧紧盯上。这时候只有真实迫切的居住需求才有买房的必要，并且买房需要智慧和精明，需要熟悉楼市知识，需要对于经济形势有所了解，必须能够做出理性的判断。如果连你自己都不在乎自己的存款，那么骗子们肯定早已商量好得手之后怎么分赃。
正如前几天有网友评论所说，有些居心不良的人想把泉州的房子喊到3万，然而3万他完全可以在厦门岛外买套很好的房。然而何止是厦门岛外，3万左右甚至更低的单价已经能在厦门岛内买到2000年左右不算太旧的房子。
聊完泉州再看看漳州，我们可以拿以上图片中漳州市区的一套房源作为对比。那套漳州恒大帝景5号楼601单元，建筑面积141.87㎡，秒杀价170万，算来单价不到1.2万。
我们上网搜索一下历史开盘资讯，会看到恒大帝景旁边的万科城滨江府在2018年中的均价是1.85万。当年芗城区的房价相比碧湖周边不妨多让，两三年后却从逼近2万向着1万出头跌去，漳州楼市调控已经取得很好的成效。
仔细想来，漳州房价下跌是因为出台严格的调控政策吗？明显不是。漳州当年虽有限价，但仅仅只是给了一个笼统的标准：限价2万。漳州和福州都没有像泉州那样给个严格的限价，把市区房价死死按住，但是都保障充足的住宅用地供应，并且大量建设供应保障性住房，福州有限价房、公租房，漳州有“安得广”。虽然地段并非市中心，但是漳州市区一平方7000元的“安得广”足以让人买得起房，确实做到了安得广厦千万间，大庇购房刚需俱欢颜。
如果说2017-2018年福建楼市调控的模范城市是泉州，那么2019年以后就是福州和漳州。特别是2020年以来，当我们眼睁睁看着泉州的限价被一步步抬高，这时更会感慨，其实楼市调控不需要过多行政措施干预，有时候“无为”更好，只要什么也别做，放手让房价跌就好。
或许在炒房利益集团眼里，泉州房价反超漳州逼近福厦是件值得弹冠相庆的事情，但对于购房人而言，显然还是开发商降价更加喜闻乐见。面对着撕裂般的不合理价差，购房人还是要牢牢把那些因为降价而大闹售楼部的前车之鉴记在心上，现在不是什么房子都能买，当接盘侠被人骗会有送命的风险。
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