鲁达 这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：请问，绿地星河绘1.8和瑞园8号楼5楼120平方，瑞园11号楼5楼116平方，选哪个合适，我自己在云玺已经有一套了
回答：你好，光谷东和花山都可以买。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如花山。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.稳妥防守型：例如核心区和光谷东。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是未来人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。
提问：美丽的房姐你好！有个问题咨询您，我住武汉复地东湖国际，家门口的万达马上就要开盘43-98平米的公寓。有两种购买方式：一种是单价23000不带装修，由万达合作的某酒店品牌签订十年期包租协议，年收益5个点；一种是单价27000带装修，直接交给业主本人经营。请问房姐，1，汉街地段的万达公寓可不可以买？2，如果买的话这个价格值不值？3，哪种购买方式比较好，包租还是自己出租？谢谢！
回答：你好，感谢付费！ 怎么理解返租？商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。 正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。 本质就是”你赚他息，他赚你本”。 开发商每年给你返5%，连续返10年，10年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？ 因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？很简单，这是因为公寓不好卖，每年5%的高额返租钱是从哪来的呢？ 这种公寓呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。 你先看看合同，开发商和未来返租的运营商是不是一家公司，另外租售比（年租金\/总价）是不是大于5%，如果大于5%可以试试。
提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。
回答：你好，感谢付费！
先说说中介是怎么生存的？ 当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题： 什么样的中介最赚钱？ 是链家？ 还是当年如日中天的中原？ 还是深耕垄断某小区的社区店？ 要是这样想，就乱套了。 首先需要搞清楚一件事： ——谁赚钱？赚的是什么钱？ 中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。
1.个体中介
2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）
3.中介大企业。 三者截然不同。 中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。 比如链家，赚的是业务量对应的资本套利； 比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体； 譬如21世纪，利润大头是加盟费。 对于那些中介店的老板，也分类别。 有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。 有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。 事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。
从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。 从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。 有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般； 有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观； 有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。 但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。 ——市场占有率提高，利润边际递减。 甚至为了提高占有率，而主动亏损。 链家，就是占有率第一，亏损第一。
但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。 最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。 这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。 一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。 极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。 大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。 你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。
提问：新人首问！ 房姐好！请问想买自住复式，并考虑小孩上学方便，东西湖的恒大城、万科西半岛、万科高尔夫；江夏保利五月花的别墅这些有建议买的吗？或是建议买哪里有大露台，可养花，适合自住上学的小区。目前持有三套房，武汉恒大华府一套，江苏两套，其中一套贷款还有六十多万，手中还有现金两百多万，家庭年入近百万。 二手房光谷绿地中心城和中建光谷之星还适合投资吗？另外江苏苏州、南通如皋长江镇这些地方适合做投资吗？ 建议未来怎样规划。
回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。 投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。 但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。 三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼。 考虑自住 学区和升值潜力，综合来看，花山是一个不错的选择，有山水环境，教育资源也相对丰富，板块增加不错，别墅价格也不算贵。 东西湖和江夏的别墅对比，硬要选一个 更倾向东西湖。 光谷东核心区性价比高的项目可以买，苏州挑区域，南通不太建议加仓了。
提问：房姐，您好！本人明年想购置一套房，现在准备用武昌余家头水厂路上的欧景苑步梯房出售置换，现二手房单价已降至1.6万，但目前，市政已将门前的路面修建成六车道、外部环境极大改善，我这套房实用面积大、公摊小、装修维护较好，想请教房姐，是现在出手卖掉还贷、自己在外租房过渡划算还是这二年先还商业贷款，住两年等二手房回暖再出手划算？是否有更好的办法？
回答：你好，感谢大额付费！ 杨园板块最近3年价格持续下跌，此外积玉桥，团结大道，徐东跌幅都比较惨。因为这些板块利好兑现慢，没有产业，板块的可替代性太强，老房子更是如此。 欧景苑一期到五期，产品价格差异比较大。步梯房属于房产生物链的最低端，就算是普涨行情，也无法跑赢大盘。 建议尽早出手，置换更优质的板块，白沙洲 光谷东是更好的选择。
提问：房姐，你好，看你的内容2天，很认可你对投资的见解，在这方面我完全是小白，想请你指导，我湖北人，本科毕业10年，室内设计师，来深圳5年，深户，已婚，老婆户口在老家，老婆做教育培训行业，2人收入保守估计30+,小孩3岁多，在老家父母带，17年在贵阳观山湖区中铁逸都国际购有一套126平三房，现已装修好，房子90万买的，贷款70万，现在同小区旁边新修的高层毛坯房卖12000左右，也算赚了点钱，地铁还没开通，我们一直想在深圳上车，但对房子投资完全没概念，前几年错过了好几次机会，现在后悔都没任何意义，这几年赚的钱基本上都花了，没存什么钱。一直想把小孩带到深圳来读书，但是没买房很无奈。几个问题，请你给建议:1,我想把贵阳的房子卖掉，觉得再涨的空间不大，赚的钱想办法买深圳，买深圳我们能否操作3成？当然这个首付在深圳都没什么选择了，很纠结。2,如果我们这个情况不适合买深圳，买临深可以吗？临深买哪里较好呢？3,我们也想过去武汉定居，买房压力小点，离家近点，不知道这种选择是否合理？但我很不想去武汉，想留在深圳。请房姐指导，谢谢
回答：你好，建议优先考虑在深圳上车。 贵阳房子出手后，子弹可以凑到100左右，100万在深圳稍微有点尴尬，建议多加20万左右，买个沙井或光明的两房。加不了的话，就看看福田保税区或梅林关的小学区房吧。 深圳可以做一笔首付贷，操作成首付3成。 如果深圳实在没有合适的选筹，可以考虑入手广州。黄埔区缴纳半年社保即可。 一线城市买完再考虑环深和武汉。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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