鲁达 房价的背后是，城市的价值。
二手房的价格除了产品，更是所在区域价值长期沉淀的结果。各区二手房“楼王”的背后，城市前行的轨迹若隐若现。
动辄10万、20万的城市豪宅，无论是放在北京、上海、还是广州、深圳，都出现在产业最活跃的片区，或是资源最稀缺的位置。2003年，南山中心区还有新房卖到3600元/平方米的时候，罗湖、布吉已有单价8000、10000的豪宅盘。那时的深圳，尚以能做香港的后花园为荣，从罗湖口岸进来，港人所到之处便是豪宅。
16年沧海桑田。当时的滩涂，如今已有20多栋总部大楼渐次铺开，华为、中兴、平安、招商，早已从南山崛起走向世界，BAT亦从各地陆续汇聚在这里。在能查到的数据中，自从2013年，南山以3206亿GDP总量登上广东十强区榜首后，至今蝉联6年。香港依然是深圳的好邻居，但深圳已经走出自己的轨迹。
一文看完深圳十区二手楼王，附赠各区最热新盘推荐，近期有买房需求的朋友不要走宝(˶‾᷄ ⁻̫ ‾᷅˵)（注：别墅不在讨论范围）
深圳湾1号
总价1.15亿，世界在脚下
没有意外，深圳湾喜提“南山楼王”——据深圳链家消息，南山区单价最贵二手房为深圳湾1号一套高层海景房。
深圳湾1号位于深圳湾核心地段，坐享山海、城市、公园等景观。建筑设计均由包括Yabu Pushelberg、Kelly Hoppen、李玮珉、梁志天在内的国际大师操刀，“不在乎成本，只在乎质量。”
△深圳湾1号样板间阳台景观（摄于2017年2月）
摘得“南山楼王”称号的单位位于深圳湾1号T5，42楼，建筑面积约432平米，总价11500万元，单价约266068元/平米。如果最终以挂牌价成交，需缴纳的税费高达1379万元。
△“南山楼王”户型图（来源：链家）
该单位自带L型270度拐角观景阳台，客厅双面采光，建筑、装修用材不计成本，阔绰得毫不客气。“不管是站在客厅还是卧室，深圳湾人才公园、深圳湾总部基地都在您脚下。”
△L型双面采光客厅（来源：链家）
熟悉深圳湾1号的经纪人阿亮称，深圳湾1号的客群以企业主或企业高管等高净值人群为主。他们看中的不仅是核心地段的稀缺资源，更重要的是项目业主所构成的高端圈层，社会名流才是其目标所在。
目前，深圳湾1号在链家的挂盘均价约18.35万元/平米，楼王单位售价高出一大截的原因在于其楼层高，无遮挡的山景海景，“视野超棒，价格自然高过没有景观的单位。”
开发商鹏瑞地产董事长徐航曾表示，深圳湾1号的诞生，一半靠天造，一半才是人为。
不可复制的山海景观无须赘述。单是为了请来Yabu Pushelberg鹏瑞就等了一年半，一次性集齐十大国际超高水准的设计师，也算对得起这个价格了。
入住深圳湾1号，除了居住幸福感的提升，业主更多看中深圳湾超级总部基地的顶级圈层。毕竟，阿里百度万科恒大都是你的邻居。贵，是有道理的。
再插一句题外话，豪宅片区的经纪人水平也很高，张口“高端圈层”闭口“塔尖人士”，提供的看房服务杠杠的。
中旅国际公馆
单价24万，顶级学区一手掌控
△来源：链家网
中旅国际公馆1期，249.61平米5室2厅，总价6000万，单价24.03万/平，小区均价16万/平。个人产权，满五年，红本在手无欠款。
该套房为顶层复式，产证面积249.6平米，因上层挑高7米，加盖一层后实用面积达到450多平，相当于有4层。
△来源：链家网
据了解，“福田楼王”单位东南向，南北通透，阳台及露台共5个。业主豪掷300万装修，由深圳知名设计师操刀，入住7年但保养得很好，“每块大理石都测过辐射，没有任何装修污染。”
△来源：链家网
中旅国际公馆位于香蜜湖核心居住区，周边配套非常完善，坐享顶级教育资源——荔园外国语小学、深圳高级中学学位。小区是集名校、公园、商业、金融、文化为一体的豪华居住区，非常安静。
香蜜湖是笔者心中深圳最佳豪宅居住区，没有之一。但其实中旅国际公馆并不是香蜜湖最“壕”的小区，最“壕”当属香蜜湖一号，最低总价现在应该没有低于4000万的房源，该套房源应该是贵在“顶层复式”，产证面积249平，实际使用面积450多平，拉高了单价。
天御
自带400平花园，贵出周边1/3
