鲁达
本案关键词：商品房捆绑销售，备案价，信息公开，取证，装修款
案件事实
18年，长沙的某个地区当时房地产的这样的一个备案限价的政策，多家开发商就为了避免政策的规定，通过跟业主另行签订装修合同的行为来规避限价的政策要求，业主他时所签订的装修合同的装修费用大概约定的是在2500左右/平，而实际装修的成本和标准只有1000块钱左右，涉及到楼盘就比较多达20多栋，数万户的业主，目前业主就是有的办理了房产产权证，有的就拒收了收房。
期间个别楼盘的业主也找过当地的律师去打一个民事诉讼，但是一审已经败诉了，有些业主在这样的一个诉讼过程当中已经提起上诉了，也有一部分业主就不断的通过投诉信访或者示威这样的方式来进行维权，少数楼盘的业主通过这样的方式，获得增配，比如说两台空调这样的一个配置有所提高。
现在整个地区的业主就想问一下，在这样情况下，可不可以要求开发商退还原来的装修的差价，还有如何才能拿到开发商一个装修明细？之前有申请政府信息公开，但是被拒绝掉了。
第二个就是如果民事诉讼败诉了的话，我们可以以什么样的角度来切入这样的一个问题的处理？
我们跟大家梳理了本案的事实，这里边比较重要的只有3点。
第一点当地它是为了有一个规避备案价格的一个方式，所以才签订了现在的装修合同。
第二个就是实际装修的成本与合同约定的装修费用相差比较大。
第三个就是现在的业主已经有了收房，有的是拒绝收房了，还有一部分就是提起了民事诉讼，但是已经败诉了。
整个事实下来的话，我们最大的一个诉求就是退还装修差价的问题。
对于这样的一个案件，我们可以看到它更多的是一个合同的主张的问题，那么我们就请李主任来跟大家分享一下现在的一个案件该如何处理和切入的问题。
李晓宁律师：首先来大概给大家讲一下这类型的案子，就是在房地产价格上涨过快，然后开发商在这个楼盘明明可以卖更高的价格，但是政府需要实施控价的时候，它经常会做的一个事情就是把它抬高的房价的一部分，做到装修里头，做到车位里头，现在的情况是什么？他本身卖给你的不打算是精装修的房子，也不打算是一个高标准的叫高标准交付装修的这么一个高档小区，它只是为了规避它的备案价格而做的一个价格分拆的调整。
那么在类型的案子里头，我们往往看到他把原来他可以卖高的房价，因为备案价格限价他卖不到那么高，他不能高于备案价格来卖，而把这一部分做到装修款里头，往往在实际交付房屋的时候，装修的款项肯定就会跟他的装修的质量肯定会跟他合同约定的款项不符，比如说我们现在合同约定了2500一平米的装修，但是他交付不到，我们还有看到了装修款，装修是每平米5000块钱，但实际鉴定出来不到1000块钱的这么一个情况是存在的，因为它本质的原因在于我开发商把这个房价款放到了装修合同里头，我不是为了提供一个精装修的高档小区，我不是以精装修的高档小区作为卖点卖给你的，而是说现在政府不让我卖太高价，我做的一个规避手段，所以现在的这种情况下，如果我们要维权，这类案子维权最大的一个难点是什么？
难点在于怎么样证明他所提交装修标准是2500/平，那2500/平合同里头有没有明确约定这是什么样的标准的精装修？用的材料的厂家，还有一系列的装修的具体情况有没有做了明确的约定，如果说合同明确约定了2500一平米，然后又约定了我详细约定了我提供的材料的厂商，它的质量保证以及它的品牌型号都有约定的话，这个类型的案子比较好打，但是如果只是笼统的说合同里有2500一平米的装修价格，那么现在的问题是怎么样证明他所提交的2500一平，最后跟我们的实际相不相符，就成了我们证明的一个重要的难点。
李晓宁律师：现在我们的业主其实提到的一个问题与此相关，他首先提到的第一个问题就是我怎么样才可以拿到开发商的装修明细，当时我们的业主是通过信息公开的方式被拒绝了，这个情况我觉得政府拒绝的是没有问题的，因为开发商他的装修明细包含什么？它和装修公司之间的合作合同，他们的材料清单，他们的质检报告等等一系列跟装修合同履行的有关的证据清单，它不属于政府制作保存的信息。
信息公开的前提是什么？信息公开的前提是普通老百姓公民或者公司向政府去做申请，是政府部门制作并且保存的信息，政府有义务给你公开，开发商和他的合作方第三方形成的证据材料，他们所证形成的协议，不是政府部门制作的，可能也不需要政府部门去保存，当然政府就没有义务给你这个材料。
