luda 这是一篇白沙新房，二手房的指南，看完之后不要再说“白沙无房”了，文章偏长，适合收藏。
开篇要先来传达一个好消息：
4月27日，中牟县人民政府已经与郑州市第十四高级中学、郑州外国语学校签订高中外迁用地协议。
这是自省实验高中部、初中部在白沙开建之后的又一个教育利好。
这意味着，郑州高中大三甲（郑州外国语、郑州一中、河南省实验高中）已经来了两家。
省实验的到来，使得片区房价从14000档次直接蹦到18000的水准。郑外来了会怎样？拭目以待。
先是郑开同城化，接着郑开快速通道，然后白沙镇户口划归金水区，接着又是郑外来了。
近期的这几把火，直接把白沙烧上了热题榜，后台一直有粉丝留言让详细说一说白沙。
众所周知的是，白沙新房一直非常少，一双手都数得过来，因此很多人感慨“没有上车白沙的机会”。其实只要是不只盯着新房看，白沙的机会还是有的，而且还不少。
单贝壳平台白沙二手房挂牌量就有2000+，再加一些既不算新房又不算二手房的转让房，这个数字估计要到3000+。
在笔者看来，上车白沙的症结不在于有没有选择，而是在于白沙大量二手房参差不齐：商品房中掺杂着大量家属院和团购房，同一片区差不多的楼盘价差两三千，交房多年依然没有房本，有些房价低地超乎想象等等，情况非常复杂。
可以说，白沙二手房之乱，堪称是郑州之最了。
本文综合了实地探盘、中介咨询、媒体报道等渠道的信息，对白沙的50多个楼盘分为6个小区域，进行地毯式的梳理，除安置房外，基本都有涉及。
近期计划置业白沙的粉丝朋友，可以收藏了。实地看盘前拿出来看一看，就不怕被忽悠了。因为有些楼盘的问题，中介知道得也不定很全面。欢迎大家留言补充。
注：二手房是一房一价，以下市场价仅供参考。选房优先顺序是新房，其次二手房，两个都买不到通常也会有一些内部转让房，但要承担相应的转让费和风险。
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象湖北
这个片区位于金水大道以北。
楼盘较少，以高校为主（河南财政金融学院、河南师范大学新联学院、中原文化艺术学院、省委党校）。
【瀚海观象】
在售新盘，正常商品房，价格26000（少量尾房）。
大平层，配置十分豪横，外立面全干挂石材+紫铜，据说不输于北龙湖豪宅，号称“郑州版古北一号”。
【建业春天里】
一期，有房本，没满5年。
8栋高层+22栋别墅。高层与别墅共享园林绿化。
二期，刚交房不久，没二手房。纯高层，精装。
小区内有多个景观凉亭、儿童游乐区、运动器械活动区、夜光跑道。小区外部还还很荒凉，日常生活对北边安置区依赖较大。
【文苑花园】
二手房，有房本，满二不满五，价格18000以上。
省委党校家属院，大户型，一梯两户，11层的小高层。位置靠近东四环，距离华中阜外医院只有300米。
房子是2016年竣工的，但不少房主就是交点钱占个名额，很多房子根本没有网签。所以还能找到不少可以直接网签，直接走一手房手续的房子。这样一来二手房的税费能省下不少，
但是有的需要全款。
【宁馨苑】
二手房，有房本，满二不满五（即将满5），10000元/㎡左右。
女子监狱家属院，六七层电梯洋房。
房屋的品质还不错，小区中央有大广场，车库全是地上一层。
【翰林雅苑】
二手房，有房本，不满5，价格8000左右。
教育系统定向开发。
大学教师团购价格在4600左右，差额大概三四千一平，总计差额税大概8万左右。
跟智慧城云著是同一个开发商。
【智慧城云著】
新房未交房。白沙管委会定向开发小区。
中产置业提供土地，河南泽亿负责投资、建设、销售等。
新房时候卖到8500，原定于2018年10月交房，但施工一拖再拖。目前主楼已基本完工，管线绿化等也基本完成，正在铺装收尾，今年应该能交房。
根据业主前期的反映来看，这个小区的备案手续也不顺利，后期下证可能也是个问题。
【云溪苑】
东区职工团购房，精装。
目前应该是在施工中，信息比较少，跟省实验旁边的凤栖苑是姊妹篇。都是中建七局承建，质量应该有保证。
2019年已经网签，当时有转让房，转让费30万左右。
— 2 —
象湖西
这个生活氛围浓厚，一半商品房，一半安置区。
【亚新紫藤公馆】
新房在售，大平层，部分交房，售价25000元/m²。
亚新集团成品房之一。
区域内名副其实的CEO，属于总价350万元起步的高端盘，整体去化慢。
褒贬不一，好在2020年已经部分交房，可以实地看一下效果。
【通利郑东华府】
新房在售，欧式精装洋房，28000起。
楼盘产品包括14栋多层洋房+3栋小高层，小高层暂未有信息。
容积率仅1.9，洋房装修配置很下本钱，也是号称向北龙湖看齐的终极住宅。
开发商是本土房企，开发楼盘有通利·宝丽花园、通利·尚城国际、通利·正基雅苑等。
【汉德如意府】
