鲁达 我是乐居君，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“苏房乐居乐居君”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）
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吴江选盘
提问：乐居君你好，我现在想在吴江购入新房，最好是四室的，预算400w，有什么好的楼盘推荐？
乐居君：你好感谢付费，很高兴回答你的问题。吴江目前即将入市的准现房融创铂郡庭，项目东侧是苏州湾体育中心，南侧目前是空地、西侧是北外附属苏州湾外国语学校、北外附校幼儿园、北侧是苏州市第九人民医院。在商业配套上，向北3公里就是吴江太湖新城核心苏州湾，有爱琴海购物中心、华润万象城、吾悦广场，向西北3公里有滨投的水秀天地；向东北1公里则有联杨缤纷汇，基本可以满足生活需求；在交通配套上，距离轨交4号线松陵大道站有1.8公里，自驾的话向西1公里可达苏震桃公里。在教育资源上，项目一路之隔就是北外附属苏州湾外国语学校、北外附校幼儿园，向北500米就是东太湖实验小学；另外周边有苏州湾体育中心、芦荡湖湿地公园。周边目前新房在售房源较少，同为融创操盘的苏州湾藏璟也在售中，不过项目所有房源都已经取证了，后续已经没有新房源了。世茂苏河鹭鸣，江南映月另外还有近期刚刚公开的天健清风和景、清枫和苑。铂郡庭打造的有比较稀缺的小户型，又是现房销售，应该说市场接受度还是可以的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
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学区房
提问：乐居君你好，我2018年底入的苏州市实小人民桥以南的学区房（次顶楼，不足54平)，名下有仅只有一套，供孩子下半年上一年级用。不确定等学区用完后，是继续捂3-5年等学位快恢复了再转让，还是今年用完学位就略低于市场价转让？
就是说捂着的升值空间大，还是转让后再投资别的楼盘有更大的空间？此房产转让后到手200万左右，名下无房无贷。若将200万用于重新购房，不考虑自住，仅考虑市区第一梯队初中学区房或纯投资，总预算300万以内是否有值得投资的房产？谢谢。
乐居君：3-5年后学位快恢复了再转让，学区是房产升值很重要的一部分，房产是现阶段较稳定的投资，而学区房，不仅升值快，还抗跌。如果说房产中“地铁保底线”，那么“学区无上限”。学区房是父母能够给孩子提供良好未来发展，“最便捷、投入最少”的投资。逐渐教育集团化，遍地是“名校“，教育不再是稀缺品，但为获取优质教育而付出的“成本”，或许还将继续“有增无减”。保留学区房，学位恢复后再转让最稳妥！
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相城购房选筹
提问：乐居君你好，我只有相城的购房资格，投资+自住，在中央公园版块和高铁新城版块内该如何选择？具体的中铁建和玉玲珑这两个楼盘如何取舍？
乐居君：中铁建项目位于相城区高铁新城板块，共计272套住宅房源和14套地下室房源。花语天境项目由中铁建和万科联手打造，拿地价17541元/平。整体规划为12栋高层住宅产品，共988套房源，全装修交付。万科玉玲珑是属于中央公园板块，项目共打造16栋16-26层的小高层与高层，总计1305户。容积率2.5，车位配比1:1.5，后期物业是万科物业。玉玲珑主打都市白领城市生活方式，所以定位的客户群体偏年轻化，一个是高铁新城板块，一个是中央公园板块，如果投资属性占多数建议高铁新城板块，高铁新城是相城区重点发展板块，也是苏州一核四城规划的重要组成部分，高铁新城后期也不会作为一个密集的居住区，主要是以高新技术产业为主，如果是居住属性多一点建议考虑中央公园板块，中央公园板块和高铁新城板块恰恰相反，中央公园板块的定位就是居住舒适度，而且后期也会作为一个密集居住区，从交通商业整体配套上面来说两个楼盘都是不相上下，中铁建斜对面有吾悦广场，玉玲珑斜对面有中粮大悦城，唯一不同的是高铁新城有苏大附属和南师大附属，总体来说看产业，看交通，看学区，看产品，中央公园和高铁新城各有优劣，剩下的就看你自己去判断了！
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科技城选盘
