luda 作者：刘晓波
2021年1月29日晚，上海房地产市场再次传出了重大消息。上海银保监局通过网站发布了《关于加强个人住房信用管理的通知》，共发布了8项措施。
1.严格执行差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付款比例、偿还收入费、限额贷款等要求。
2、严格实施房地产贷款集中度管理，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行，应针对性地强化过渡期业务调整。
3、严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。
4、严格加强借款人资格审查和信用管理。尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。
5、重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
6、禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。
7、严格房产中介机构业务合作管理。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
8、对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒。
上海银保监局的8条“新政”，可谓招招打到要害，将对火爆的上海楼市产生降温作用。
在此之前，深圳在遏制“打新热”过程中，已经在“审核首付款资金来源和偿债能力”，“防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力”等方面做了一系列尝试。
其中最引人瞩目的是：1月22日深圳住建局发布通报，对华润城润玺一期12名涉嫌违规“打新”的认购人作出处理，暂停相关人员的“网签”，及其购买、承租保障房和人才房资格，这些人的公积金贷款资格也被叫停。
这12个人之所以被处罚，是因为他们在“打新”的时候隐瞒真实情况、提供虚假材料，主要体现在购房资金来源、流水等方面。
对于这12个人来说，过去2个多月可谓“南柯一梦”。在去年11月末的时候，他们一度“中签”了华润城，并成功选到了房子，以为数百万元的差价已经是“煮熟的鸭子”。但一场大清查下来，不仅数百万元的红利“泡汤了”，还受到了严厉的处罚。
至于那12套“金贵”的房源，将被拿出来重新抽签。
深圳创先例在前，上海建立制度在后。
于是，新一轮楼市调控开始在信贷管理上更加细化、规范化了，堵塞了此前存在的很多漏洞。对此，我们应该给上海银保监局点赞。
更值得注意的，是上海此次新政的第五条，也就是：
重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
此举一出，对市场影响巨大。但具体执行起来的细节尚不清楚，只能做如下的推导：
“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”，意味着很多新房（住宅）在拿到预售证开始销售的时候，未必符合“主体结构已封顶”的条件。那么，怎么销售？
如果不推迟预售，将只能卖给全款客户。这样做，相当于取消了（至少部分取消了）新房市场的资金杠杆，很多刚需客户、中低收入客户将被排斥出购买者的队伍，如果新房又存在价格倒挂，那么必然会产生一种批评的舆论——“新房红利优先让富人享受了”。
所以，要么让新房价格倒挂归零，要么提高预售条件——让“主体结构已封顶”成为预售的基本条件。这样做的结果是，一大批新盘上市将被推迟，短期市场新盘会变得稀缺，导致部分资金流入二手房市场。
也就是说，这种做法短期会让供应量减少，但中长期会起到遏制市场活跃度的作用，至少开发商的资金周转会变慢，压力会加大。当然，也就控制住了银行信贷流入房地产的节奏。
第五条新政还有后半句——“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”。
这意味着，上海的商铺、写字楼、商务公寓等“商业用房”，预售将基本变成现房销售。如果卖期房，购房者只能支付全款，无法贷款。
这当然也是为了压降银行贷款里的房贷比例，减缓资金流入房地产领域的节奏。
此外，上海今天公布的第八条新政（对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查），也值得关注。其实楼市在几个大城市的飙升，跟消费贷、经营贷有密切关系，这些贷款的利息明显低于房贷，被人用来炒房。
上图是央行今天公布的2020年全国贷款数据，可以看出“住户经营贷”同比增速高达20%，全年增长了2.27万亿，多增了1万亿。而这，就是今年楼市局部大涨的核心秘密之一。
楼市要活跃，要上涨，需要资金的支持。当资金被管住，市场活跃度当然会下降。
由此可见，今天晚上上海出台的8条新政，杀伤力还是比较强的，这有利于让过热的上海楼市恢复理性。
从长远看，上海楼市仍然会持续向好。毕竟，最近上海调整了发展战略，未来做大做强的意向非常明显，城市格局将呈现“1个中心城区+5个相对独立新城”的新局面，上海对人才、产业的吸引力将不断增强，而在国家战略中上海的地位更是一马当先。但短线暴涨，是不被允许的。