鲁达 这是一篇会得罪石家庄的稿件。
这是一篇你们看了对石家庄楼市很失望的稿件。
这也是一篇代表了大部分普通省会+90%弱势三四五线的分析稿。
玻璃心朋友，建议勿看。
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石家庄调研遇到的第一个关键词是：
城市。
想要了解楼市，必须了解石家庄。
想要了解石家庄，就必须放眼全国的城市。
那么，石家庄如何？
3个数据，非常直观，非常清晰。
1、GDP。
放在南方，GDP不是衡量楼市的核心指标，但是在北方，GDP非常重要。
石家庄人口1100多万，但是GDP才6000亿。可以跟大家对比一下，郑州人口1200多万，但是GDP是12000亿。也就是说，在人口相差不大的情况下，石家庄的人均GDP仅仅是郑州的一半多点。
2、三环。
到了石家庄调研，我非常意外，石家庄到现在为止竟然还在发展三环，我调研的大部分楼盘，都在说这是二环外2公里附近，巴拉巴拉。
郑州在发展四环外，西安在发展绕城+西咸新区，武汉在发展四环外，这些都是同样级别的城市。
3、产业。
在线下交流的时候，很多粉丝都说石家庄是药都，我也找朋友聊了一下，不仅仅是石家庄市，包括河北省很多地市，也是制造业多一点。那也就意味着，如果没有强有力的产业支撑，没有高溢价的产业支撑，那么就业、溢价、板块、城市，都会受到严重的制约。
这是石家庄的基本面，更是楼市的基本面。
因为所有基本面的背后，都是几个最关键的因素：
人口、购买力、产业、资本。
还有一点，我不确定，但是可以跟大家分享一下：
石家庄的产业中，有两个非常鲜明的特点：
一是国有产业占很大比重，二是制造业占很大比重。
大家想想看，一个民营经济很弱的城市，一个服务业、金融业、科技业比较一般的城市，未来能怎么样？
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石家庄调研遇到的第二个关键词是：
降价。是大量的降价。
但是普遍降幅不多，1500左右。
我第一天到达石家庄，基本上听到的、看到的都是降价盘：
红星街降价一条街，远郊盘降价，
主城区的很多高溢价楼盘在降价，
从正定、长安、栾城的连续性降价，
主城区的很多二手房也在降价，
在我调研的所有售楼部的楼盘中，有两种楼盘的客户数量最多，一种是降价的楼盘，这一点不必多说；还有一种是知名楼盘，比如万科、融创、中海等一些楼盘，大部分的片区、大部分的板块，基本上都是冷冷清清，没有客户。
而且在石家庄的这一轮降价趋势中，是一条非常有逻辑的降价线条：
从17年前后市场最火爆的正定开始降价，蔓延到鹿泉、栾城等郊区板块，再到房价一直很坚挺的高新区，再到四大主城区最差的新华区，现在则逐渐蔓延到桥西、长安、裕华铁三角片区。
尤其是今年，主城区的横盘向下的趋势，非常明显：
上半年还只是个别楼盘、个别板块降价，下半年开始全面降价；
北二环红星街引发了第一轮的价格战，有些楼盘甚至跌破了1万；
随后东北二环某盘，市场价至少1万4以上，一把干到1万2；
包括我去主城融创都会中心，也从精装2万1干到精装1万8多，甚至更低；
二环的某盘1万2销售不错，涨价1万5开盘非常惨淡，现在特价1万1在售；
奥园城央云庭是被动房，之前2万+，现在特价房最低到1万5；
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石家庄调研遇到的第三个关键词是：
石家庄的发展方向。
看完一遍，有一个最基本的判断：
主城第一，主城向东。
长期向北，拥河发展。
这个顺序，千万不能颠倒。
石家庄为什么向东？
调整之后，石家庄主城四大区，不必多说，西侧的鹿泉区是城市后花园，西边就是太行山，没有大量平坦的土地，就注定了城市不可能向西发展；南侧、东侧是栾城、藁城，距离主城至少在10公里以上，中间有大量的断裂带，想要发展起来需要非常长的时间。
长期为什么向北？
