luda 十年台东，十年台西
青岛还是那个青岛，但台东已不是那个台东了。
多年前，曾经年轻人最喜欢去的地方就是台东商圈，吃喝玩乐一条龙可以搞定。强大客流使得台东的商铺租金日渐升高，手上有几个台东商铺的人可谓日进斗金。
不过随青岛各地涌现出了越来越多的新式商圈，这让过去来逛台东的客源分流了不少。同时台东缺乏大的综合体，商圈面貌日渐破败落后，很多商铺也开始空了起来，曾经一铺难求的现象再也不复存在。
台东商铺的经营起伏只是青岛商业网点的一个缩影，好歹青岛大爷大妈的消费惯性，台东还是勉强维持了一定的客流，其他区域的商圈更是难以言说。曾经的青岛第一街中山路，如今变成了游客买土产伴手礼的过气街道。
曾经青岛有个台西区，青岛人习惯称之西镇，中山路商圈就在台西区。随着青岛市商业中心转移，中山路商圈衰败，台东商圈崛起；如今大环境斗转星移，台东商圈也开始走了下坡路，李村、新都心等商圈开始崛起。
闭眼买商铺，一铺养三代的事情早已经过去了。
一般人不建议买商铺
如果你是一般人，强烈建议不要买商铺。
正因为你是一般人而不是二般人，你的思维、人脉、现金都不足以让你抵抗各种市场投资风险。而商铺一旦投资失败往往很难收回成本，严重影响生活质量。
同时商铺的选择地段、时代大环境都非常重要，甚至运气都是一个重要变量。而且现在中国的营商环境的巨变，早已经今非昔比：、
首先是商业的饱和化。原来各大城市基本就是一条两条主要商业街，上海叫南京路，成都叫春熙路，我们青岛就是中山路，商业资源稀缺的情况下，客流十足，商铺容易赚钱，因此商铺供不应求。
而现在，18线城市的商业街都矗立了起来，大量的商业网点被建了起来，商铺的稀缺性早已经不存在。
其次是互联网电商的崛起替代了商铺功能，商铺的存在价值被极大削弱。这点各种文章已经论述的很充分就不再赘述。
另外特别需要注意的一点就是二手商铺的交易税费相比普通住宅高不少，差不多占整体房价的20%～30%，比商住公寓还离谱。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益，想出手很困难，只适合赚租子。赚租金的话，合格的商铺必须有7%～8%以上的回报率，并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款，这样的商铺才有投资价值。
以当时买入单价1万/平，共100平的商铺举例，如今市值单价涨到2万/平，明面收益可谓不错，可是一算税费可谓惊人：
商铺营销新套路
满街大大小小的商铺滞销，开发商各大销售团队又演化出升级版的空手套白狼的策略，收割无脑韭菜的套路再次升级。
“总价60万买地铁旺铺！5年包租，年租金回报率10%！”
是不是很心动？
这么算下来，十年就回本了呀！到时候转手一卖，还能再赚点。
好开心，肯定会赚钱！
晚上去饭店多点个啤酒蛤蜊畅想一下发财后去买麦岛海景房还是崂山别墅。
如果有人这样想，那么房侠客请这位朋友吃药，买这种商铺之前吃健脑药，买之后吃后悔药。
作为一个成年人应该明白——无利不起早，既然商铺营销方说的这么好这么赚钱，为什么营销团队不留下这么好的生意自己赚钱，有钱让你赚？
羊毛出在羊身上，你就是那只羊。
不客气的说，99.9%的“返租商铺”都是坑，天坑 。
返还的租金，那都是你在当初买的时候多交的购房款（智商税）。
隔壁不包租的商铺，单价10000元，50平的铺子卖50万；
这边承诺包租5年、每年10%的回报率的商铺，单价12000元，50平卖60；多出来的这10万块钱，刚好分10年以“返租”的形式还给你，年租金回报率确实是10%。然而，一旦这笔钱返完了，就开始按市场价支付租金，市场租不出去就没有，反而倒贴营运方管理费。噩梦不仅是营销方直接跑路，剩下空壳公司。你气急败坏告人家也没有用，对方破产清算你也一份钱拿不回来。
好吧，认倒霉自己往外租，不过严酷的市场环境很快就会教育你，10%的年化回报率，那是无论如何也达不到的。
商铺淘金指南
当然有人投资技能天赋异禀、有钱任性或者确实出现性价比不错的商铺，那么还是建议认真考虑一下商铺的投入与产出比。
公式1：主要适用于没有贷款的一次性投资
(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入
年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率
购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限
公式2：主要适用于贷款投资的收益计算
(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入
(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限
年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率
在产品的选择上，千万不要买以下几种商铺：
1、周边没有导入客流配套的不要买
2、不临街不靠地铁等交通要道的商铺不要买
3、小招商运营公司管理的商铺不要买
4、期房商铺最好不要买
总之一句话，楼市有风险，投资要谨慎!
来源：青岛房侠客（微信）