鲁达 楼市只有一个趋势：向下！未来，楼市不再有拐点。
即将到来的市场回暖，就是房东最后的逃命机会；对于购房者来说，这是最后挑选好地段房子的机会。
最近楼市消息混乱，利多和利空交织在一起，立场决定信仰，买卖双方并不关心现实，只愿意相信对己有利的消息。
比如，9月27日，央行三季度例会上强调“两个维护”，以及10月21日银保监会表态“保障刚需信贷”，“在首付比例和利率方面对首套购房者给予支持”等等利多消息频繁出现。
不少地区的银行确实在银行房贷方面开始放松，房贷利率开始下调。
贝壳研究院发布报告称，90城主流首套房贷利率为5.73％，二套利率为5.99％，均较上月下调1个基点。
注意，这是今年以来贝壳研究院监测的房贷利率首次下降。
因此，房东相信，房地产即将回暖，又挺过了一个“寒冬”，好日子即将到来。
这是一个故事，沿着这个逻辑下去，他们会自己找到很多证据支持。比如过去30年，房价都是这么涨上来的。
什么叫首套房，什么叫刚需？目前90%以上都是首套房贷款，要知道我国户均住房已经达到1.2了，哪来那么多首套房购房者？房价上涨的时候，都是首套房，都是刚需，因为操作空间太大了。
但是，购房者相信的是，截然相反的故事。
10月15日，权威首提房产税；10月23日，房产税试点扩大得到授权，全国各地都有权力开征房产税。
狼终于来了！
购房者内心的想法是，现在房价太高了，工资太低了。
现在，在深圳买一套房，普通人不吃不喝得工作48年才买得起，这泡沫太严重了。对比一下，在国际上，房价收入比在3—6倍之间为合理区间。
全国范围内，达到这个数据的只有鞍山、株洲、鄂尔多斯、延安、湖州这几个城市，其余地区房价全都有泡沫。
所以，他们的期盼是，房产税赶紧出台，房价赶紧下降，降到用工资买得起的水平。
这些都不现实。
如果想靠工资拥有一套自己满意的住房，至少还得等10年。也就是说，当下的楼市泡沫至少得消化10年。
01
把房租转嫁给租客？做梦吧！
10月15日，我们发表文章《权威首提房地产税 卖房窗口关闭！》（点击蓝色字体查看相关文章），里面有一个观点：
综上所述，拥有多套房的人，赶在房产税出台以前抛售，是最优选择。
也就是说，现在最应该抛售多余的房子。
问题是什么呢？现在想抛售房子，也抛售不出去。
二手房限贷，已经锁死了流动性。
实际上，卖房的最后窗口期，已经关闭了，房子已经烂手里了！
群体疯狂的时候，很少理会相反的观点，即便提醒了也没用，不撞南墙不罢休。
他们对自己的观点，会不断找逻辑去印证，然后自我催眠和自我强化，最后实现不行了才幡然醒悟。
一个误导性极强的观点是：征收房产税了，我作为房东，会把房产税转移到购房者身上。
先说一个前提，房产税细则还没出台，很多人都认为，无非就是另一种物业费而已，不可能太严重。
但是，我们的观点是，房产税绝对不会像上海那样，0.4%、0.6%，应该至少1%起征，一定会让多套房的房东感受到“疼痛”，否则征收就没意义，没必要做做样子。
接下来，我们算一笔经济账。在北京、上海、深圳，一套房动不动就上千万。如果按1%的税率，一套房一年的税收就得10万块。如果房产价值500万，一年交税就要5万块。
折算到月，一个月交税8333元；一个交税4166元。
这些钱加到原来的房租里面？有多少租客租的起？2020年上海全口径城镇单位就业人员的月平均工作才10338元/月！
多交的税，多加的房租，注意，是租房多加的成本，而不是租房总成本，占工人月收入的80%和40%。
如果再算上原来的房租，敢情租客一个月不吃不喝拼死拼活挣的钱，全给你房东了，这还不够，还要倒贴钱给房东，你觉得可能么？
当然，更关键的一条是什么？房租不是你想涨就涨的，租客负担得起你也不能随便涨。
看一条新闻，上海对租房市场进行价格指导，虽然链家称暂未接到相关通知，但是这说明什么问题呢？
租房市场管制。
2020年9月份，住建部在官网发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，就规定不得单方面涨租金等等，保护租客的权益。
从下面的条目也基本上可以看出，这份条例更多的是保护租客，约束房东。
朋友们，这才只是刚刚开始，这还只是一个条例而已，不是法规、法律。接下，我们来会有更多保护租客权益的法律法规出台。
参考德国模式。
当年德国房地产制度建立的时候，为保护租客权益，德国持续很多年都在制定法律、法规，规定和细则非常详细。
甚至连房租的涨幅，都有法律规定，比如每年不能超过5%等等。
房租市场不像房地产，它会受到更严格的管制，因为一个人在外打拼，可以不买房，但是总不能让他睡马路吧。
而且连资本主义国家德国，崇尚自由竞争的国家，都出台措施，人为的干预租赁市场，我们作为社会主义国家，又怎么会放任租赁市场混乱呢？
不用抱有侥幸心理，我们以后的法律法规，只会比德国更加严格，更加详细，房东会更加难受。
也就是说，企业想在租赁市场赚大钱，想都不用想，顶多赚点辛苦费；