“宝安楼王”天御，179.02平方米，4室2厅1厨3卫，总价2888万，单价161323元/平方米，小区均价105748元/平方米。该单位带精装，产权70年，套内面积131.21平方米，为地铁房，房本已满两年。
天御为纯板楼，南北通透，便于采光通风；两梯两户，住户不多，居家生活比较清静；住宅采用刷卡电梯管家服务，周到妥帖。
这套楼王单位为双拼房，自带400平米大花园，2015年新装修，100万装修费，车位比为1:2。
说它值不值“宝安楼王”这个称号，乐居也说不准，还是得看个人需求。
整套房子最大的亮点就是自带400平米大花园，如果考虑的是生活上的享受+交通方便，的确是个很好的选择，天御距离地铁站宝安中心只有426米，妥妥的地铁物业。但如果考虑的是学位，那就有点勉强了，因为附近学校几乎没有，原业主出售也是因为这个原因。
淘金山二期
“北斗七星”式布局，靠山眺湖
“罗湖二手楼王”淘金山二期，建面约86.19平米的4室2厅，总价2000万元，单价232045元/平米，首付600万，月供74302元，豪装，满五唯一。小区在售均价70337元/平。
淘金山二期为罗湖的豪宅，此户型属于稀缺户型，布局方正。实际面积约180平，高层靠山眺湖，群山环绕。项目配套有会所、恒温泳池、华润超市、星级会所、室内恒温游泳池、私家登山道，通往布心郊野公园山顶。此外，楼宇布局由李居明依照北斗七星来布局的，小区的住家潮汕人居多。
△来源：中原
此房源位于31层，三梯四户，房本上登记的面积为86.19平米，实际使用面积有180平米。带顶层花园，户型朝东，看东湖水库风景，景观视野好，小区总体环境好。追求居住舒适度的改善置业者可能会喜欢，也适合老人养老。
△来源：中原
星河银湖谷
单价8.99万，坐拥最豪商圈
△客厅景观（来源：乐有家）
坂田挂盘单价楼王由星河银湖谷摘得——189.03平6室2厅3卫，总价1700万，单价89933元/平。
△来源：房天下
△来源：乐有家
乐居了解到，该楼王单位上一任业主在2015年购买总价为1182万，买过来的时候价格比较高，欠款800万，赎楼费预计32万左右，还有个税、增值税等。目前同栋楼24楼大概1600万。这套在36层，视野景观极佳，阳台可看14万平银湖山郊野公园。楼下就是自带的8万平COCOPARK，三公里内有星河COCOCITY、沃尔玛、天虹等商圈。
△小区景观（来源：乐有家）
整体来看，这个价格不值，如果8万单价完全可以买香蜜湖小区。但是胜在小区是新的，周边山体公园合计33万平，包括雅宝水库、民治水库等项目高楼层均可看见。小区自带华南师范大学附小，还有蓝球场、网球场、健身房、恒温泳池、环湖登山绿道等多种文体配套设施，十分居家，同样类型的山湖景以及文体配套资源，如此好的视野观景不要说坂田，就算是深圳也是少见。
星河银湖谷靠近深圳北站商圈，2020年10号线雅宝站开通，就在家门口，目前没有走路可达的地铁站，但是楼下商圈目前是坂田最豪华的配置——cocopark。
星河时代
双拼户型，带两个学位
△来源：贝壳找房
星河时代双拼房夺得“龙岗楼王”称号——建筑面积47.42平的4室1厅，总价650万，单价137073元/平，小区均价56663元/平。该房源不带装修，满五年。
△来源：贝壳找房
中介表示，星河时代本来就是片区比较高档的小区，该房源位置和楼层都较好，东南朝向，比较通透。单价远高于小区均价主要原因是该房源实际上是85+47平的双拼房，一共132平，需要两个名额购买，且两个学位都可以用。
△来源：贝壳找房
该房源从单价来看是二手楼王，但实际是双拼户型，总建面约132平，以650万总价来计算，单价不到5万/平，比小区均价稍低一点，且带两个学位。加上靠近星河cocopark，社区环境比较好，实际性价比较高，但不足之处是双拼房需要两个名额。
光明大第
光明“更光明”？楼王单价近6万
2018年，光明新区正式升格为行政区光明区，一字之差，背后却有着千变万化。但可以预见的是，光明区建设正在加快步伐，光明会变得“更光明”。
△来源：新浪二手房
作为区域内二手房单价最贵项目，光明大第，位于光明新区深圳光明新区观光路与三十三号路的交汇处，项目总户数约1100套。而这套单价楼王属于高层户型，为4室2厅，面积87平米，总价520万，单价59770元/平米。
