鲁达 北京房地产市场进入了郊区时代的小时代
在过去的三年里，北京房地产市场可以说是历史上，甚至是全国房地产调控史上最严格的时期。
从2015年到现在，北京楼市想买一套普通刚需住宅的门槛大约在500万左右，全市的平均成交套均在800万左右。
1：想买商品房难度越来越大：
在过去3年，北京出让了98宗商品房住宅地块（限竞房94宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来。而大部分户型要求都是7090，平均土地的容积率更是达到了2.5，纯商品房市场比例越来越低。
2：想买城区房难度越来越大：
统计2017年来的市场销售数据可以看到，北京楼市已经全面郊区化，合计全市成交商品房住宅5.26万套，其中五六环之间高达2.4万套，六环以外高达2万套，也就是说，北京五环外占市场比例85%。
3：想买改善户型难度越来越大：
土地供应的变化下，对于2018-2019年北京市场的购房者来说，数据很明显的显示，刚需90平米户型可选的余地大了很多。占比高达66.6%的历史最高位。而140平米以上的改善型户型，则占比只有历史最低的25%。简单的说也就是北京现在供应10套房，接近7套是小户型，只有2套半是改善面积。
从市场数据看，大平层最稀缺，在北京全市如果想一套200平米以上大平层，平均价格已经在8万以上，而且供应已经连续几年少数成交量，也就是说，未来买到难度越来越大。
那么如何才能淘到这些优质的高性价比项目呢？
在北京楼市6万单价能买到什么？
前几天，伟哥在北京看项目，真正发现了一个好项目，五环边靠近地铁的大平层，单价居然只有6万！而且已经是现房。
这是什么概念？北京在2018年一共成交单价6万+的住宅7485套，从分布看，基本都在五环外区域。包括孙河、门头沟等区域集中。
想在东五环边，靠地铁6万出头就买到大平层，除了少数10年前的二手房其他基本没有可能性。
而这次看的利锦府项目，旁边就是朝阳区非常优质的的北京中学，2公里内还有两个规划中的超级商超。最为关键的是，这个各方面条件都不错的项目，均价只有6万左右。
1：全北京可以说是绝无仅有的价格优势：
对比这几天伟哥一直念叨的青龙湖3.7-4.1万左右的价格，这个项目五环边6万的价格可以说是良心价。
东坝区域本身在售的新房并不多，而且基本都是豪宅项目。和光尘樾洋房均价达到79500元/平米，每平米比利锦府贵了近2万；首开保利天誉还有少量别墅在售，总价2680万/套起，折合均价约8.9万/平米。
首开龙湖天璞就在利锦府东侧几百米的地方；另外，产品方面两个项目都是平层，天璞面积相对较小一些，大概在130-170平米之间，利锦府三期以大户型为主，面积在280-304平米之间。天璞3月份二手房在链家的挂牌均价是9.7万/平米，比利锦府贵了将近4万/平米。可怕是，简单的算一下，面积差一半总价居然差不多。
2：越来越成熟的区域配套。
东坝位于望京和国贸CBD板块的中间位置，受多重核心商圈的共同辐射，地段价值毋庸置疑。区域本身被规划为第四使馆区，未来将汇集众多涉外高端配套，成为媲美美国长岛的高端居住区，成为京城又一承载财富人群、释放高品质居住需求的高端居住区。
利锦府位于东坝中街，在建中的地铁3号线与项目自身的商超无缝衔接，出门就是地铁。这条线西起海淀田村，途经钓鱼台、金融街、工体、朝阳公园，然后进入东坝，沿途设有17个换乘站点，可以和2019年通车的京沈高铁无缝换乘。
北侧1公里左右是在建中的地铁12号线东风站，12号线沿四季青，远大路，经北三环到太阳宫，然后进入东坝，沿途设13个换乘站。
北京中学校区目前建设完成了30亩，将来会把学校南侧的十六中合并，总规模达到80亩。这个学校是朝阳区重点发展的名校。另外，周边还有阳光双语幼儿园、红黄蓝幼儿园、青苗幼儿园、北京师范大学奥林匹克花园幼儿园；北京师范大学奥林匹克花园实验小学，北京中学小学部，公立学校有北京中学、对外经济贸易大学附属中学朝阳新城分校等。教育资源相当丰富。
南侧1公里处是已开放商业金隅嘉品MALL，东南侧约1.5公里处是朝阳新街坊。另外，未来东坝区域还有2个大型商业项目正在筹备和规划，一个是万达广场，一个是东坝国际商业中心。其中万达广场在项目西北侧约1.2公里，东坝国际商业中心在项目南侧。