luda ■点击右上角【关注】“杨在明征地拆迁律师”头条号，私信回复“咨询”，即可享受一对一法律服务咨询。
■杨在明征地拆迁律师，专注为被征收人提供专业、周到的法律服务。
城中村改造项目，是当下很多被拆迁人会遇到的拆迁项目类别。那么，“城中村”究竟是何种概念，它究竟是城还是村？被拆迁人又会按照怎样的标准获取补偿安置呢？本文，在明律师就为大家普及一下城中村改造拆迁的几个基本问题。
一、什么是“城中村”
随着我国城市化进程的不断加速和扩张，农村人口不断向城镇转移，使得城区面积和城镇人口数量不断增大，城市规模不断扩大。
这就使得原本地处偏僻的农村已逐步处于城市之中，演化为城市市内的一个个独立聚居单元。这些村庄一般均属于城市近郊或者城乡接合部，后被统一规划为城市区域。
而这些农村的村民或者居民仍居住在原村落，其自治组织仍然叫做“xx村民委员会”，甚至所处的基层政府仍叫乡镇而非街道办。
这种城市里的特殊的村庄，就是城中村。近些年，全国各地都在搞城中村改造项目，其具体名头五花八门，有的是“城市更新”性质，目的在于改善村民的居住环境，也有的则与商业开发直接挂钩。
二、“城中村”土地性质的几种不同情形
城中村的土地性质是什么，这会直接影响征拆程序的适用和补偿结果的多寡。实践中，“城中村”的土地主要分为如下两种情形：
（1）本村集体土地已被征收为国有，农民的户籍已由农村户籍转为城市户籍，征收后因资金、政策等原因导致征收项目滞留多年，原集体土地上一部分农民完成上楼安置，一部分农民居住的房屋未被拆迁，后该村所在的土地被划入城市规划区。
（2）本村集体土地尚未被征收，农民住宅房屋的周边土地相继被征收，但是整个区域都已划入城市规划区。
对于上述第一种情况，事实上涉案土地性质已转化为国有，那么理应参照适用国有土地上房屋征收补偿标准来实施拆迁补偿。
而对于后一种情况，土地属于何种性质则存在很大的争议。
《土地管理法》第9条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
该条中的“城市市区”一般理解是指城市建成区，即指已经进行城市配套建设，具备城市功能，基本连片并由市政部门直接管理的区域。
但毫无疑问，在未依法进行征收，未变更土地性质登记的情况下，该村的土地仍然是集体土地，而非城市国有土地。
此时，拆迁方往往会以此主张适用集体土地上房屋的征收补偿标准，而对被征收人提出要求参照适用城市房屋征收补偿标准不予认可。
三、“城中村”征收拆迁项目适用的补偿标准
（1）对于土地已被征收过的“城中村”的房屋补偿标准，应当按照国有土地上房屋征收标准计算。此时，征收方事实上怠于履行对农村村民住宅房屋的补偿安置职责，那么征收方应当依据最高法司法解释的规定参照国有土地上房屋征收补偿标准给予补偿。
（2）对于未被征收过的“城中村”的房屋征收补偿标准，原则上只能按照《土地管理法》及其《实施条例》的规定计算，主要是房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价。但笔者结合实践中的情况认为，因涉案村已纳入城市规划范围，享受城市配套建设，参照有关国有土地上房屋征收补偿与安置标准予以补偿、安置也在合理范畴之内，被征收人可积极提出主张。
综上，如果您家处于“城中村”范围内，或者您看到的补偿安置方案是某某城中村改造项目，或者是停滞多年重新启动城中村改造项目，在明律师都建议大家尽早咨询专业律师，通过申请政府信息公开等途径调查核实涉案土地的性质变更情况，确定补偿安置利益的合理诉求，更好的维护自身的合法权益。
版权声明：本文为北京在明律师事务所原创文章，未经授权，拒绝转载！