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和往年不同，今年北京等城市采取了供地“两集中”方式，集中供地、集中拍地。这就出现了一个结果，集中供地的项目“扎堆”入市。
今年5月，北京首批供应了30个住宅地块，目前已经有20多个已经面世，有些项目已经开盘销售，其他的也会在近期陆续开盘销售。
这30个地块分布区域广，北京东南西北各个方向都有，而且确实数量众多，有点让人看花眼，最近我们就分区域给大家梳理。
前些天我们分别点评了南部区域和东部的朝阳片区，今天来聊一下关注度最高的北部地区。
这次北部地区供地的几个项目，分为位于海淀和昌平南部，海淀树村项目关注度太大，而且可能会公证摇号销售，所以届时会单独说。今天主要说一下昌平的几个项目。而且刚结束的第二批集中供地刚土拍中，永丰地区的新项目未来房屋销售指导价已经达到8.3万元/平米，而目前周边第一批在售新盘与之相比价差已经达每平米两万多元，值得好好说一下。
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昌平南部一共有两个项目，都是靠近海淀的区域，分别是北清云际和奥森春晓。其中北清云际在刚刚过去的“十一”假期期间开盘，首批推出的360套房源20分钟就全部被认购。
由于紧挨着海淀，所以昌平南部从历史以来，购房者的主体基本上都是在海淀工作的，所以从某种角度上说，这片区域的新房也可以看成是海淀的项目了。
而且从实际的区域发展和以往经验来看，昌平南部的项目，未来的前景不是只取决于昌平规划，更多取决于海淀的规划，尤其是海淀北部地区规划。
因为，决定房价的决定性市场因素是供需关系，高端产业聚集的地方容纳了大量的高端就业人口，由此带来的购房需求也会更多，供需关系就带来住宅价值的体现，在这一点上海淀的表现最明显，因为海淀是互联网等高科技公司最聚集的区域。从中关村到上地、再到永丰，随着高端产业的聚集，对这些地区的住宅价值带来了巨大的变化。
从海淀高科技的核心——中关村科学城的发展来看，这些年逐渐是在往北扩的。
这是因为传统的中关村位于南部区域，已经是建成区了，无法再大规模的规划建设，所以下一步主要是“腾笼换鸟”。而北区则有着巨大的待建设区域，也就意味着未来巨大的发展空间。
其实，这个进城已经在进行中了，从最初的中关村地区，到上地、后厂村等软件园区域，到如今再向北，重点发展永丰、翠湖等区域。
去年，《中关村科学城规划》公布，首次明确了中关村科学城北区的概念，
北区指海淀区百望山以北的区域，区域面积226平方公里，占海淀全区面积的一半还多，北区将按照高品质创新城区的标准，在创新资源和产业、文化、生活配套等方面进行全方位的提升和提速。
无论是海淀分区规划，还是中关村科学城规划，其空间结构最重要的是“两轴”，“一纵轴”和“一横轴”。
“一纵轴”是南北向的中关村大街。“一横轴”则是北部地区的北清路前沿科创发展走廊。
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海淀北部地区另外一个重要的规划，就是自贸试验区。
去年，北京自贸试验区正式揭牌，分为科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区。
其中，科技创新片区共31.85平方公里，包括中关村科学城21.59平方公里和北京生命科学园周边可利用产业空间10.26平方公里。
而中关村科学城区域主要涵盖的是翠湖科技园、永丰基地及周边可利用产业空间。
因为中关村科学城可以说是体现北京科技创新的首要区域，因此可以预见未来“翠湖科技园+永丰园+生命科学园”组团片区，将会成为北京高新技术产业最为集中、科创企业规模最庞大、科创人才比例最高的片区。
在刚刚公布的今年第二批集中供地中，位于永丰的地块未来房屋指导价已经达到了8.3万元/平米。
而且，经过前些年的发展，海淀北部区域的交通已经在改善和成熟中，地铁13号线、16号线、昌平线三条轨道交通的覆盖，京藏高速、京新高速和北清路的南北交通也很便利。可以便捷的通达中关村科学城的各个重点功能区。
教育方面之前是海淀北部的短板，不过这些年已经在发力。目前，首师大附中、101中学、中关村二小、翠微小学等优质教育资源已经在北部设立分校。正在推进22个幼、中、小教育设施的建设，十一学校 、清华附中、中关村一小、三小等优质教育资源有望在未来三年内逐步落户北部。
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首批供地中昌平南部的两个项目，就是围绕着海淀北部的发展配套的住宅。
从地图上可以看出，北清云际就位于海淀和中关村科学城发展的横轴（北清路）、竖轴（中关村大街）的交汇点附近，靠近中关村科学城未来的核心功能区，而且就位于自贸试验区范围之内。
所以可以想见，和过去昌平南部项目的购房者基本都来自海淀一样，这次购买的主体仍然会是在海淀、尤其是中关村科学城北区就业的人群。
和朝阳众多的大户型改善不同，海淀的需求分两类，一类是顶尖的高收入阶层，可能更多的是关注海淀自身的一些豪宅项目，千万级甚至数千万级以上。比如树村。
但数量更多的购房者则是码农等高科技公司的员工，他们收入比较高，工作数年也有一些积累，更需要一些品质比较好的上车刚需盘，这也是之前无论海淀北部还是昌平南部一些刚需盘卖的比较好的原因。
而且，第一批集中供地的项目中，改善型项目居多，小户型项目的数量较少，而现实情况却是中小户型刚需盘的销售反而要比改善型大户型项目要好的多。北清云际就恰恰说明了这一点。因此在接下来的供地中，还应该更多的往刚需户型来引导。
这两个项目都有套内7090的限制，定位就是刚需主打、兼顾改善。户型面积上80到120平米的两居、三居、四居。
和海淀动辄接近十万甚至十万加相比，紧挨海淀和中关村科学城北区的昌平南部价格只有每平米6.2到6.3万元，而且刚需户型为主，总面积不大，总价不高，价格吸引力很大。
比如北清云际的单价是6.2万元/平米，总价在510至790万元，相比周边的房价，新房的价格非常有优势、甚至已经有些倒挂。同在北清路往西一些的华润幸福里，均价已经达到了8.3万元/平米。
在刚刚完成的第二批集中供地土拍中，海淀西北旺永丰地块的销售指导价格已经达到了8.3万元/平米。从下面的地图可以看出，永丰地块和北青云际的位置接近，但永丰地块还要在北清路的外侧，距离城区更远一些，或许仅仅是因为隶属海淀区还是昌平区的区别，单平米的价差达到了2万多元。这可能是北清云际十一开盘时能热销的重要原因。
当然，永丰地块的容积率仅有1.5，因此未来大概率会是改善类的大户型，因此可以说第一批的北清云际和奥森春晓更适合海淀北部地区的刚需家庭，而如果是大户型改善型家庭则可以关注永丰地块。
而且，从首批供地看，东部、南部、西部的供地数量都很多，比如朝阳一个区就供应了10个地块.而北部地区的供地较少，除了海淀树村外，就是昌平南部这两个地块了，所以预计会卖的比较快。
最后看一下户型，北清云际感觉户型更好一些。
无论是两居室还是三居室，都做到南向三面宽，尤其是83平米的两居室，也做到了南向三面宽，客厅和两个卧室都朝南，而且还带有飘窗，配有家政间或储藏室。
108平米的三居户型更为方正，也是客厅和两个卧室朝南，而且是全明户型，两个卫生间和厨房都有窗。
而且，全部户型最大的也就126平米的四居，这基本上是完全适配海淀的刚需家庭，弥补了海淀刚需新房的不足。