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朋友刘敏正式向我们吃了告别晚餐。
近年，铺租和人工上涨厉害，横岗眼镜城并没能走出一条从“贴牌代工”到打造自主品牌的路子，现在依然靠“仿大牌”的套路做生意，人流也越来越少，靠自己烧钱快要卖房了，只能结业。他心酸道，眼镜行业只是属于少数人的“暴利”。
”
深圳横岗眼镜产业已有30多年历史，是与华强北手机、华为、QQ齐名的深圳“特产”。根据《经济日报》2018年报道，如今横岗的眼镜从业人员约10万人，眼镜年产量超过1.25亿副，约占全国总产量的20%，出口总值超百亿元，85%的产品出口到全球120多个国家和地区。
可这个产业的真相，远比数据显示的要落败，而这个区域，可兑现的房地产未来，也远比你想象中的要远。
对横岗眼镜产业钟爱有加的，还有入驻横岗的开发商们。大都以眼镜产业作为该区域的吹捧对象，号召有钱人来投资，潜台词告诉你，“你看，这里的产业蓬勃发展，未来这里10万产业人，大把的刚需。”或许那十万的流水线工人永远也不知道，自己如此荣幸，被当作了区域商品房的接盘侠。
横岗大部分在售楼盘都离地铁不远，地铁3号线，是他们目前的独宠，或者是唯一能够亮出来的招牌。但该片区以往“脏、乱、差”的印象在深圳人心中还是根深蒂固，因此房价怎么炒都炒不高，借助“东进”二字也于事无补，只能眼看着远处的坪山不断崛起，房价碾压自己。对于横岗人而言，只希望大家不要再炒作，先把区域基础设施先建设好。
地理位置尴尬：东进战略下的3个4
横岗隶属于龙岗，下辖15个街道，总辖区面积69.82平方公里。在2017年之前，横岗一直依托深圳东进战略在宣传，在2018年以后只能高举大湾区战略的旗帜。
横岗前不近龙岗中心城，后不近福田CBD，近的是GDP在龙岗排末数的布吉和同样寄希望予旧改再次腾飞的罗湖。
近年来，外界对于横岗的宣传，可以总结为三个四。
东进战略是在2016年由马书记提出，斥资1.4万亿将龙岗从城市副中心升级为城市中心。将城市按照三级划分，第一级是福田、罗湖地段，第二级是前海、南山、宝安中心，第三级则是东部中心区包括龙岗、横岗范畴。在整个1.4万亿东进战略下，龙岗的东部中心将会发展成为5个关键点，分别是交通、产业、生态、教育、医疗，围绕这5个元素仔细看横岗发展。
第一个4指的是，斥资1.4万亿。完善交通建设、产业升级、公共服务、城市发展等四大领域共13项重点任务，实施342个项目。其中，“十三五”期间计划投资5600亿元，从而使区域进入发展的快车道，促进了房价的持续上涨。
第二个4指的是地铁14号线。由横岗的区位图可以看到，3条高速、3条快速、双地铁、1条铁路，连接各个区域的枢纽，全维度交通，四通八达，是东部中心桥头堡。另外，极为突出的14号线是发展的强心针，从横岗到福田中心只要6个站，时长20分钟，目前的均价是4.5万/平左右，而福田新盘动辄10万/平，豪宅15万/平，所以横岗的升值潜力极大。
第三个4指的是价格4字头。如果按刚需，90平以下的单位总价400万左右，纵观深圳各个区域，4字头以下的区域有观澜平湖以及光明。就横岗而言，不但有东进政策的引导，而且在整个深圳是地铁3号线已经开通的沿线4字头物业，未来规划的14号线更是使得区域腾飞的里程碑。而观澜、光明、平湖目前还没有地铁口的物业，所以买地铁口区域一定选择横岗。
在这三个四中，只有第三个4是真的——新房价格突破4字头。与坪山、光明一样，新房价格都在走向4字头，而二手房仍然停留在三字头。
产业：一个美好的童话
一个区域的产业决定了整个区域房价的支撑。作为横岗东进核心产业之一的阿波罗未来产业城就是带动区域房价的关键点。
被过度吹捧的阿波罗未来产业基地。该区域面积49平方公里，占据整个横岗的4分之一，位于大康沙荷路沿线。区域定位打造成为国家军民融合改革创新示范区、产城融合的引领区和大众创业万众创新的实验区。整体规划概念对标新加坡，集成综合管廊、海绵城市、智慧市政理念打造未来城市。