所以从这个角度里头来讲，是公权力部门所形成的证据保存在公权力，你才有权利去要求他去公开。现在这种情况下，明明是两个民事主体之间的合作材料，你通过行政诉讼的信息公开方式是拿不到的，所以这个信息公开人家政府拒绝你没有问题，但大家就比较关心了，我怎么样才可以拿到相关的明细，这样我给大家来稍微介绍一下。
调查的方式是比较多的，首先我们可以在诉讼中调取，这里就看你这个诉讼方案的设计，因为涉及到比较专业的问题，其实在实务中我们律师专业的价值就在于说一个复杂的案件交到我们手里，我们会根据不同的情况做出不同的诉讼方案，那么不同的诉讼方案所针对的对应的取证方案它也是不一样的，所以我们有的时候我们看这个案子的具体情况，我们可能会在诉讼中调取，诉讼中调取这里头有一个申请法院取证的这么一个前提，但是前提你一定要提交相关的证据，比如说现在这个案子我们认为现在我们已经认为你和你的合作方，它的材料清单一定会在你手里，那么这个证据拿出来，如果对你是不利的情况下，你又拒绝拿出来，我可以申请法院责令你去调取，责令你拿出来，所以这个权利是明确有法律的规定的，就是我和你去发生纠纷了，有一个证据明明是在你手里的，而且我们推进这个证据拿出来对你不利，而你又拒绝拿出来，我可以申请法院责令你拿出来，所以这是一种方式。但一定要看案件的具体情况，没有什么是统一而论的，现在我们只是在介绍类似的案件我们怎么处理。
然后第二种方式是什么？我们可以设计相关的诉讼。那么如果说这个案子我们要根据案件的具体情况，比如说你现在说2500的合同约定，你只给了我装修1000块钱，法院就会说你认为装修只值1000块钱的证据在哪里，你这个标准你怎么来定的？现在有一个很大的问题是什么？如果我业主去装修，可能开发商交付的东西我确实得花2000块钱才能装修下来。但是如果是开发商装100套房子，1000套房子的话，他可能五六百一平米他就能拿得下这个标准。所以说2500的定价和你认为1000块钱之间的差价到底有什么样的证据来构成，是什么样的标准计算出来的，这个是本案最大的难点，所以现在我们其实我们要打赢这个类型的案件，它最难就难在证据，如果你没有证据表明说开发商自己花的成本都很少的情况之下，只是靠自己的一个估值或者是一个简单的评估，它其实是存在比较大的败诉风险的，
我们本来其实已经面临了这样的一个后果，我就来介绍一下我们平常有时候我们会设计一个质量问题的诉讼。我不会直接奔着你低于2500价格的诉讼目的去，我现在会有理由认为你不管你提供多少钱的，你的装修存在严重的质量问题，有可能甲醛超标，有可能使用了一些违规的产品。现在诉你的严重质量问题的时候，我要求你提供符合环保标准的质量清单，这有可能也是一种方法，但一定要是不同的案子情况来定，我们有可能涉及其他的诉讼请求，诉讼方案来最终推动这个事情。
就说我们要知道我们在这案子里头，我的目的是什么，如果遇到的难点和障碍是什么，如果难点和障碍我解决不了的话，我有没有一条迂回的路线绕过这个问题，然后直接实现我的目的，这就是我们的诉讼的情况，诉讼的设计问题。
所以二种方式，第一我可以在诉讼中直接调取，第二有可能我会设计诉讼去调取相关的证据。
李晓宁律师：然后本案我再来分析一下，我们现在有的业主是已经在起诉，已经在起诉要求返还多收的装修款的情况之下败诉了，那么现在败诉的他的诉讼请求是什么？
他具体使用的证据以及法官的裁判观点我都不太明确，我不给大家分析，因为大家也理解这个案子我们没有接，目前为止我们是在谈案沟通过程中，其实我们不涉及到这么细致的分析，这都是我们委托之后的工作，没有做相关的分析，但是这个案子如果已经存在败诉的判例的话，对我们后续的维权肯定是非常的不利的，所以在这个案子的二审过程中，肯定要积极去减少这种影响，那么在已经有了不利判决的这种情况之下，其实我们会建议大家是什么？
去对备案的方面以及房屋的质量这方面，看看有没有可以入手的地方，因为从开发商的思路来看，其实它不是通过这个小区里头的高品质装修，高档小区做卖点的，所以它只是为了规避备案价格的话，那么可能会在规避备案价格的环节里头存在问题。那么另外一个情况就是什么？我们也会在装修的质量方面存在问题，所以我们从这些角度入手，看看还有没有办法来推进这个事情。因为确实我们是谈案阶段没有办法了解的太细致，也没办法做办案阶段的工作，所以只能就思路方面给大家介绍到这里。
关注李晓宁商品房律师团，专注商品房维权，登陆律所官网查看更多维权视频教程。