luda 在南京楼市，大校场可谓是一个“厚积薄发”的版块，从2005年开始研究机场搬迁可行性，到2016 年基本搬迁完成，这个主城最后的黄金地块开始迎来大发展。区域进入买房人视野是2013年拍出两块住宅用地，即后来的保利堂悦、复地宴南都，目前都已经收官，二手房均价在4万/㎡以上。
在本月初的土拍中，金茂以楼面地价29705元/㎡摘得大校场G32地块，一时间引起众多买房人的热议。同时，随着南外本部、地铁等陆续落地，区域业主心态开始有所转变，纷纷涨价，甚至有消息称老业主涨价5000元/㎡，谢绝还价。
（左侧为保利堂悦和复地宴南都，右侧为汇景家园）
今天，掌柜君实地踩盘大明路附近的保利堂悦、复地宴南都，以及周边中介，了解是否真的土拍之后涨势如此凶猛。下面，掌柜君将了解到的一手消息与大家分享：
1、土拍之后，确实有不少业主涨价，正常在20万左右，没有夸张到涨价5000元/㎡。目前二手房价格都可以商谈，并没有谢绝还价；
2、区域涨势最多的是汇景家园，大概涨价2000-3000元/㎡，目前均价在2.8万-2.9万/㎡，但该小区部分房源需要首付8成，且需缴纳27万左右土地收益金；
3、复地宴南都均价4.2万-4.3万/㎡，多数房源已经满2年，保利堂悦在4.1万-4.2万/㎡，但没满2年，税费较高；
4、中介工作人员：这边二手房比较好卖，主要以改善和刚需为主，未来大校场房价还有一定上涨空间；
5、南外本地迁入、多条地铁在此设站、五星级酒店要来，今年还有多幅地块要出让，大校场值得买房人关注。
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金茂拿地之后，区域二手房确有涨价，但并没所说的那么夸张
今天，掌柜君乘坐地铁3号线，在大明路站4号口出向南步行约700米，就达到复地宴南都活力广场，发现虽然是工作日，但人气还可以。
随后，掌柜君发现，整个汇景北路和苏家桥路沿街底商，总长度不超500米，竟然有7家二手房中介门店，足以说明区域二手房市场火热。
与中介沟通了解到，目前整个区域比较热门二手房小区是保利堂悦、复地宴南都、汇景家园(安置房），也是成交量最多的小区。在本月月初的土拍之后，业主也都知道区域地价拍到2.9万/㎡，其中不少业主开始涨价，正常涨价20万左右，并没有夸张到涨价5000元/㎡，这个比较不切合实际。
当掌柜君咨询是否有业主比较膨胀，甚至谢绝还价时，中介表示：虽然2.9万/㎡ 的地价，引起很多业主关注，但金茂拿的那块地距离我们这边还是有一定距离，所以实际影响并不是很大，主要还是后期核心区的地价会比较受关注。目前区域二手房价格都可以商谈，并没有谢绝还价。
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区域安置房汇景家园涨势凶猛，目前均价2.8万-2.9万/㎡
当掌柜君询问：这边二手房在土拍之后，涨价比较厉害的是哪个小区？多家二手房中介工作人员均表示是汇景家园。
据了解，汇景家园是安置房小区，于2008-2011年陆续建成，由多个组团组成，也是周边房龄比较新的安置房，且多以小户型房源为主，主要集中在45-82㎡不等，总层高6-11层不等。
在2017年左右，小区均价是2.2万/㎡左右，今年上半年在2.5万-2.6万/㎡不等，自土拍之后，涨势比较凶猛，现在均价在2.8万-2.9万/㎡，相比前期上涨2000-3000元/㎡，并没有夸张到涨价5000元/㎡。据中介表示：该小区位置不错，距离地铁站也不远，周边生活配套比较齐全，很受刚需和外地买房人的喜爱，但他们也多数以过渡住房为主。
值得注意的是，中介工作人员透露：汇景家园因是安置房小区，涉及到土地收益金的问题，主要还是看当年户主是农民户口还是居民城镇户口。具体来说，农民户口的房源不需要缴纳土地收益金，而居民户口需要缴纳50%土地收益金，大概在27万左右，具体看房源面积大小，这笔钱一般是买家支付。
就目前成交的情况来看，没有土地收益金的房源很受欢迎，一般有房源出来，很快就会成交。这种没有收益金的房源挂牌价在3.2万-3.3万/㎡，实际成交价在3万/㎡左右。而有收益金的房源挂牌价在2.8万-2.9万/㎡，实际成交价更低，但小区多数都是需要收益金的房源，且需要首付8成，很少有买房人会选择。
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保利堂悦、复地宴南都均价4.1万-4.3万/㎡，部分房源未满2年
而区域两大热门商品二手房保利堂悦、复地宴南都，也是大校场较早的商品房，在2013年8月分别以楼面地价6309元/㎡、6335元/㎡被保利、复地拿下。时隔近6年，金茂拿下的G32地块楼面地价29705元/㎡，等于地价大涨4.7倍。
那么这两个小区目前二手房房价如何？据中介工作人员表示：目前复地宴南都均价在4.2万-4.3万/㎡，主要是其一期房源已经满2年，当时购买客户多以自住为主，居住人气相对较好，加上还自带活力广场的商业配套、距离地铁站也较近。
与汇景北路相隔的保利堂悦，目前二手房均价在4.1万-4.2万/㎡，主要原因是小区房源多数没有满2年，需要一笔税费，80多㎡税费要20万左右，100多㎡要30万左右，对买房人来说，税费较高。
同时，中介也表示保利堂悦也有一些“硬伤”，其西邻卡子门大街高架、南邻绕城高速和双龙街立交桥，还是会有很多客户比较在意噪音影响。但就是这样的情况，保利堂悦目前在售最便宜是一套位于14层的84㎡，房主报价330万，单价超3.9万/㎡，加上税费单价在4.17万/㎡左右。
就今天实探而言，掌柜君觉得保利堂悦、复地宴南都虽然都是品牌房企的商品二手房，但其高层设计、加上高密度的容积率，后期居住舒适度不会很高。与隔壁的汇景家园6-11层形成鲜明的对比。
（左侧为保利堂悦和复地宴南都，右侧为汇景家园）
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南外迁入、多条地铁、今年多幅地块出让，这里房价还要涨？
对于这3个小区业主来说，比较实在的好消息是夹岗片区将新建幼儿园、小学、初中，就位于复地宴南都东侧、汇景家园北侧，未来周边业主来说是个不小的利好。
除了这个利好之外，南外本部也将迁入大校场，这一消息在7月8日也得到南京市规划局的官宣。具体位置为机场七路北侧、机场五路南侧、冶修二路东侧、承天大道西侧，占地面积约140亩。根据地图显示，该位置距离汇景家园直线距离约2公里。
另外，根据规划大校场未来还有多条地铁线路在此设站，出行也将更加便捷。而之前据南部新城管委会相关人士曾透露：2019年整个新城计划出让十几幅地，其中还有好多宅地值得期待。
就在下月初，区域也将拍卖1幅上班地块，其中包括五星级酒店，而这块地就是中芬合作项目，未来也将成为区域的商业配套。
当然，作为南京重点发展的区域，未来对标北京城市副中心、比肩江北新区核心区，值得所有人期待。但规划落地需要时间来发展，未来配套能否跟得上，还要打个问号。最后，掌柜君以一张照片来结束今天实探，这样的情况该如何治理？