这一点跟杭州很像，杭州主城饱和之后向南拥之江，石家庄则是主城饱和之后向北拥滹沱河，河都不大，恰好能发展。但是正定新区最大的问题是，一是受到17年之后大市场重挫之后，元气没有恢复，二是虽然落地了奥林匹克、市政府、会展中心，也有一些高端楼盘，但是产业、人口、配套还远远不够，还至少需要10年。
对于石家庄的未来，有几个最基本的判断：
1、石家庄缺一个强有力的新区。必须双核，现在只是主城单核，正定新区能不能成为双核？
2、石家庄的基本面很一般。不仅仅是楼市，我在这个城市开车转的时候，有万象城，有几个万达广场，有勒泰中心，但是没有一个或者几个绝对的商务核心区。这一点，很尴尬。
3、楼市也不成熟。石家庄有没有玻璃幕？有没有干挂石材？有没有300平以上大户型？有，问题是，这座城市竟然还有80多平的两房，就连龙湖天璞也是这样。
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石家庄调研遇到的第四个关键词是：
楼市下行周期带来的城市尴尬、楼市尴尬。
石家庄为什么这么尴尬？
举一个例子，2017年，是石家庄市场最好的热时候，也是正定新区地王频出、房企抢地的时候，所有人都以为至少干到2万以上。然而，也正是这个最热的板块，打响了价格战的序幕。
1、16-17年市场太好了。
一旦房地产成为了绝对的支柱产业，那么整个城市疯狂涌入的资金就会大量涌入地产，一旦浮躁起来，城市更新、产业导入、新区建设都会停滞，而这些恰恰是最需要沉下心、沉下资金去做的。
2、石家庄没有强有力的支撑和IP。
外地人对石家庄的第一印象是什么？火车拉来的城市，然后就没有了，没有产业，没有IP，外地人谁会来？产业谁会来？
我刚刚从青岛回来，大家是不是都以为青岛在降价，五五开吧，主城+豪宅+学区房降价的很少，为什么？就是因为青岛的海滨IP，制造业IP，北中国的第一IP，主城人对学区也非常认可，实力+流量IP全都有，这就保证了青岛在跌，但是更多是远郊的泡沫裂了，主城还是非常扎实。
3、开发商很难。
为什么都在降价？为什么万科融创也在降价？
不一定是因为石家庄楼市不行了，而是过去2年的三道红线对开发商的打击太大了，基于市场的预判，自己的现金流的压力，也逼着开发商必须降价回款。所以，这不是石家庄一个城市的问题，而是全国所有城市都会遇到的问题。
4、地王崩盘下的挣扎。
17年，正定新区最热。6宗地中，有5宗楼面价是1万1-1万5，有一宗最高楼面价竟然超过2万（含配建成本，实际价格没有这么高）。
18-20年，主城最热。2019年12月24日，中海拿下棉五地王， 324轮，楼面价1万1；2020年3月25日，东胜拿下地王，楼面价1万6；2020年12月11日，437轮，溢价率97%，楼面价高达1万5。
这么高溢价拿下的地块，怎么卖？怎么定价？怎么回款？
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1、石家庄楼市很一般。我在做线下的时候，也讲到了这一点，一些人有点玻璃心，我觉得大可不必。石家庄的基本面，是大部分北方城市和大部分三四线城市的缩影，东北不是这样？天津太原不是这样？郑州除了主城也一般啊，没必要玻璃心，要勇于承认自己不行。
2、石家庄能起来，靠什么？靠大势，一旦大势已去，市场立马被打回原形，购房者不会落户这里，资本不会来这里投资，石家庄本身就是一个极强的自住城市，就是本地人加一少部分的地市置业，甚至很多地市会选择京津。
3、石家庄的基本面是，主城第一，主城向东，未来向北。至少在10年内，主城区的配套、学区、产业依然是最强的，自住一定要首选这里。如果稳健发展，正定新区未来一定会不错，是新的富人区，会拥河发展，但是那是未来，那是10年后。
4、红星街+万科+保利+融创，看准他们的价格，这些板块、这些房企就是未来石家庄的风向标。甚至我建议，在选择项目的时候，也要首选万科融创这些外来房企，加上本地国赫天山等本地房企。
5、1万纯刚，1万5刚改，2万改善，3万豪宅。三环内+配套+学区就是最好的，有大量断裂地的不要去。
再思考几个问题：
华为河北总部会给石家庄带来什么？
雄安新区对石家庄是利好还是利空？
石家庄的发展方向、城市IP到底是什么？