房东想靠出租房子赚钱，也不用想，前10几年根本覆盖不了成本，因为买房投资的成本太高。
所以，趁现在还有机会赶紧抛售。
02
别让渣男前任毁了你！
有时候，制约自己的不是市场，而是心魔。
我一直关注一个城市是西安，因为西安大动作确实不少，抢人大战，房价连涨40、50个月等等。
可以说，过去几年，西安的房价涨幅全国名列前茅，而且城市分量在，值得关注。
但是，在2020年10月，我就发文《愚蠢的西安》（点击蓝色字体查看相关文章）提醒风险：
尝到了甜头，现在西安一心只想赚快钱。
从哪里赚？房地产！
而西安的房地产，也全凭一口气吊着，岌岌可危。
后面“上车”的人，还活着梦里，这很危险！
逻辑是：
1、当时大趋势变了，全国都是相继入冬，曾经火爆的环京房价腰斩，西安作为一个大城市，也不例外；
2、西安自身房价已经涨太多，从2017年以来，就没停止过，这很不正常。已经填补了之前房价不涨的洼地，甚至严重透支了未来的涨幅。
3、跟郑州、武汉、成都、重庆、长沙等同类城市相比，西安自身的产业，经济等并没有过人之处。但是房价涨幅却大幅超过这个几个城市，房价涨幅并没有支撑。
西安户籍人口那么多，常住人口这么少，就是最直接的证据。人家只是把户口转了过来，并不在西安生产和消费。
4、过去几年，西安的房地产都是靠全运会这个借口炒作。问题是，每个城市都有炒作借口，全运会并不能给西安带来实质性转变。
而且惯例就是，一个城市举办大型盛会之后，房价都是向下走的，无一例外。
如果那个时候挂上网卖，差不多2021年上半年能卖掉，完美套现走人。
现在想走，也走不了了。
如果一只股票，你10块钱买了，然后11块钱卖了，那么一个投资者大概率不会在12块钱再买入。
如果一套房子，房东之前遇到过一个客户，曾经报价220万，差一点成交，最后因为购房资格问题搁置。
那么，之后房东遇到报价215万的客户，大概率不会同意卖掉，即便它当初买的时候也可能就150万。
这就是行为金融学上的锚定效应。
意思是，一个女的只要交往过异常“优秀”的前男朋友，爱得死去活来，刻骨铭心，那么她就再也无法回到正常的感情生活，嫌弃之后的男朋友这也不行，那么也行，配不上她。
即便那个“优秀”的前男友只是一个哄她的骗子。
西安的房地产就是这样，房东都刚刚经历过高峰期。今年3月份，还有人给我出价280万，我们都坐下谈了，客户都去银行办贷款了，甚至连定金都交了。
所以，我的房子，低于270万免谈。
一个优秀的投资者，懂得克服锚定效应，懂得克服损失厌恶，知道见好就收，及时止盈或止损。
一旦陷入锚定心理，这套房子基本上算是砸手里了。
如果他是2017年买的，现在低价抛售可能还能赚点钱，继续拿下去，大概率就是要亏钱了！
03
抛售学区房最后的机会
在房地产下行趋势下，你的房子有啥长处，让客户觉得非你这个小区不买，非你这套房子不买？
只有一个理由：学区。
中国人为了孩子的教育，愿意付出的代价超过想象。所以，学区房才那么贵、课外辅导才那么卷。
过去，西安房地产火爆起来，很多河南人都去抢占西安的教育资源，买学区房。
西安抢人大战之后，房价是涨上来了，但是“代价”也出现了，优质的教育资源被“新市民”抢占。
现在，不少二线城市，比如西安，学区房还存在，而且还非常贵，流动性也相对较好。
即便银行不放贷了，每年5月份，仍然会有大批全款客户去买学区房。
对于手握学区房的二手房房东，如果自己用不到，赶紧卖掉，这是最后的机会。
为啥？政策的铁锤，一定会锤到西安的学区房。
北京为了整治学区房，采取啥政策？多片划区。一个小区对应N个学校，去好学校只能摇号，摇不上就去“菜小菜中”。
上海为了整治学区房，采取配额制。一个好的高中，全市范围内给指标，非常差的初中也能得到一定的名额，好的初中名额比例大幅下降。这导致好初中的学区房价格暴跌。
深圳为了整治学区房，采取教师混岗制度。好学生离不开好老师，但是好老师和差老师，都不会一直待在一个学校，会去其他学校轮岗，轮岗个三五年等等。
现在，相比一线城市的教育公平和学区房打压力度，西安或其他二线城市还只是做做样子，操作空间非常大。
比如摇号，比如提前录取，联考等等。
未来，全国城市学区房，基本上都是参考一线城市，趋势就是：学区房价值下降。
拉长时间，对应的就是，学区房价格暴跌。
当租房就能上学的时候，完全把教育属性剥离出来，学区房就彻底完蛋了。又老又破，环境又差的学区房，价格恐怕要下跌80%。
当然，在政策出台之前，仍然有“套利空间”，有钱买学区房，孩子就能上好学校。
非必要，远离学区房。
对于大多数人来说，立场决定观点，他们不相信真相，只相信立场。
对于房东来说，问题是什么呢？别人炒房都赚了，你炒房不一定赚；以前炒房都赚了，这次不一定会赚。
这是最后的逃命机会。
对于购房者来说，问题是什么呢？以后想买房只能买新房，只能住到偏远的郊区。
一个现实就是：对于普通人来说，没有信贷支持，好地段的二手房，房东卖不出去，你也买不到。