鲁达 上周，我们公布了六月南京热门二手房房价跌幅TOP10的名单，其中秦淮区御水湾花园排在此次跌幅榜中第五的位置，6月挂牌均价为38602元/平，比上月降了近3000元/平。
但是，我却从熟悉的中介那里了解到：近期小区的二手房成交一直很好，成交价相比去年同期均有所上升。
小区挂牌价持续下跌，成交量却接连攀升，究竟是何原因？
我在365二手房网查询小区近期的挂牌均价走势图，发现御水湾花园自4月份开始，挂牌价持续呈下跌趋势。
但是，与之相反的是，小区二手房的成交量却在这个时间段频频攀升。通过查询小区近期的成交记录，我惊讶的发现小区近一个月的时间有近250次的带看。
成交方面，仅一家平台就显示，小区6月份二手房成交了5套，4、5两个月成交套数差不多都在10套/月左右。而且由于小区本身有少量的公寓小户型，所以成交单价也轻松破5万/平，大多数都在3.8-3.9万/平左右。
对于小区挂牌价和成交量呈现截然不同的情况，中介对此的看法是：主要是小区前几个月二手房成交比较火，优质价高的房源都已经成交了。目前小区在售房源量与前期相比，有明显减少。而且在售的多数房源位置不算很好，要么一、二楼，要么是顶楼，价格都没有之前的高，所以小区整体挂牌价自然也出现了一定的下降。
为了弄清楚小区忽然成交量变多的原因，我干脆去实探了一下。
绿化虽好，配套却一般，小区亮点与缺点并存
御水湾花园目前位于秦淮的光华门附近。小区虽然离市中心不算远，但是由于附近暂无地铁，公共交通工具主要还是以公交为主。
我从市中心出发，乘公交大约30分钟到达小区附近。但是我不得不说，就小区目前的配套而言，有点乏善可陈。
周边还能说得过去的购物中心就是光华茂，据小区大约有900米。如果图省事的话，日常生活的解决可能就是依靠小区外围的底商。
对应的小学是鑫园小学，目前还谈不上名校一说，所以学区可以说一般。除此之外，小区比较大的“硬伤”就是距离宁芜铁路特别近，对北面的楼栋影响会比较大。这边的二手房价格普遍都会低一些。
说完周边情况，再来说小区本身：
我进入小区的过程还算比较顺利，虽然门口有物业在值岗，但是管理不算很严格，跟着业主就顺利进去了。
小区的房龄在2005-2007年左右，在周边来说算是比较新的房龄，这也算是它的优点。但是就小区环境而言，个人觉得有亮点但也有缺点：
亮点一：小区绿化覆盖率很高，绿植种类丰富
整个小区体量比较大，被分成两个园区，其中东区的范围大一些，绿化相对好一些。整个园区随处可见绿色，每一条道路上几乎都有遮阳的树荫。而且绿植的种类并不单一，既有松柏也有竹林，分布不一，错落有致。
亮点二：景观设计不错，配套多样。
除了绿化率高之外，出于美观考量，小区还做了一些景观设计。此外，这个小区还自带一所幼儿园、网球场、游泳池。不过游泳池看起来已经闲置很久，有点可惜。
缺点方面，我个人觉得最大的问题是占道车辆过多。
缺点一：人车不分流，普遍存在占道
虽然小区有好几处停车库，但是可能是体量太大，如今有私家车的业主很多，所以导致车位严重不足。所以地面上随处可见停放的私家车。就连小区大门口的空地，都被当成停车场来用。太多的车辆占道导致小区给人最直观的感受就是拥挤和混乱。
个人认为，即使需要征用地面位置，物业也可以好好规划一下整个园区车位停放区域，一定程度上可以减少视觉混乱感。
缺点二：部分道路不规整、单元门任意敞开
小区房龄在周边虽然算比较新，但距今也有十几年了。出现一些磕磕绊绊的毛病也很正常，但是不太清楚小区的道路问题为什么没有及时修缮。如今只是简单用一些材料把不平整的地方稍稍维护一下，不是很美观。
第二小问题就是这边的单元门普遍都是任意敞开，园区体量比较大，园区管理的难度系数不小。肆意敞开的单元门可能会加大小区的风险系数。
绕着小区一圈走下来，直观感受是小区环境虽然比老小区要好一些，但是也没有特别值得说的地方。加上考虑到目前周边配套确实一般，对于其成交量增多的原因还是比较好奇...
成交量攀升原因：周边喜迎新变化
对此，中介表示小区成交量变多的原因主要有两点：
一、受到南部新城的辐射利好
小区虽然不属于南部新城区域，但却紧邻在周边。只需过一个中和桥，就是大明路。距离大校场板块很近。我查了一下，小区距离南京市中医院大约3公里，开车不到10分钟即可到达。
目前365二手房网挂牌的房源也大多都打出“南部新城”的标签，吸引网友的目光。
据中介介绍，小区二手房忽然“火了”确实跟南部新城配套利好的落实有很大关系。虽然大明路上也有不少二手房小区，甚至地理位置更有优势，但是它们要么房龄偏老，多以90年代为主，要么是安置房，或者即使房龄相近，但是由于体量比较小，整体环境没有御龙湾花园好。所以前几个月，它的成交一直比较好。
二、地铁6号线在建，以后就是地铁房
还有一个大变化则反映在交通上。目前地铁6号线已经在建设中，预计2023年通车。这条地铁线恰巧经过该小区，距离其比较近的站点是光华门站。以后小区可以称得上是地铁房。未来，地铁5号线也离它不算很远。
另外，就是关于宁芜铁路的搬迁，这个我们之前已经提过好几次。据中介所说，目前铁路的运行时间已经在逐渐缩短。以前这边有四条铁轨，如今只保留了两条，等铁路搬迁结束，也就不存在“硬伤”一说了。