提问：乐居君你好，科技城楼盘如何买？除了太湖大道南侧的前山澜庭和阅狮山是洋房，太湖大道北侧基本都是高层和小高层，地理位置，学区，交通等都差别不大。大悦澜庭21号开盘全部清空，不管是策略还是营销效果，总之是很火！有必要继续等第二期吗？还是选择浅悦静庭三期？
乐居君：在经济条件允许下买科技城没有任何毛病，前山澜庭、浅悦静庭、大悦澜庭等都可以。大悦澜庭二期预计7月下旬开盘，对比周边浅悦静庭、前山澜庭来看，大悦澜庭的价格优势比较明显，浅悦静庭主要有97平小户；前山澜庭是洋房，适合自住，但周边界面一般，综合学区和位置的话，大悦澜庭的确是个不错的选择。科技城板块无论是买大悦澜庭还是浅悦静庭都不会错的，现在纠结的应该是能不能抢得到，而不是该不该买，科技城的前景好，环境好、城建漂亮、学校优秀，如果不是因为到园区太远，苏州大部分人都愿意住过去。
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选盘分析
提问：乐居君你好，苏州元和，浒关，青剑湖，太湖新城那个区域的房子未来升职空间大？预算280总价以内，有没有好的楼盘推荐！
乐居君：你好感谢付费，很高兴回答你的问题。元和，属于相城，元和区域房子房龄相对比较老。浒关，那边有许多新盘，后期接手有难度，如果没有硬性需求，不是很推荐投资。青剑湖，行政属园区，价格适中，周边有上园湾等新楼盘都被热情追捧，市场需求量较大。而且青剑湖别墅居多，后期大概率会因为这一点整体偏向高端。太湖新城分为吴中太湖新城和吴江太湖新城：吴中太湖新城，目前价格较高，华中师范大学附属集团还未实施，师资力量未知，但教育最优质的资源是生源。吴江太湖新城，目前市场良好，考虑目前价格，入手成本资金高，可以参考吴中太湖新城。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
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板块分析
提问：乐居君你好，预算300w左右，目前不在苏州，无孩。后面考虑去苏州发展，半投资属性，现在看了吴中太新和科技城两个板块，科技城主要顾虑地铁得要28年，吴中太新的小区看起来有点超预算，也可以冲一冲，帮忙分析下优劣～
乐居君：具体楼盘名称是什么？吴中太新和科技城板块都非常不错，吴中太湖新城是基于工业区开发，走产城融合的道路，这一点一方面有利于新城的产业发展，但是另一方面，成片工厂的搬迁也是一个难题；吴中区最近确立了“一核一轴一带”的发展规划，其中一核指的就是吴中老城区到吴中太湖新城，由此可见太湖新城在吴中区的发展地位；吴中区现在将所有的优质资源都往太湖新城堆，科技城如果抛开交通配套不谈，基本上各个方面都非常好，这两个板块都可以考虑，但是具体该如何权衡利弊还是要看你自己如何考虑，最好能把楼盘名罗列出来！便于分析！
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各大板块买房预算
提问：乐居君你好，今年十月社保达标，有苏州购房资格，可能下半年上车，请问苏州各大板块对应预算价格是多少呢，如何买比较好呢？
乐居君：你好感谢付费，很高兴回答你的问题。苏州150-200万主要为刚需购房者，太湖旅游度假区5号线开通，胥口外地人很多，离主城区相对更近，5号线经过，200万可买到小三房户型；运东是园区刚需外溢的首选，200万以内可买到小三房。200-250万属于刚需有余、改善未至，太湖科学城随着南大苏州校区的落地，其潜力大大增强，价格在2.3-2.5w之间，投资属性较大；浒关楼盘太多，各项配套齐全，250万以内可以买到小户型。250-300万属于改善阶段，三大新城(高铁新城、科技城、吴江太新)城市界面、学区、商业配套均有优势，同时还在不断发展，可以买到小面积；胜浦有自贸区、星海分校的加持，热度很高，250万可以买到89平小三房；娄葑属于园区，封顶均价3.25w，总价300万可以买到园区小户型，很划算。300-350万可以买改善较大户型50-450万属于次核心改善，推荐平江新城、四大新城以及青剑湖，能买到100平以上户型。450万+则能上车核心板块，去摇奥体和狮山，但很难买。
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