鲁达 在房地产行业，多年来很多事情都被认为很奇怪，但有些事情是马高无法忍受的愤怒。
比如售楼员的那些“逼定术”：1、上次开盘我们x小时内被抢光了，你要的户型只剩这几套了
2、你现在不下定金，不能保证你明天来还有这套房子
3、今天是某个优惠活动的最后一天，明天优惠就取消，上调价格
马哥真是一个耿直boy~~~
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特约撰稿：马哥
“逼定”，是房地产销售专业术语。每个售楼员入职后，都会被培训一番，就是用各种办法让你产生紧迫感，赶快下定金。（友情提醒第一次买房的朋友：认筹金是可以退的，定金是不能退的，所以交定金一定要慎重，交了就没有后悔药吃。）
前两周，马哥认识的一房地产从业人员，去盘龙城一楼盘看房，短短一个多小时，就当场下了定金，事后后悔不已，找人想办法能否退定金。——一个业内人士都尚且如此，何况第一次买房的人呢？
现在的楼市，开发商在肆无忌惮的玩弄购房者。而购房者无计可施，自觉或者不自觉地钻进开发商设下的坑：你的运气有那么差吗？你看中的楼盘正好全武汉市的购房者都看上了？你想买的房子非常凑巧别人今天就要买？你去售楼部怎么就刚好碰到了优惠最后一天？
明知道不会这么凑巧，但是不下定金就是不放心。不得不承认，这些“逼定术”，在当下房价上升期屡试不爽，多数购房者根本抗不住售楼员的“威逼利诱”匆忙下定金。
武汉这个楼市，充斥着太多的流言和谎言。慌乱出手，又迅速后悔，这是目前相当一些购房者的窘境。
怎样稳健又不错失时机买房，可以复习下马哥上一篇《在武汉买房最坏的时代，手把手教新手买套靠谱房》，怎样避免被忽悠，今天马哥就来和大家聊聊武汉楼市目前存在的那些谎言。
谎言一：现在赶快买房，后期购房政策又要收紧
马哥说：限购等行政调控已经成为历史，信贷调控将成为主要调控手段
“五一”前，马哥接到个熟人电话，问武汉“五一”起是不是又要收紧购房政策，后期对外地人是否会限购？——这位熟人想给黄冈的父母在汉买套房，最近都没有看到如意的房子，想慢慢看，但是担心后期政策有变，买不了房。
马哥蛮奇怪：武汉限购取消也就1年半，怎么又传出限购消息了？一打听，原来前段时间不少销售员间都在传购房政策收紧的传闻：比如又要社保缴纳多少年才允许购房，二套房首付要调整到5成等等。
这些个传闻，先是传4月1日起要实行，四一没实行，又传5月1日要实行，五一还是没实行，估计接下来又要传6月1日会实行。如果售楼员们不明真相地相互求证，倒也可以理解，可是现在有点变味了，现在竟然成为“逼定”的一种说法。马哥就不得不说道说道了。
首先，限购，是房价疯涨到用控制信贷等各种措施都控制不了的情况下，出台的非常措施。历史证明，这种行政调控措施对楼市健康发展是损害很大的，因此本届政府在非一线城市摒弃了这种行政调控手段。武汉的限购，是在住建部的要求之下取消的，大家觉得住建部会自己打脸，让限购很快恢复吗？所以，除非房价失控，武汉限购恢复的可能性不大。省内来汉购房的，不要担心这个问题。
其次，现在全国一些房价上涨比较快的城市，即便实行调控，主要的手段不是限购，而是收紧信贷，像南京、苏州的贷款是有所收紧，马哥个人认为，在全省“去库存”大背景下，武汉目前不具备信贷收紧的需要。当然，除非银行的总行想防范信贷金融风险，适当进行收缩，否则从楼市行情来看，短时间内政策变化的可能性不大。
简单来说，大家不要相信“现在赶快买房，后期购房政策又要收紧”之类让你慌张买房的话，按照自己的节奏来买房，看中的就立刻买，看得不是很如意就别慌着定。毕竟你是花了百把万，何必慌忙买套自己不是太喜欢的房子呢？
谎言二：现在不买，后面还要涨涨涨
马哥说：总体房价会向上，但房价不可能一天一个价
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跳广场舞的朋友们耳熟能详的舞曲：爱情不是你想卖，想买就能卖。马哥觉得这句话特别适合用到楼市：房价不是开发商说了算，想涨就能涨。
