鲁达 作者：见识君
“高住房自有率”、“高住房空置率”、“越生越少”、“收缩型城市”统统到来，四个看似毫无关联的词，其实背后已在发生某种化学反应，走到这个历史关口，房地产终于还是迎来“拐点”。
第一，“高住房自有率”。按理说，我们的房地产从1978年开始到现在，前后也不过40多年，快速发展其实是从1998年住房商品房化改革以后，也才20来年，但受传统“有房才有家”的观念影响，我们的住房自有率已名列世界前茅。央行调查统计司在中国金融杂志第九期刊登了一份报告显示，城镇居民家庭住房拥有率为96%，一些人可能不以为然，说身边就有好多人没有房子，怎么只有4%的人没房，其实，这些人在A城没房，并不意味着在B城没房，既然是调查，它不看你的房子在哪里，有房就算。说到底，房地产发展到今天，住房总量上已经不怎么缺了，不过是城市之间的一些差异。
第二，“高住房空置率”。由于没有官方的正式权威数据，只能从两个方面看，一是机构方面，国家电网统计过2017年的空置率，以20度电作为空置界限，当年的空置率为：小城市住房空置率13.9%，大城市为11.9%。同样，中国家庭金融调查中心派千人调查组对2017年全国城市空置率统计显示，除了一线城市空置率为16.8%外，二、三线城市空置率均超20%。目前我们每年商品房和保障房供应大概在1500万套左右，空置率只多不少。二是现实感受，从很多网友的反馈看，像新城、开发区、郊区、远郊区、都市圈等成片的小区，一栋楼都没几户亮灯，空置情况要比机构的数据更严重一些。其实，无论按照哪个数据，按照国际惯例的话，5-10%属于合理区间，超过10%和20%，分别就属于空置危险区和空置严重积压区。随着住房不停建，住房整体高空置率是一个不争的事实。
第三，“越生越少”。一般而言，检验生育趋势的有两大因子，一是绝对人口数量。数据显示，2017年我国出生人口为1723万，此后一路下滑，现在多个渠道预测，2021年出生人口很可能跌破1000万。值得一提的是，原来以为经济发达地区如东南沿海等地区因为生活成本高而出生率持续下降外，没想到的是，现在劳动力输出大省如河南、山东、贵州、湖南、四川、重庆安徽等13个省市在今年上半年出生总人口同比下降了17.2%，趋势一旦形成就很难扭转。二是婚育妇女持续大幅减少。数据显示，10年间，20-34岁女性的已婚比例从78%降至68%，说明近10年增加了10%的34岁以上大龄已婚女性，而已婚年龄从2013年的1340万对下降至2020年的810万对，7年降幅为40%。说白了，结婚年龄增加、结婚人数减少使新生儿还会继续走低。
第四，“收缩型城市”。我国首次提到收缩型城市概念的是国家发改委在2019年发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中。按照国际统计标准看，城市人口连续2年净流出，伴随着经济滞涨或衰退，就应该属于收缩型城市。按照这个标准，机构统计显示，目前我国有80个城市出现了收缩，占总城市数量的12%，主要分为：1.资源枯竭型，如玉门、鹤岗等；2.重工业城市转型不畅，东北有很多这样的城市；3.偏远城市，受不到核心城市产业外溢和辐射，这个就比较多了。按照目前发展趋势看，差不多每10个城市就有1个收缩型城市，未来10年，可能逐步增长为2个。越来越多的城市将面临产业和人口的双缩水，对当地房地产的影响不言而喻。
以上四个因子，在10年前，我们可能或许很少听过，即便偶有耳闻，但更多地是不屑一顾，但现在已到实质阶段。比如住房够了，刚性需求就少了，空置房增多，租售比就会进一步下降，“以租养贷”就行不通，而收缩型城市不断增加，本质上还是购房需求会减少，万达地产创始人王健林曾说过，“世界上任何一个国家房地产兴旺发达不会超过50年”，目前我们房地产有40多年发展史，相信很多人现在能理解王健林为什么在房地产如日中天时宣布“不留房地产一砖一瓦”，全面撤出房地产。实际上，作为跨界的玻璃大王曹德旺也不止一次情真意切发声房地产，通过媒体的公开报道，起码曾有两条预言：
1.不应该再将房价“高高捧起”，实体经济强大才是最强大的竞争力，房地产带来的只是经济表面上的虚假繁荣，只有搞好科技和科研、搞好制造业才能让国家发展和崛起；
2.接受央视财经新媒体采访时表示，针对不少人认为买好几套房子保值的做法，他建议及早卖掉多余的房子，因为那时候房子卖不掉也租不出去，还要交管理费。
不难看出，应包含以下3个内容：1.房价应该得到控制；2.强调科技创新，实体经济才是发展根本；3.持有多套房在未来不划算。虽然曹德旺只是玻璃界的“王者”，并非从事房地产行业，所谓“一通百通”，他的预言也确实大体上得到了验证：
