鲁达 上周，位于龙岗的地铁盘锦上花园三期正式开盘，低至3.8万/㎡的价格是挺让人心动。
但从开盘情况来看，却不甚理想。那么，地铁物业、旧改重地，低价三项热点加身的地铁锦上花园项目，去化率为何如此一般呢？
项目基本信息
楼盘名称：锦上花园3期
面积：总建面约41.3万㎡
户型面积：71-111㎡的2-4房
总户数：4栋共518户
停车位：1842个
梯户比：C座、D座2梯5户，B座、E座为3梯6户
装修程度：毛坯
区位
项目位于六约片区，而六约所在的横岗，是深圳东部的工业重地。片区内有多个大型生活小区，总人口数也已达到十余万。但四面环山限制了区域的空间拓展，多年来一直是发展滞后区域。
时过境迁，如今横岗规划了不少大体量旧改项目，已有星河、地铁、卓越、信义等开发商参与。
早前，龙岗区城市更新和土地整备局便发布了《龙岗区横岗和园山街道更新单元范围划定规划研究》。六约城市更新统筹片区已被列为横岗街道产业升级的重点区域以及龙岗区“4+9”重点发展片区。
具体为，六约统筹片区范围北至红棉路、南至沙荷路、西起牛始埔路,东至平盐铁路，总用地面积为1.88平方公里，现状建筑总量为252. 2万㎡。其中居住建筑量为120. 8万㎡，工业建筑量为105.8 万㎡。
可以遇见的是，未来旧改的建设势必将改善区域内的整体居住环境，配套产业也能得到完善和升级，地段价值将逐渐提升。
配套
商业：项目自带5.2万㎡的地铁锦荟广场，为4层集中式购物中心，与地铁6号线六约站无缝接驳。项目同期竞品麟恒中心广场的商业体量约8万㎡。也就是说，可同时享受约13万㎡的商圈。此外，项目后还建设了一个约3.5万㎡的大生体育公园，预计将于年底开放。
交通：项目与地铁六约站无缝接驳，此外，还规划有13号线（海上田园到盐田，与3号线交汇于塘坑站）、14号线（福田开往坑梓，全程仅6个大站，与13号线交汇于横岗西站），3线环绕，对拥挤的3号线能起到一定分流作用。
附近公路交通，主要有六约地铁站公交站、深坑社区-公交车站、牛始埔社区公交车站。
项目侧边就是龙岗大道，1公里不到就可以上高速直达罗湖和龙岗中心城。
医院：横岗人民医院（国有综合性二级甲等）
教育：项目南向规划有幼儿园，附近有有聚英小学，梧桐学校和六约学校、横岗高级中学。需要注意的是，项目还未确定所属学区。
项目
锦上花园由深振业与地铁联合开发，总建面41万㎡。目前是三期，也是项目的最后一期。1A栋是自持公寓与写字楼，1B1C1D1E为住宅。总层29楼，10层一个区间价：800元。
项目已经在2019年9月2日取得现售证，共备案518套71-111㎡住宅，其中75㎡两房、85㎡三房一卫、88㎡三房两卫，109㎡四房两卫，都是朝北，南通北。
备案均价4.5万/㎡，单价区间在3.8-5万/㎡，总价区间在316-509万/套，毛坯交楼。
锋哥了解到，当天去化率不到4成，成交197套。其中小户型71㎡售罄，成交均价在4.3万/㎡。
折扣体系：诚意登记客户97.5折、按时签约98折、一次性99折。
锋评
整体来说，项目处于中规中矩的水平。
地铁无缝接驳，楼下商业配套，生活基本足不出户。户型虽然中规中矩，但比较实用，交房时间也较短，价格比较适中，3.8万的起步价算有诚意。周边有多个旧改规划，体量巨大，对片区整体环境及城市面貌会有一定改善。
但缺点也比较明显，首先是配套的学校一般，这也是横岗片区历史遗留问题，希望政府能够重视起来。其次是一二期二手在卖的比较多，比新房价格低，会受到一些冲击。
另外，户型最大的弊端就是把厨房改餐厅，搭天井做厨房，三房与四房都有一个房间是露台改的，得房率低。需要注意得是，项目挨着龙岗大道，噪音无法避免。
锋哥认为，项目更适合居住，在附近上班的可以首选。投资角度来说，主要是没有优质学位，无法溢价增长，因此建议谨慎考虑！
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