△来源：贝壳找房
据介绍，这套房子属于上下两层的复式，可使用空间大。上层有两间卧室、一间书房和卫生间。下层是客厅、一间卧室、厨房和两个阳台。该业主表示，房子之前买来本是自己居住，因此装修设计和用材都是很用心，全屋环保材料，省心安心。满五年唯一，且没有个人所得税，买下即可拎包入住。
△来源：贝壳找房
贝壳找房数据显示，目前⼩区均价54072元/平米，与单价楼王户型相差近6000元/平米。值得注意的是，光明大第整体成交时间较长，该小区近3个月无成交，30天内仅两次带看，着实冷清。
△来源：贝壳找房
目前光明区的新房如天汇城、勤诚达正大城、龙光玖龙台等均价4.5万元上下。成交上，新房市场较为火热，而二手房则比较冷清，成交量赶不上新房。此外，光明区新房价格比其他区低，但品质更高，其中的三、四居户型对于大多数刚需有足够的吸引力。
在生活住行方面，光明区人口密度低，与其他成熟区域相比，人气不足，基础设施欠缺，区域配套匮乏，短期内会对生活带来不便。
不过对于未来发展规划，光明区将重点围绕科学城、凤凰城、光明小镇、茅洲河一河两岸生态休闲文化带、沿松白路一路两侧转型提升带等区域开发建设，打造区域性教育医疗和创新高地、高技术产业基地、绿色生态新城。
交通上，目前已有6号线及支线、13号线在建，2020年后乘地铁前往福田或南山核心区域一小时内可达。城轨光明高铁站10分钟可到达深圳北，20分钟可到达福田，35分钟左右可到达香港西九龙。规划中18号线和29号线也将在光明设站。
天峦湖
超大露台超多赠送，超乎想象的贵
△来自：中原
“坪山二手房楼王”天峦湖顶层复式，160平米4房3厅，东南朝向，超大露台，超多赠送，总价1230万，单价76875元/平米，小区均价37534元/平米。值得一提的是，小区在卖的新房中，别墅也才43000元/平米。
△来自：中原
中介介绍，天峦湖两梯三户，这套楼王房源为顶层复式，是整个天峦湖最好的户型，客厅、阳台看山景、湖景，独享私密空间，自带超大露台，可以种花、种菜，在城市中享受私家花园。
△小区园林
天峦湖背靠马峦山郊野公园，前有大山陂水库，依山傍水可见小区环境之美，生态之好，就连当年做的暖场活动都是环绕水库骑行。所谓健康无价，绿色生态的形象就是天峦湖最大的亮点。
其次，天峦湖距离南坪快速路龙坪出口不到2公里，驾车到福田只要1小时；距离坪盐通道约3公里，坪盐通道全长11公里，出口就在盐田港，驾车到小梅沙、盐田区委不用半小时。作为住家来说，小区及周边生态环境好，交通出行便利，仅这两点就比什么都珍贵。
海世界
出门看海，超出小区均价10万
△来源：中原
盐田二手楼王海世界，建面约63平米2室2厅，总价1000万，单价158730元/平米，首付300万，月供37151元，豪装，满两年非唯一。小区在售均价45653元/平。
△来源：中原
海世界60平公寓，南北通透，上下2层，零距离欣赏梅沙湾全海景空中花园和游泳池，站在阳台上看海，可以感受到身在海中。此房复式格局，豪华装修，为小区楼王单位。客厅阳台全部围进客厅面积，近30平，房子框架结构，几乎没有多少房损面积，使用率高。
海世界这个房源是顶层复式单位，位于12层，视野好。登记面积63平，实际使用面积200平左右。小区对面就是海边沙滩，距离较近，适合休闲度假。
△来源：中原
PURE33璞岸
大鹏楼王追平西乡，业主有点膨胀
大鹏二手房单价最贵项目PURE 33璞岸，87.25平米三室两厅两卫，总价450万，单价51575.9万/平米，小区均价33848元/平米。据了解，该房源红本在手，无欠款。
△来源：贝壳找房
据中介介绍，此房满两年，红本在手，装修不错，户型朝向好，业主心理价位较高。
△来源：贝壳找房
△来源：贝壳找房
不过，仅仅因为户型、朝向、装修导致业主心理价位较高，大部分购房者可能接受度不高，尤其在大鹏新区这样的地方，同类型的房源还有很多。
若简单粗暴的以单价为标准，抛开别墅产品，可以说，深圳看南山，南山看深圳湾，南山二手房“楼王”力压全城并非没有道理，这里是深圳最高光的位置。
钱，尤其是富人的钱，其实是理性的。豪宅的背后，也有深圳的发展史。
你家片区最豪的是这个小区吗？评论区见(˶‾᷄ ⁻̫ ‾᷅˵)