首先，关于房价方面，估计现在没有几个人会觉得房价还会大涨，包括一些热点城市，土地也出现了大量的流拍，虽然10月份才过半，但房企发布的数据显示，今年楼市的“金九银十”“泡汤”是板上钉钉的事，说明国家在调控方面已经起到了作用。说好听点，购房者越来越理性，说白了，就是购房者观望，央行的今年第三季度调查报告显示，预期房价上涨的人数占比只有两成不到，比上一季度下降了5.6个百分点，可以用“明显下降”二字来形容了。
其次，摆脱经济对房地产的依赖，即便面临经济下行压力，现在和未来都不可能通过房地产来拉动GDP，现在央妈每一次“放水”都说得很明白，就是支持实体经济发展，在今年7月30日，国家提出了通过发展“专精特新”来解决“卡脖子”难题，随后就有了北交所设立，主要就是为大批的创新型中小企业服务。这些高科技企业现在看来不是很大，但未来都是要为国家发展提供支持，参与国际竞争，在GDP的中占比越来越大，而房地产占经济的比重将逐步回落。
第三，“共富”趋势下的税费调节。按照国家高层最新表态，房地产税在积极推进立法的基础上，要做好试点工作，其实，从今年财政部邀请各地方负责人和专家发表房地产税改革意见就知道，在业内看来，这不是过去的研讨会，而是实质推进会，后面应该很快有城市开始试点，而初期可能就从深圳、杭州等这样的楼市热门城市开始。值得一提的是，作为共富的组成部分，高层新提及“研究扩大消费税征收范围”。住房作为一种消费，自然也在此列。无论房产税还是消费税，表面目标看似维持房地产市场健康发展，实则是通过税收调节贫富差距，实现“共富”，多套房、超级豪宅未来在持有环节和交易环节都将大幅增加成本，长期持有肯定是不划算的。
那么，现在，买房持有与卖房变现，10年后谁会后悔？其实答案很明显了。
先来看两位金融高层说过的话：
1.原央行行长周小川在2019年曾表示，10年后想买一款年化收益率3%的理财产品，可能要像汽车摇号那样碰运气。言外之意，未来存款利率越来越低是一个趋势。
2.中国银行行长刘金日前在全球资产管理高峰论坛上表示，我们将迎来个人资产从实物资产向金融资产转变的高峰。
周行长的话，说白了，存钱将越来越不划算，毕竟利息越来越低嘛。而刘行长却说我们的实物资产将转变成金融资产，这矛盾吗？其实一点不矛盾，如果把两位行长的话结合当下的房地产形势大概就容易理解了：
第一，一旦房产税和消费税开征，那么很多有多套房的人将最有可能抛掉多余房产，如此，实物资产占比就会越来越低。什么算多套房？从目前各方的表述看，以自住为目的的一套、两套应该不算多套房，房叔、房婶肯定算。
第二，这些变现的钱去哪里了呢？很显然，肯定不都去银行存“利率越来越低”的存款，因为我们所说的金融资产除了存款外，还有证券基金、债券、保险等等。央行曾在去年发布过一份报告，我们的金融资产只占家庭的20%，房子占70%，而美国正好相反，房产仅占20%出头，家庭金融资产占超60%。所以，未来随着经济发展，房产占比将逐步下降，而直接因素其实就是通过调控让很多人持有房产无利可图，通过征收房产税等增加持有成本，这样，大家自然而然就把房产比重降低了，从而实现增加其他金融资产的目标。
“在这样的背景下，有些房子确实要处理变现，否则10年后大概率后悔，但变现的钱肯定不是都存起来，有些房子还是可以买或者说持有，不买或者提早卖掉了同样也会后悔，毕竟他们能跟上通胀的脚步”，如何理解呢？
1.我们的城市化率已经近64%，刚需将越来越少，所以，那些品质不好、老旧、物业管理不善的小区房子，虽然总价低，但没有那么多的刚需接盘者，价值将越来越低，如果手上有这样的房子，应该及时处理掉，否则未来将越来越难卖，如果有几套房的话，后面还要支出房产税，越来越不划算。
2.在等级高、发展潜力大的城市，拥有优质地段、品质房、品牌物业和配套的房子仍是核心资产，我们说刚需越来越少，但随着收入增加，改善需求将越来越大，加上大城市对人口的吸引力，好房子则是稀缺品，价值只会越来越高，跟随通胀或者跑嬴通胀问题不大，放在手里安心。
3.不建议存太多的钱。未来的大方向就是家庭金融资产配置还有较大的提升空间，但肯定不都是存钱，因为利率低跑不过通胀，除了前面说的优质房产外，我们可以适当配置商业保险和优质证券，后者我也多次说过，主要还是要朝着“符合国家产业发展方向的大赛道龙头公司”去发掘。
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