准现房在售。4栋住宅，均价13500左右。
丹尼斯旗下的房企开发的，没什么住宅开发的经验
产品非常一般，特别是户型。
【和美家园】
新房在售，剩少量别墅在售，均价24000左右。
小区占地小，产品是2栋高层+4栋叠墅。
定向开发的军工家属院，少量房源对外销售，之前高层售价12000左右。
【雅居乐国际花园】
二手房，满二不满五（少部分房源满5），市场价17000左右。
分为东西两个院。西苑是高层+小高层。
开发商雅居乐是南方房企，园林景观做得比较好，小区内有露天游泳池，楼盘外立面很有辨识度。虽然交房时一度维权，但挡不住二手房的价格蹭蹭往上涨。
这个楼盘去化比较早，2016年已经卖得差不多了，如果按照2014年新房购入价8300左右算，差额近万每平了，所以差额税不低。
【中建翰林院】
二手房，纯高层，满二不满五，市场价16000左右。
部分房源是中建七局交通厅团购房。
毗邻白沙地王“紫藤公馆”，整体容积率2.5，中建七局主导开发，整体质量和景观效果都不错。
房子是2018年交房的，差额税免不了，根据2016年9800的购入价，差额大概五六千一平。
【南熙福邸】
二手房，满二不满五，均价14000左右。
一部分是审计厅单位房，一部分是正常商品房。
产品是14栋小高层+1栋公寓，主力面积是90平两房和140平三房，容积率2.49。和上东城一个开发商，不过档次比上东城好得多。
2017年交房，2019年下房本。2016年之前8000多，2016年之后增加了些直饮水、新风系统、密码锁、地暖等配置房价涨到14000。买得早的都赚了。
【上东城】
二手房，有房本，满5，均价13000。
很成熟的大社区，入住率很高，挂牌量和成交量都很高。
品质和绿化非常一般，但对面就是雅居乐花园，价差四五千一平，还是很得刚需客户欢迎的。
【恒通新城】
二手房，满5（少量不满5），均价12000左右。
正常商品房。
小区人才分流，有顶楼复式，环境也整体比上东城好，但是户型整体偏大，最小的是127平。
【伟业象湖湾】
二手房，满二不满五，市场价12000-14000。
中信银行家属院。
一共6栋楼，小高层为主，主力户型87两房，125三房，168四房，品质还可以。
【山水生态城】
二手房，有房本，满五。均价9700。
地矿局家属院、孤盘。
这个楼盘比较奇葩，我们今天所提到的所有楼盘在白沙规划图上的落位都是住宅地块，而山水生态城所在的位置其实是绿化用地。
因为这个小区2013年就开始交房了，当时白沙的规划还没有出台。但规划图为何没有按照用地现状改过来，也是很令人疑惑的。
再加上小区一直没有房产证，于是坊间一直传言这个小区要被拆迁。
不过，2020年山水生态城北区的房产证陆续下了，南区暂时还没有。
目前由于象湖南路不通，所以也无法便捷地享受到恒通新城附近的配套，形成了一个“孤盘”的局面。后期等东侧拆迁户的问题解决了之后，象湖南路应该能很快打通。
【天一建苑】
二手房，房本没下。
住建厅和交通厅定向开发，7栋高层。
目前，无法进行二手房交易，个别房子可以走一手房手续，但需要全款。
【郑住永盛苑】
内部房，正在施工中，目前市场上暂时没有新房销售或二手房转卖的信息。
【水木年华】
问题小区，暂无房产证。
上东城东侧紧邻的一个小楼盘，2009年就交房了，但由于没有房产证，所以一直没办法进入二手房程序。
原因是开发商曾经将3栋楼做了工程抵押，而且后来该房企的资质证书也被强制注销了，目前联系不上。
— 3 —
物流园组团
这个片区优势和劣势十分明显。
优势是距离8号线地铁近。劣势是被建材市场，被热电厂包围，环境很差，曾被网友狂喷。
目前热电厂已停，不过暂时没有接到拆迁的通知。
片区小区少，居住氛围也不如上东城。
【中央花园】
二手房，有房本，部分房源满5年，市场价9000-1000。
户型以137和143为主。
2014年单价7000多，后来一度认不清现实飙到13000。
【丹桂苑】
地税局家属院。
看这小区就2个字，奢侈，主要指的是户型和景观。
户型是155-388，每户都送二三十平的大阳台。
中央景观也非常大，绿化率50%以上。
【御龙国际】
二手房，暂时没房产证。
一分部为正常商品房，一部分为单位团购房，包括富士康高管、人民医院、儿童医院、潮汕商会、中原银行等。
开发商是绿城，但不是杭州的绿城，而是河南的绿城，跟龙子湖那个局外的商业一个开发商。
一期，2017年竣工。二期，2019年交房。
2017年中介狠命推这个楼盘，当时价格是12000，准现房。
据说开发商正在准备预售变现售的相关资料，很快应该就可以下证了。
— 4 —
象湖东
这个片区以品质商品房为主，多次新二手房，这部分大家相对熟悉。
【星联枫桥湾】
新房在售，洋房，毛坯17000-19000.