据早期的宣传报道，入驻企业有光启未来科技城、邦彦信息融合技术产业园、鹏城智慧创意都市工业园、龙腾星华创新科技园、中航智无人机研制产业项目，签约中物功能材料研究院有限公司。
开发商物料和公开报道资料均表示，预计到2020年年总产值2000亿（2020年前海1500个亿），预计吸纳就业人才20万。
可真相呢？
“这个产业园是军工产业园。整个项目的情况自上一任主导班子离职后，就一直很缓慢。这个产业城有五个项目，目前启动的是阿波罗1号，业主是联合飞机，项目处于收尾阶段，但是其他四个项目基本处于黄土地阶段，媒体说2020年达到多少产值根本是不可能的。”目前负责阿波罗1号的相关建筑人员表示。
在早期某横岗楼盘的销售说辞中，阿波罗产业城囊括智能机器人、太空科技等产业，计划在未来2020年达到2000亿的产值，引进30万高端人才。比如当时的《美人鱼》电影出现的一些高科技的产品就是通过阿波罗产业城制造的，所以它的产业给整个区域起了巨大支撑的作用。
除了阿波罗产业城这个战略性产业以外，开发商还爱拿传统的横岗眼镜城、信义玻璃厂这些早已在全世界驰名的产业宣传。他们认为，“在这三大产业推动之下，横岗的GDP在深圳各个区域来说都是排行前五位的，充分带动了龙岗中心区产业的高速发展。”
能说出横岗GDP在各区域排前五的开发商也是挺会编。据乐居查询龙岗区2018年国民经济和社会发展统计公报显示，横岗街道在2018年规模以上企业增加值，横岗是11个街道中的倒数第四。连自家区域排名都上不去，更别提全市了。
说产业的目的，是为了表明该区域将会吸引更多高科技、高尖端的人才驻扎在此地：就像目前横岗的商品房不多，但是每个商品房的入住率在各个片区都是非常高的，比如信义御城、仁和以及当年开盘的星河智荟，推出的90平以下单位基本上是爆抢一空。产业支撑对整个区域发展起到了一定的推动作用。
另外还有，时尚创意产业也是横岗产业转型升级的重要“发力点”之一，横岗街道将依托大运软件小镇、2013文化创客园、力嘉创意文化产业园、数字硅谷·横岗产业园、横岗眼镜时尚e城等平台，大力发展时尚创意产业。
可是，一旦翻开这些产业背后的粗浅销售数据可知，开发商们在销售的是经不起推敲的现在，还有不确定的未来。
配套设施15年没有实质性改观
刘敏说，“小孩从出生到上小学，这些年龙岗的学校、医疗、教育、文化可以说没实质性的改观，基础设施在整个大东部地区龙岗范围属于末位。”
横岗作为深圳人口密度比较大的几个区域之一。在商圈方面，有横岗天虹商圈、横岗公园、乐城公园以及园山风景区。而据中原一手资料显示，未来在城市更新项目上，整个区域品牌发展商有不下于20万平的商业配套，相当于3-4家山姆会员店的商业配套， 对于横岗仅仅69平方公里的区域而言，生活配套设施会实现质的飞跃。
目前，横岗几个地铁站周边商业配套不少，如志建时代广场，天虹商场，但整体档次偏中低端，周边农民房、老社区环绕，城市面貌陈旧。
2005年龙岗区完成城市化改造，至今已14年。横岗通往市区和布吉方向、龙岗方向的不收费道路，仍是拥堵不堪的深惠路，唯一一条宽一点的路就只有红棉路，可也仅是双向四车道，其它均是狭窄的村路。
横岗人杨先生常感慨，对照同是关外的宝安各镇，不说靠中心区的西乡、福永，就看看挨着东莞的松岗、沙井，这几年建了多少条双向六车道的市政道路？对比关内和宝安，横岗建了几个公园？几个公交场站？几个体育场所？
可开发商们都这么说：6站罗湖、4站福田、2站大运，真正的20分钟全市生活圈，三横一纵多条城市快速路通达全城，东部过境高速10分钟直达莲塘口岸，有轨电车接驳大运。
未来在交通规划上有：
14号线：横岗四联至福田岗厦北直线18km，20分钟即可通达。
18号线：18号线(宝盐线)为东西向市域快线，连接宝安、光明、龙华、龙岗以及盐田五大区。
19号线：从横岗四联东北向直通坑梓，全长33公里，途径碧岭、坪山、延伸至惠州。
21号线：南龙快线连通南山前海和龙岗坪地，基本贯穿东西部整条脉络，途经西丽、坂田、布吉、平湖、横岗等密集热区。