大家要纳闷了：现在的房价不都是凭开发商一张嘴吗？他说多少是多少。马哥要说，大家真高估开发商了，他们根本就没有这个能耐。不然关山大道今年房价涨到了15000以上，为撒不能涨到25000呢？这里面有两大“隐情”。
一是武汉的房价实行的是价格备案制。通俗点说，就是开发商要开盘卖房子，必须得有预售证（此处提醒，按照房管部门规定，开发商如果没有预售证，是不能以任何名义收取任何形式的钱，大家发现了可以打12345市长热线举报）。开发商在取得预售证时，是要报个最高限价，比如所售房子最高价格不能超过多少。开发商为了留足涨价空间，比如准备卖1万的房子，就报个1.3万，为什么不报1.8万呢，因为这超过了周边楼盘房价太多，是违背其市场价值的，打回重写。所以大家如果看到有楼盘价格明显超过周边楼盘很多，不要空发牢骚，直接打市长热线举报，要相信房管部门，会查处的。
二是楼盘开盘定多少价格，开发商其实心里也没有底。开发商的己任就是把房价卖高到自己都买不起，怎么定价购房者说了算。广大购房者纳闷了：开盘卖多少钱，开发商怎么会征求我们意见？开发商征求意见的方式比较隐蔽：就是让你认筹，认筹的人越多，说明房子越好卖，也就越可以涨价。所以大家明白了，售楼员为何不断哄你认筹了吧？一是他们有任务指标，为开发商开盘定价做好“大数据”分析。你在踊跃认筹的时候，事实上就为开发商后期开盘涨价提供了支撑，当然，你这个是被迫的。除了认筹量，开发商一般会参照竞争对手的价格，在此基础上适当上涨——放心，不会一次涨幅非常大的，因为开发商担心涨得太多，购房者都跑对手那去买了。比如后湖楼盘，差不多品质的楼盘，大家都卖11000，现在涨到12000估计有人会咬牙买，如果涨到13000，看他还卖不卖得动，购房者没有那傻，开发商心里清楚的。
从目前的行情来看，马哥认为，武汉二环至三环间的房子，房价比春节初的价格涨500至1000之间，属于基本行情。二环内涨2000以上，也属基本行情。除了市中心个别顶级豪宅，武汉的不论哪个环的楼盘，几千一涨的可能性不大。
并且，经过三四月份这一轮快涨后，接下来房价会进入阶段性缓涨。比如四新和白沙洲目前普遍8500以上的价格，如果接下来两个月说还会涨到9500，那可信度就不高。如果卖9500，那大家都别买，让售楼员自己买去。
马哥认为，武汉房价在9月份楼市下半年黄金销售期前，再大幅跳涨可能性不大，稳步小涨的可能性很大。
我们要始终相信政府，不会让房价涨到多数人都买不起的地步，房价一旦疯狂，必然会出手，调控房价的政策，在信贷方面办法多了去了。接下来比较常见的状况是，每次开盘涨个两三百，一年开个几次盘，累计起来到年尾一算，就涨不少了。
所以马哥给大家的建议是，接下来买房有松有驰，看房时给自己留足时间比较、挑选，千万不要听售楼员的，今天不抢明天就会错过的话，宁可错过房子，也要耐心寻找自己觉得合适的房子，千万别匆忙将就。与此同时，一旦看中某房，就不要犹豫，立刻下定金，尽快签购房合同。
谎言三：逢开盘必日光，房子抢抢抢
马哥说：分批推房源造成紧俏假象，下半年新房源紧张会得到缓解
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大家要说了，问题是，现在大家常常碰到的情况是，售楼员总是告诉你现在楼市太火，他们一开盘多少小时就卖完了。马哥觉得这是个假命题：有哪个开发商会说自己卖得不好吗？即使在楼市惨淡的2014年，有的开发商一个月卖出去一两套房子，也不会站出来说自己房子卖得不好。
从这个角度来说，武汉楼市好坏，售楼员嘴中的房子，永远都是“好卖”的。大家听听就行，别当真。
那现在开发商是不是真得“日光”呢？这里，马哥要告诉你，你看到的不一定是真的。比如某楼盘开盘，你现场亲眼看到300套房子在销控表上差不多都贴上了红点点，证明都卖得差不多了。但是你没有想到，他家是800套房子拿了预售证，因为只有400人认筹，如果全部开盘，那就至少剩余了一半房子，而这次只拿出300套出来卖，就会出现400人抢300房的壮观抢房景象。大家觉得这算不算“日光”呢？