这个盘是星澜想要打造的标杆楼盘，141-197大户型，贾鲁河一线河景，外立面非常炫酷。据说能上省实验，但写入不了合同。
【星联岚溪府】
新房，少量房源在售，均价14000，精装，2023年交房。
户型越小越贵，小户型甚至达到15000元。
【星联湾】
高层已售罄，目前在售洋房均价27000元/㎡。
二手房高层，均价13000。
【永威森林花语】
新房剩余少量别墅，26000起。
二手房刚交房还处于限售期。
一期2020年月份交付，二期应该也很快交房。房本还没有办出来，少量1期房源凭购房合同转让，均价一万三四，但还需交转让费。
【吉地澜花语】
新房现房在售，高层11200-12000；洋房14500-16000。
同时，也有不少二手房挂牌出售，满二不满五，价格与新房相当。
由于开发商知名度不高，周围竞品太强，项目亮点不够，因此新房一直卖到现房，二三期在售时，一期已经交房。
新房、二手房都有，且存在一定的竞争关系，新房还跟二手房抢客户。
新房说：买二手房，现在不满5年，还得交差额税。
二手房说：买新房超出限价的部分还得一次性，我精装还送家电，算起来还是我便宜。
【融创象湖壹号】
二手房，有房本，一万四五。
一共有5期，目前1-4期都已经交房，但二手房交易主要是一期（2018年交房）。交房时喧闹一时，但其实整体还不错。
【有色地质家园】
二手房，部分房子已经满5年，单价10000。
是白沙交易量比较高的二手房，景观不错还有水系。交房早，入住率高，类似上东城，但比上东城环境好。
【星联御象湖】
新房售罄，未交房。
这个房子最开始9500内购，后来涨到11500毛坯，后来加上精装卖到13500。
再后来白沙无房，就卖到精装14500。一路水涨船高。
合同签的是今年交房，目前无二手房在售，有些新房转让的，加上转让费20万左右，毛坯差不多12000左右。
【美景东望】
正常商品房，三期有少量环保厅的团购。
当初一期9000，二期精装12000，去化很快，火了一把。
目前一期已交房，但房本暂时没下来，三期有少量内部转让房，可直接更名。
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省实验组团
这个片区的优势是有贾鲁河、有地铁口8号线、有名校省实验中学、有大型商业华联ARC。直接比河对面的商品房区域高出三四千一平。
【蓝城玫瑰园】
正规商品房。
跟诚园差不多，共占地约144亩，一共分为三期。
一期为6栋7+1层坡顶洋房、6栋4+1层叠加别墅、4栋3+1层的4联排别墅，10栋双拼别墅，二期为2栋8层小高层、2栋为11层小高层，三期规划2栋商业，3栋精装修公寓。
目前小高层（毛坯） 18000 元/㎡，洋房（毛坯） 21000 元。
【锦绣家苑】
二手房，满5。
属于这个片区的抢手房源。主要是因为价格低，外部环境实在太好。
产品是六七层的多层楼房，没有电梯。
原本是经济适用房，房东补齐差价之后可以下商品房的房本，可以出售。
【银榕居】
新房在售，售价为22000元/㎡。
精装，小高层住宅，面积98-143平，两梯两户。限价12000，多出部分要一次性付，带装修。
【蓝城诚园】
部分是发改委内购，部分是正规商品房。
曾经轰轰烈烈过，因为均价17000，全款，还有绑定一个18万的车位。
吃香的原因是：省实验学区房，蓝城代建，低容积率，纯小高层；2T2；138起步，社区纯粹，临贾鲁河，8号线地铁口。
何况全款优惠6%，折合下来不到13000，还能返贷，即使绑定18W的车位又能怎样？
【凤栖苑】
新房，即将交房。
郑东管委会内部房。
产品是，140平四房洋房（精装），110平三房小高层。施工单位是中建七局，质量应该还可以。
2018年前后认筹，但是由于前期手续问题暂无法网签，最近交房在即，也即将网签。有少量转让房源，可以关注。小高层20-30万转让费，洋房60-80万转让费。
【佳润滨河佳园】
新房售罄，二手房处于限售期。