地铁，未来在深圳已经是基础配套中的基础。不再是什么超级配套。买房，常说买未来，可你买的未来是5年后的未来，还是10年后的未来或者是更远的未来？
从福田保税区搬到横岗居住的莫女士表示，住到横岗之后，落差感很大。当时搬的原因是因为福田这边的房子较小，以前在龙岗买了一个复式大盘，家里新添了人口，因此搬到大房子去住。住在横岗后，无论是交通还是教育医疗，都极其让人失望。只能说幸好福田的房子还没卖，未来小孩还是会到福田上学。而且周边环境有点乱，还很堵，没有大型商场，购物逛街都不是很方便。
未来的每一天都是要算上城市带来的红利成本。在深圳一般换房周期5-7年，若在这段时间内，你买的区域变化赶不上你想要换房的区域，换房成本将成为另一大负担。现在刚需上车，都是为了在洼地寻找一个优质的筹码，以待置换一个更好的将来，而不是冲着绝对的便宜而去。
旧改航母难变现
这也是最多开发商炒作的一点：超过700万体量的区域旧改兑现。
目前区域受制于商品房供应量的稀缺，所以未来区域是沿着地铁3号线开发的。可以看到在整个3号线沿线地铁口两边全是旧城改造，城市面貌将会发生翻天覆地的变化，不仅星河、信义、卓越等发展商进驻，整个龙岗大道70%的物业将会覆盖到整个城市更新项目，所以未来横岗这个主题会在未来的十年之内会成为热点置业片区。
目前旧改项目所需要的时间，具有不确定性，少则五六年，多则十年以上。尤其是住宅物业的拆迁与业主单一的工改类物业不同，拆迁成本与政策都在处于浮动状态。而刚需购房更多的是为了享有现在或未来三五年的舒适与便利。
但若能选择有明确动工意向的旧改项目旁，那物业的升值是可预见。买房除了买现在，还要购买未来的可预见性。
楼盘主打罗湖北、地铁口，缺少标杆与亮点
准备买横岗的购房者一定要了解几点。
一，横岗是刚需聚集地，成交及供应以小户型为主，沿地铁线分布，片区缺乏标杆型项目。地铁口价值也成为历年横岗项目的标配价值。罗湖北、地铁口、综合体成横岗项目对外输出的重要关键字眼，同时形成了片区物业的固有价值标签。
二，横岗区域面貌陈旧、区域低端印象固化。长久以来人们对横岗的印象停留在低端的农民房、眼镜城、制造业工人上，无鲜明改观。
三，在全市价格普涨之下，横岗成为涨幅最小的板块。2014年全市刚需板块飞跃式普涨，如平湖、坪山、龙华、龙中等板块涨幅达高达60%以上，横岗成为涨幅最小的板块。
无论是二手还是新房，都处于长期上涨疲弱的趋势。以下是深圳中原数据研究中心根据横岗片区90个成交二手楼盘的数据收集。只有受益于地理位置和产业因素影响的坂田较为拔尖，横岗过去三年的涨幅，连平湖都追不上。
数据来源：深圳中原研究中心
横岗区域主要是倚靠罗湖和龙岗中心的辐射效应，优势就是比龙岗中心更接近市区，但是配套很弱。
横岗的缺点在于未来的不确定性，距离主城市中心太远，随着罗湖的落寞和龙华的崛起，关内外溢的需求会越来越少，届时不知道是否有足够的需求来承接更高的房价。
目前在售的有三个楼盘，麟恒中心广场3期、卓越弥敦道、恒地悦山湖，还有建信天宸没有开盘。恒地悦山湖目前在售新房均价4.1万/平，而二手房均价也只有3万/平，卓越弥敦道目前新房价格也是4.1万/平，但二手房已达4.2万/平。
目前建信天宸开盘在即，很多网友希望评价一下该楼盘。
乐居从福田福强路开车前往，经过罗湖，小雨，堵车用了1个半小时。这种意外常有，毕竟在深圳，堵车就像一天能换四季的天气。通勤距离存在差异性，看个人需求而定。但居住与工作的通勤距离，买家一定要经过多方实测，不然未来谁住谁难受。
该项目优势在于离地铁口，塘坑站500米，步行5分钟。但这一点优势根本是3号线楼盘的基本配套。
项目位于龙岗大道旁，住进去可能噪音比较明显。目前将开售的是一期，二期紧靠已拆迁但还未开建，环境受此影响较差，一期住宅2020年年底交房，交房后很可能面临二期开始施工，业主将受施工影响。学校和高端的商业配套，去过的人就知道，暂时就不用期待了。户型中规中矩，地段和基础配套难以短期跟上，刚需要根据实际需求做出选择。
fang'jia