鲁达 我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，新人首问。本人女，独生子女。工作四年自己攒了12万。不想把钱存着想充分利用上，于是考虑房产投资。父母没有存款习惯，比较喜欢享受生活。家里自住在盘龙城135平，满五唯一，父亲公积金贷款，总价60万买的，二手房现在挂价是130万左右。由于房子面积对我们这样一家三口来说，住着太大有点浪费，想在婚前换两套小户型住，也是想着把房子裂变一变二。自己也看了目前开的新盘，汉口时代中心如何？换房想往汉口区域换。另外阳逻区的房子值得买吗？百瑞景滨江生活区在湖大阳逻校区正对面，能否投资这里一套小户型，然后租给学生，或者改民宿。后期这里有地铁线经过感觉会有升值空间，不知道想法是不是不太成熟。
回答：你好，汉口时代中心就是二七星城，位置不错，村里的开发商，还建房的品质。
很多人一直不理解，为什么阳逻规划了万达 地铁，房姐还是不推荐？今天聊一聊大城市的远郊区值不值得买？武汉的阳逻开发区刚通的地铁，距离武汉主城30多公里，与主城区割裂，现在已经卖到9000多，值不值得买？阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。
大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。阳逻就属于这一类。
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提问：房姐，您好。现在是新手一枚。我是在一个很小的城市山东莱芜。我近期买了第二套房子，两套房子都是贷款，第一套是世纪城，房价是4750一平，小区对面是财经大学，后期会离高铁很近，离重点高中也不远，房贷2276元\/月，目前租出去了一年16000。第二套是公园道一品，也是一个学区房，离孩子上学我们上班地方近一点，房价是7700一平，现在在审核办理贷款中，还没有跟银行签订正式合同，房贷3500元\/月。我老公觉得我们小城市因为棚改政策房价处于泡沫状态，觉得房子不能太多，想把世纪城卖了，下一步去济南买房。我现在很纠结，因为房贷对于我们来说压力不大。房姐可不可以给点建议？或者怎样还房贷会更加轻松。
回答：简单的说，莱芜自住可以留一套，其他的已经阶段高点，省会合并预期兑现，是售出好的节点。 莱芜做大省会长期利好济南，看来没放弃国中战略，未来多了百万有资格买济南房子的新济南人。 投资的依然可以济南等待南部二手房降价区域机会，或者直接投资沈阳。 缓解月供的最好方式是淘到租售比高的房子，通过民宿，分割出租的方式实现租抵供。
提问：亲爱的房姐：你好。纯投资买东湖城119平高楼层，用老人票全款可以吗？看了星球准备把公寓卖掉置换。
回答：全款买不太合适 东湖城属于武汉投资第二梯队产品，没有明显倒挂利差，只是比二手房少点税费。 买房不建议全款，实在找不到房票，可以把你名下的房产过户给老人，腾出房票贷款买。
提问： 房姐晚上好，接着前几天问的问题，南京边上的镇江句容宝华商圈，看的恒大的二手房离4号线终点站仅3公里，城际轨交在建设中。这个地方近两年基本价格稳定，现在可以投一下子吗？ 还有绍兴柯桥的柯西片区也有杭州的城际轨交在建，请问值得一投吗？ 望房姐帮助解惑，十分感谢！
回答：都不建议买 韭菜盘，收割一波后永远站岗。没有人口净流入的城市，房价站不住脚。 赌场也有很多人赚钱了。 但是赚钱不代表不是赌徒，有人赚到钱不改变赌场必赚赌徒的性质。
提问：麻烦问下，华润翡翠润玺161平方米，14500单价20楼左右，值得投资吗？谢谢
回答：1.翡翠润玺大户型单价1.45是市场价，不笋，单价1.4以内可以考虑。
2.长丰板块发展滞后，未来没有太好的规划，翡翠润玺位置比较尴尬，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。仅适合生活半径在附近买入自住，投资不建议入手。
提问：房姐好，请问一下对于南湖的金地格林，大华南湖世家那种楼梯顶层复式卖多少钱合适呢？我有个90平米三房，楼上带斜坡的，装修不错，一直也没怎么住，单价2.7好卖吗？总价250万到260万之间
回答：你好，南湖的金地和大华都是明星住宅，目前二手房横盘期，楼梯顶复卖不了高价。目前你的对手出货价格都在2.5以内，2.7没有优势。 大牛市出手，装修不错可以卖到3万左右。 买房用拆骨法，可以计算出房子的真实价值，便于砍价。 卖房主要通过装修溢价，当然是越高越好。 建议先持有，等明年初市场回暖后再考虑出手。