内部房，检察院、纪委，中原银行、兴业银行等众多部门内购，而且高层内购够也从之前的5000涨到了10000。
目前少量房源可以全款更名，均价13000左右。
产品是高层+小高层+洋房+别墅，容积率2.2临贾鲁河、临地铁口8号线、临名校省实验中学、临大型商业华联。
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白沙镇组团
距离白沙核心区较远，商业等配套更多依赖镇级资源，因此命名为“白沙镇组团”，且周边由于物流通道影响，整体氛围较差。
【汇泉东悦城】
新房在售。
占地379亩，三块住宅，两块商业。
一期售罄。
二期在售，一口价房源11000，精装修，5栋高层、4栋商业、1栋幼儿园，容积率为3.99，户型面积从89平方米-129平方米。
交通是优势，2条大路（一条陇海路，一条前程大道），三地铁（8号线、13号线、20号线）。
【东润城】
新房、二手房均有。
楼盘体量大，占地约1200亩，分八期开发。
五期六期新房在售，12000元/平方米。
四期是商业，因规划位置有天然气管道和军事炮台设施，军事设施手续和流程需中央军委审批，所以暂无法施工。
一期臻园、二期璟园、三期裕园都都已经交房。但都不满5年，都有差额税。
【东悦城】与【东润城】是竞品楼盘，东润城产品规划，配套成熟度，开发商口碑略优于东悦城，东悦城位置和交通优于东润城。
区域内还有个【郑地美景紫华城】也是正常商品房，可以关注，目前未开盘。
【格林上东】
一期，二手房已经上市，满二（部分房源满5）。
二期，少量新房在售。
价格均在10000左右。
【恒通风景苑】
二手房，满五，价格8000。
老小区了，2009年交房的。
虽然有凉亭水系，但还是安置房既视感。
【郑东宽豪斯】
二手房，满5，均价9000-1000。
多层步梯房，多小户型。
【郑东新世界】
二手房，满5，均价均价8000-9700。
70-90的小户型多，挂牌和成交量都比较高。
【郑东宽景一品】
二手房，均价10000左右均价。
产品是小高层+电梯洋房，2014年交房，2018年下证。
【天怡佳苑】
二手房，满5，均价9000-10000。
高层+小高层
一期，2013年交房
二期，天怡佳苑10#楼剩余几套132平的三房，均价5900元/平左右
三期2015年交房，算是老小区了，当时均价6800
【盛驰花园里】
二手房，部分满5，均价9000。
户型适中，83，99，107。人车分流。
【府苑小区】
二手房，均价5000左右。
户型超大，155平起，270平才做四房。
土地性质是教育用地，税费高，而且不能贷款，要全款付。
【郑东尚庭】
无二手房挂牌。
原定于2018年交房，后来因为北侧的中原大道涉及国有企业和宅基地未拆迁，影响施工进度。一直到2020年5月才交房。
【龙泽花园】
问题小区。
高层+小高层+别墅。
延期交房四五年了，而且开发商与施工方债务因素，无法办房产证。
2020年有六七十套房子参与拍卖，评估单价在9000左右，起拍价很低，不足6000。
写在最后
以上就是白沙目前的楼盘情况，大家可以对照选房。最后补充两个被问得比较多的问题：
1，白沙房产证到底是哪里的。
这个问题有很多人迷糊，是因为房本上既有“中牟县”又有“郑东新区”。
2012年中牟县的白沙镇、杨桥镇、刘集镇部分区域（东边界至万三公路以西、北边界至黄河）由中牟县托管至郑东新区管理。
但由于国务院行政区域划分未变，托管区域内涉及的土地、规划等相关业务仍由中牟县人民政府审批，所颁发相关证书需加盖中牟县相关部门印章。
郑东新区不动产登记中心从郑州市不动产登记中心领取空白证件，送中牟县自然资源局加盖公章后办理相关登记业务。
因此，办理程序是需要到中牟县房管局和众旺路那个郑东新区不动产中心。
2,白沙为什么很多小区交房多年没有房产证。
因为小区正赶上由于区域和政策的调整，主管部门的交接一直没有完成。
之后随着白沙户籍的变更，只要不是开发商问题，下房本的速度会很快。