鲁达 【据】作为全国知名的房地产专家，拆迁刑对各地区房地产发展过程和全国各地的地区规划都非常熟悉。
2010年，北京饭店二期工程，包含了一个商场（现在的“新燕莎金街广场”）和高端住宅。从故宫旁的这块北京“一环路”东侧地繁华地段，拔地而起，其中的住宅，被命名为“霞公府”。
这楼盘比较有特点，北侧是“大纱帽胡同”。而小区大堂的门头，与明代锦衣卫的一种官帽比较形似。
这是位于东城区王府井，也就是一环内的大平层。2010年开盘价格11万元/平米，现在二手房价格多少？12万元/平米。
拆哥按照年率计算，9年间房价涨幅如何？每年只涨1%！
在北京房市，当然是亏大了。2010年5月，朝阳区同期开盘的太阳公元，25层板楼，当年均价4.5万元/平米。9年后的今天，太阳公元的二手房价格已达到14.5万元/平米，总涨幅222%，年均24.7%！（算术平均值）
三环外的太阳宫的涨幅，居然是故宫旁东城区豪宅的24倍。
9年前，拆哥拦下了两位冲动欲购的朋友。
9年后，霞公府这些房产的价值动辄半个亿，一些业主非常苦恼：“这涨幅，连CPI都跑不赢，真是让人醉了！”
究竟为何？拆哥分析有6大原因：
1 套型的总价过高
霞公府户型面积在430-590平米之间，但这只是四居。四居室的二手房报价超过6000万元。根据拆哥经验，3000万元是重要的门槛，超过3000万的二手房，无论在哪，流动性都会大幅减弱。
6000万元，在顺义别墅区，都有可能买到2套有天有地的独栋别墅。在小汤山，这个钱可以买3栋。
2 社区体量偏小
“公寓化的住宅”是比较有学问的——大多情况下，上涨动力都会不足。东一环外二环内的“长安太和”，更是遇到了此类问题，单价和南小街回迁房小户型持平。
一类情况，如果办公经营比例上升，是致命伤。即便没有这类情况，局促的园林，让总价6000万的房子没有太多亲水空间。
3 片区严肃，南侧大楼遮挡
这个住宅的开发商是北京饭店。7层的住宅“屈居”在自己大楼后身，哪怕采光影响可控，南向酒店的高楼矗立，心理会有“被削弱感”。
拆哥认为，“大隐于市”这四个字，是有先决条件的。
能买的起6000万的平层，对于私密性是有要求的。而这个“私密性”，不单是微观层面的房子，而是要扩大至片区。在长安街故宫旁，不仅人流量大，且氛围相对严肃，对于一些业主心理是有挤压的。
4 外立面不够沉稳
霞公府楼体外墙披挂着，西班牙进口陶板，它的优势是可以克服墙体温差，隔音降噪。但在另一个角度说，偏红灰的色调，高净值人群会认为，并不沉稳。
5 卫生间在户型中心
从霞公府房子的中心是住宅的重心，就好比人的心脏，非常重要。而厕所是秽气之地，若是心脏之处有秽气，很多人认为，会影响着房主的运势。
而霞公府户型，厕所在整个户型的中间位置。
拆哥认为，“正中”的概念是相对的。对于400㎡以上户型，哪怕偏离几何中心点1米，在套型的比例也近似于“正中”。
所以，你会发现，有的人会把这个卫生间改为“酒窖”。
6 户型进深过长
所谓进深，就是南北向长度。拆哥一直的观点，进深15米以内利于采光通风。而霞公府大平层的进深接近25米，户型中部会出现“黑区”，需要常年开灯。
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