从技术层面，只要开发商想“日光”，都是可以实现：分批推房源就可以了——这其实是房管局明令禁止的，政府的要求是拿到预售证的要一次开盘，800套房子就得一次开盘卖800套，不能先卖300套。但问题是，现在不少开发商采用分批开盘的方式，而你没有举报，只能被开发商忽悠着抢房。
如果你抢不到房，不妨查下开发商取得的预售房源。查询地址是。（顺便提醒，如果看不到预售证开发商就开盘，属于违规，可以举报，但是是否有预售证，最好不要以此网站为准，因为该网站经常更新滞后，开发商拿到预售证了，网站还没有显示，按照规定，在销售现场，开发商必须公示预售证，关于预售许可证的问题，可以打房管局电话——65770866、65770867咨询）
你要问了，如果到开盘时候认筹量不够呢？其实办法很简单，销售代理公司一般就会认“水筹”，自己给自己壮大声势，把本来观望的购房者吸引进来。总之，开发商要给购房者“卖得好”的印象，办法是太多了，购房者根本没有办法分辨。
当然，从武汉楼市现状来看，确实诸如白沙洲等片区，出现了房源阶段性断档，房子卖完的情况在一些楼盘确实存在。要查询楼盘销售情况，可以登录这里。（需要提醒的是，由于备案滞后原因，一些房子已经卖出去了，但是还没有备案，在这个网站就显示不了）
总的来看，目前房子卖完是阶段性的， 预计从6月份开始，白沙洲等片区新房又要上市了，如果眼下没有房子可选，可以等一等，等新房源出来再说。当然，等也是有风险的，由于今年房价整体向上，在你等的几个月，房价可能又涨了些。你是现在赶快买二手房，还是等等新房，根据自己需要权衡。
如果你怕夜长梦多，想现在买房，那抢房是不可避免的。现在哪怕是个楼盘，开盘都要搞下摇号，以此显示自己房子要靠抢，参加过抢房的朋友都知道，那场面，你就是叫“不紧张”，经过那一渲染，也得变成“紧张”。
规模大点的，在某个酒店摇号，规模小点的搭个棚子摇号。摇号都是在购房者眼皮底下进行的。马哥要说，你看到的就一定是真的吗？开发商的摇号软件一定是公正的吗？懂点计算机知识的人都知道，软件里面写个程序或者植入个木马程序就可以指定摇到谁。那些用乒乓球摇号就一定公正吗？你知道那些乒乓球号码中，有多少是开发商安插进去的号？
说到这，大家可能要悲观了：开发商玩我们的办法太多了，这房怎么买？马哥要说，开发商忽悠的办法固然多，你如果足够强大，相信还是可以少被忽悠的，最常见的就是选房现场。
现在选房，开发商一般给你三分钟，经常是你看中的那一套，没了，你备选的第二套，被抢了，于是乎你慌了，随便选了套自己都不知道什么位置的房子。
马哥友情提醒即将要经历三分钟选房折磨的朋友，一定要做足功课，准备至少5个以上的房源备选方案，在现场保持足够冷静，无论售楼员怎么催，都按照自己的步骤进行，千万不要脑子一热，选套自己后悔的房子。
这很难，但是你必须这样做，因为你一辈子挣的钱，要在那三分钟内决定去向，千万不能草率。就像马哥一位刚买了房的朋友说的那样，买房是次炼狱，必然经历各种虐心：你犹豫间总房价涨了几万，你看中的房子被别人抢了，你看了那多房子没有一个让你满意的，你花了很多钱买了套自己不那么喜欢的房子……所有的一切，都是必须承受的。
承受，不代表可以逆来顺受，不代表你可以肆意被开发商忽悠，多看房，多比较，多做功课，相信你的付出会有回报的。
彩蛋一枚
最后，献上彩蛋一枚。感谢武汉市房管局，最近开始对无良开发商展开新一轮专项检查，大家发现问题，尽管打市长热线12345举报。并且，市房管局还加大了曝光力度，让我们认清了武汉还有这么多开发商正在忽悠购房者。大家一定要打开看看，里面不乏一些大开发商，他们哄购房者的办法真的很多很多，大家自行感叹：
有问必答
凡是大家有任何买房不懂的问题，不知道买哪个楼盘，想了解楼盘的底细，不知道谈的价格是否有水分，都可以回复长报君询问，本周三、周四晚上集中回复。不一定说的都对，但一定说的都是实话。不要不好意思问，反正马哥是免费回答，不问白不问。
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