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之前在直播间里分享过各区域的均价，有不少粉丝留言想要具体图表，今天直接安排篇文章，记得转发收藏。
区域/板块的成交均价不仅能看到不同的置业门槛，也能体现各区域的供需关系。复盘2020年，西安楼市已经形成较为明显的价格梯度，那么在2021年，哪些板块会在楼市中继续“发光发热”？
壹丨高新破两万 曲江竟与浐灞齐平！
从2020年各区域的成交价来看，分成了四个明显的价格梯度，尽管没有北上深杭之间高达万元以上的价差，但已经有极为明显的价格分化：
一、新房市场，高新独一档！西安11个监测区域中，只有高新的新房成交价格突破两万元，融创珺庭府、万科翡翠国宾、南飞鸿蓝亭序、招商臻观府、紫薇华发中央首府、天琴湾都等先后入市，共同撑起了高新新房均价两万+的格局，而且因为高新供应少，推出的盘子不管什么价也都不愁卖。
2020年22宗高价地，近60%高价土地集中在高新三期及软件新城，2021年高新的成交价格只高不低。
二、曲江、浐灞、城南位列二档！在二手市场中，曲江优质的次新房小区成交价基本已经突破两万，一期带学位的品牌小区，甚至在2.5万+/㎡、3万+/㎡之上，所以曲江新房今年大热不是没理由的，一是区域开发基本收官，无法催生大量新房供应，年中的断供，一度让购房需求外溢至航天、城南等邻近区域，二是曲江新房价格确实不高，是目前西安市场中为数不多整体与二手房价倒挂的区域，今年推出的天地源曲江香都、大华公园世家、中海曲江大城等，均遭哄抢。
浐灞价格抬升主要受高价豪宅入市的影响，金茂未央湖、源邸壹号、自然界河山等，均是高端改善产品，拉高了整个区域的均价，但从浐灞后期拍地和剩余产品规划来看，还是走改善高端路线，这个曾今的刚需乐园也要逐步失守阵地了；城南夹在高新与曲江之间，外溢客群和本身地缘改善撑起了片区购买力，金地中央公园、奥园和悦府、清凉山樾、新城首府等虽很多不用摇号，但平销期走量也哗哗的，从而拉高整体均价。
三、城西、城北、长安、沣东在第三档，成交均价在1.6万-1.7万元/㎡左右。城西、城北、长安三个老区无可厚非，多年的发展与生活配套的积淀，这个价格实至名归。
沣东一开始就是高举高打的调调，备案均价在18561元/㎡，但很多楼盘都有促销打折，最终成交均价在16810元/㎡。尽管发展迅速且兑现高，但作为新区房价超过主城区则意味需要时间夯实，这让我想起一年前的绿城留香园，它是很好，但当时2.2万/㎡的价格不仅大家接受不了最终项目也换了东家，到了奥园璞樾湾以1.7万/㎡价格面市时却开盘售罄。
可见大家对沣东还是充满信心的，只是希望走稳一点，夯实一些。
四、港务区、城东收揽刚性需求。1.3万元/㎡的均价，在西安目前的新房市场中的确没得选了，港务区随着全运会的临近，热度逐年走高，此前不用摇号的绿城、华润项目在2020年多次千人摇，屡创中签新低，目前该板块多为刚需产品，2021年有望入市改善项目，那港务区的新房成交均价也会随之走高。
航天城不到一万五的均价，又邻近城南、曲江等高价区域，它显得太特殊，也说明其价格的不正常，想不火都难。康桥售罄后，大华锦绣前城、碧桂园云顶、山水系楼盘等接棒供应摇号。而后期绿城紫薇公馆、鑫苑府、招商华宇长安玺、揽月府等改善盘入市会缓和区域供应，但也一定会拉高区域均价。
贰丨哪些区域最能卖？
在此前的盘点文章中，通过对登记平台中上线房源+开盘当日销售房源的分析，看到2020年供应、成交大幅熄火。今天通过整盘成交数据盘点，再次佐证了这一观点，2020年，全市+沣东，商品住宅供应量约917万方、成交约794万方，较2019年双双下跌40%。
聚焦各个区域，浐灞与港务区供应量、成交量双双突破百万方；其中港务区以高达160万的商品住宅供应、133万方的成交量问鼎西安，在购房门槛的不断提高下，首付40-50万即可成为港务区的“股东”，作为刚性需求主导市场的西安楼市，价格是最有效的兴奋剂，只要门槛比主城区低，就不愁没有需求眷顾。
城北也是供应、成交的大户，无论是北大明宫还是徐家湾，年初到年末一直保持着合理的推货节奏，目前北大明宫除华宇项目待售外，城北的新房供应后期要靠徐家湾来撑着了，具体视改造进度而定。
除城东以外，其他区域的供应、成交量基本都在40-70万方之间。今天引入一个新概念——“未销差占比”（也就是供应量与成交量之间的差额，在供应量中的占比，而从体现一个区域/板块的热度）。
如图所示，高新与曲江的“未销差占比”最低，仅为个位数，也就是说2020年，该区域推出的新房供应，只有4.77%与3.11%未销售或未网签备案，但凡高新和曲江能够买的房源，基本上都被买走了。
长安与城东该比值是最高，突破30%，也就是说今年供出的房源，还有30%以上的房子尚未销售或备案，在长安与城东以外，大家还有更好的选择。
低于10%的有三个区域，浐灞、城西、航天，这是继高新、曲江之后，购房者乐意买单的区域；城南、港务、沣东在10%到20%之间，略显庞大的供应量使得市场供需关系没那么紧张，购房者有充裕的选择空间。
叁丨供应释放后 谁会继续坚挺？
2015年-2019年，西安商品住宅的成交、供应均在1000万方以上，2020年出现了大幅下跌。按理说，供应量断档，一定会刺激楼市，2020年四季度西安楼市的确出现了翘尾行情，但热度还是不及2018年、2019年，可见强调控四年+落户人口减少，打击了西安楼市中的需求量。
目前，受预售门槛的抬高以及部分禁土令的影响，市场中的供应量仍不乐观，只要能推出来的房子，热度都比往期高，但当新房供应量集中扎堆时，市场中的需求还能消化吗？届时不同区域间一定会有差异化的表现。
从未销差我们也能看出只要高新、曲江、航天推房子，一样不愁卖，现阶段是最安全保险的区域，虽然价格不低，但区域内无新房供应才是房子值钱的核心。
港务区在全运会闭幕前，区域的建设不会熄火，其新房确实便宜，近期交付的绿城全运村又为港务区吸了一波粉，短期看，区域仍是收揽刚性需求的集中地，长期看，区域二手房的成交量价以及全运会后时代的运营，才是关键。
浐灞与沣东前两年老被人拿来比较，“十年沣东、五年浐灞”等等，两区域虽然定位与规划不同，但在房地产方面，却惊人的相似，凭借沣河、灞河、浐河等水系资源，沿线高端豪宅应声而起，改善物业除了要受到1130政策的影响外，自身打造的产品是否具备竞争力才是关键，从目前供需看，浐灞显然更扎实。
2021年西安楼市即使继续横盘调整，但区域一定会有分化，选对区域才是买对房子的第一步。
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