提问：新人首问，武汉户口，上海居住证，武汉一套房，首套，无贷款，约200万；上海一套房，首套，约500万，40万贷款。上海有公积金，现金180万，考虑明年上半年在上海换1000万以内房子，请问怎么操作能利益最大化？如果不考虑换房，请问有什么更好的投资建议？
回答：你好，一线城市原则不置换，成本太高。建议说说上海房产的具体情况，再决定继续持有 做截断抵押融资还是出手换筹。 上海市场冷淡，现在是淘笋买入的时机，卖出建议等到下一波涨幅来了再考虑。 武汉和上海的房产，都可以做抵押融资，子弹扩充到600以上。 300入手上海内环，直接全款抵押买入，相当于首付3成。 开发2张老人票，入手1-2套低价潜力盘。 剩余200，足够还月供。还有房票可以入手2套沈阳。 把杠杆利用好，手里留足2年月供，后期通过租金收益缓解月供压力，非笋勿入。
提问：房姐，想问一下，自住，考虑孩子上学，离父母近（父母住郭茨口靠龙阳大道西边这块），准备120万以内首付，二套房。考虑万科新世纪翡翠滨江，但是感觉溢价有点高，请问多少价位合适上车。另外请教一下万科二期（1-3栋一次是57层，47层，33层，33层临街有商业）目前都是高层，超高层，请问在楼层选择上怎么考虑才能保证采光？另外打算2年左右后商转公，但是想争取首贷70万公积金，请问到时候办商转公必须要夫妻lh，才行吗？在线求解谢谢了！
回答：你好，新世纪翡翠滨江是个很一般的盘，没什么亮点，单价超过1.8性价比都一般了。不过郭茨口附近也没有什么选择了，考虑纯自住可以买。 选择不临街的33层，自住建筑密度越低越好，尽量选择高楼层，三分之二处比较合适。 商转公不需要夫妻LH，满足银行要求就可以申请。 更好的方案是，淘招商公园的二手房，大面积临湖，有学区。二手房也可以操作成首付3成。剩余子弹开发老人票再入手一套低价潜力盘。 感谢付费！
提问：房姐好，刚刚听说华侨城拿下了青山滨江地块，是不是红钢城要腾飞？旁边的一江锦城和青宜居是不是未来5年走一波利好，而且5号线要修通，青山是不是适合投资？ 房姐，别忘了我上一个问题，前天下午提的，非常感谢！
回答：红钢城是青山最早的商圈，未来的规划是青山滨江CBD，近几年一直在拆改，一直很看好青山滨江的发展。但是老城翻新时间周期很漫长，四新，光谷东可能速度更快。 如果能长持，是可以入手的，但是短期内，1.5的低价区动力更强。 5号线是未来链接长江新城，对青山是利好。
提问：你好房姐，据我了解比较普遍的说法是【别墅升值赶不上住宅】。如果位置比较好的区域也是这种情况吗？好区域的别墅升值比例 也大概率赶不上住宅吗？大平层是否和别墅一样的情况？ 谢谢
回答：真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的，市区+独栋+稀缺景观是硬通货。 但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。 现在市场上供给的叠墅，其实就是种经济型别墅，面积，私密性都比真正的别墅差太远了，还不如连排呢，如果是我，不会去买这些叠墅，未来二手市场上的流动性也会很糟糕，宁可去好地段买大平层。 但是有些人有个住别墅的梦想，那就另当别论了。
提问：房姐，我们要置换900内的深圳南山区三房，自住为主。想要至少过得去的学位，大点的小区，次新。之前看了豪方天际的，虽然外面看起来挺高档的，但觉得那户型太紧凑了。刚好最近我领导准备卖房，阳光棕榈园二期，有120平，他说如果我买，可以比他挂盘价少50w，而且昨天深圳免增值税的政策出来他的挂盘价也没涨。小区内部环境不错，户型很好，但是楼龄有点大了，学位一般。我娃一岁四个月。目前大概率会买他的。有几个问题，麻烦房姐。1.房姐觉得阳光棕榈园怎么样？2.如果买他的小区，有什么方法能最大限度的避免税费？3.房姐能不能给我推荐几个小区？非常感谢，祝您天天开心。
回答：棕榈园在南山前海板块算是超级大盘，02到04年的房子，容积率不高、花园很大、相对舒适；虽然距离地铁较远，但好在临近前海桂湾，有学区，将来的保值是没问题的。 豪宅税没有了，其它的税费很少了。 星海名城，诺德国际也可以关注。
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